不動産の相続で覚えておきたい、売却時の譲渡所得について

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

譲渡所得とは?

有償・無償に関わらず、他人に財物を譲り渡すことを譲渡と言います。このうち、譲渡によって利益が発生する場合に限り、その利益のことを「譲渡所得」と呼びます。簡単な例として、1,000万円で購入した不動産を他人に1,200万円で売却し、売却時に100万円の手数料がかかった場合、差し引き100万円の利益が生じます。この100万円が譲渡所得に当たり、その額に応じて税金を納める義務が発生します。

譲渡所得税は、不動産の売却だけでなく株式、美術骨董品、ゴルフ会員権などの権利、地金などの売却に対して適用されます。遺産相続の際は、相続したこれらの財物を売却処分して現金化するケースも多いことでしょう。この時に得た収入は譲渡所得と見なされ、相続分割の有無・相続税納税の有無に関わらず税金の支払い義務が発生するので注意してください。

※例外として山林の売却による所得は山林所得、事業資産の売却による所得は事業所得または雑所得に分類されるため、譲渡所得の対象にはなりません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の金額は、以下のような計算式で算出します。

譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用

※取得費…財産を取得する際にかかった費用のことを指します。財産の購入価格、購入時の仲介手数料、印紙代等がこれに当たります。購入価格は使用年数によって減価償却を行います。購入時の価格が不明な場合、または減価償却後の価格が売却価格の5%よりも低い場合は、取得費を売却価格の5%とすることが可能です。

※譲渡費用…財産を譲渡する際にかかった費用のことを指します。売却時の仲介手数料、印紙代、土地として売却するための建物の取り壊し費用、賃貸物件の売却のために借家人に支払った立ち退き料などが含まれます。

譲渡所得にかかる税金の計算方法

不動産の売却の場合、その不動産を被相続人(故人)が所有していた期間の長さによって所得税率が変わってきます。譲渡を行った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているものを「長期譲渡所得」、5年以下であるものを「短期譲渡所得」と言い、短期譲渡所得よりも長期譲渡所得のほうが税率が大幅に優遇されています。

また、故人から相続人への相続がいつ発生したかではなく、「故人がその不動産の所有を開始した時点からどれだけの年月が経っているか」がポイントとなるので注意してください。土地と建物はそれぞれ別に取り扱いますので、昔から所有していた土地に最近建物を新築した場合など、土地と建物で長期譲渡所得・短期譲渡所得が異なる場合もあります。

譲渡所得には所得税とは別に住民税がかかり、さらに平成49年までは復興特別所得税も加算されます。具体的な計算式は以下の通りです。

・長期譲渡所得にかかる税金(所有期間が5年を超える場合)
譲渡所得×所得税(15%)…ア
譲渡所得×住民税(5%)…イ
ア×復興特別所得税(2.1%)…ウ

ア、イ、ウの合計が長期譲渡所得にかかる税金となります。

・短期譲渡所得にかかる税金(所有期間が5年以内の場合)
譲渡所得×所得税(30%)…カ
譲渡所得×住民税(9%)…キ
カ×復興特別所得税(2.1%)…ク

カ、キ、クの合計が短期譲渡所得にかかる税金となります。

譲渡所得税を節税する方法①

譲渡所得税を抑えるためには、マイホームの譲渡に関する「3,000万円特別控除」を利用しましょう。「3,000万円特別控除」とは、居住している住居、または遺産相続によって取得した実家などの売却時に、3,000万円までの譲渡所得を控除できる制度です。つまり、譲渡所得が3,000万円以内であれば、実質所得税の支払いなしで売却を行うことができます。

本来この制度は現在居住しているマイホームのみに適用できる制度ですが、2019年12月31日までは特例的に居住していない実家の土地・建物にも適用できることになっています。適用にはいくつかの条件がありますので、申請の際には税務署に事前に相談しましょう。

譲渡所得税を節税する方法②

相続税の申告期限から3年以内での売却であれば、売却時の譲渡所得税を割安にできる方法があります。これを「取得費加算の特例」と言います。「取得費加算の特例」を利用すると、譲渡所得の計算時に、その相続財産について支払った相続税の金額を取得費の一部として計上できます。

譲渡所得=売却価格-取得費(※相続時に発生した相続税を含む)-譲渡費用

相続から3年以内の処分であれば、譲渡所得から相続税を差し引けるので税負担が軽減できます。長期譲渡所得のほうが短期譲渡所得よりも税率が優遇されるので、「築浅の不動産の売却は先延ばしにしたほうがお得」と思われがちですが、「取得費加算の特例」は3年以内の売却でしか利用できません。さまざまな制度や条件を加味し、専門家とも相談しながら、いつ売却するのがベストかをじっくりと検討すると良いでしょう。
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