不動産を売る時に忘れてはいけない、消費税について

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

不動産の売却には消費税がかかる・かからない?

不動産の売却は、土地か建物か・売り主が個人か事業主かなど、さまざまな条件によって消費税が課税されたりされなかったりします。また、ひとつの物件を売る際においても消費税が課税される部分とされない部分があります。一般的に「土地は非課税、建物は課税」と言われていますが、実際の区分はもう少し複雑です。以下の部分では、不動産売却における消費税の取り扱いについて詳しく説明いたします。

消費税がかかる場合・かからない場合

消費税の課税の有無について考える時、まず「消費税とはそもそも何なのか?」を知っておくとよりスムースに理解できるでしょう。消費税とは、以下の3つの性質を持つ税制度です。

(1)消費者でなく、課税事業者が支払う税である

私たちがモノの購入やサービスの購入時に支払う消費税は、モノやサービスの提供者に対して直接的に支払っているわけではありません。モノやサービスの提供者(課税事業者)に対して一時的に消費税を預け、彼らがまとめて代理的に国に対して納税を行っているのです。つまり裏を返せば、消費税の支払い義務は課税事業者にのみ発生するものなので、課税事業者ではない個人間のやりとりで消費税が生じることはありません。

(2)付加価値を生む取引に課される税である(付加価値の「消費」)

消費税とは、その名の通り何らかの付加価値を「消費」した際に発生する税金です。この考えに基づいて、単なる土地の売買には付加価値が生まれていないと判断されるため、土地の売却に関して消費税が課されることはありません。一方で建物の売却においては、建物という価値がやりとりされているため、消費税が課されます。

(3)社会的配慮による非課税の対象外の取引である

社会的配慮により、社会の維持に必要不可欠な福祉サービス、学校教育等には消費税が課されません。不動産に関連する中では、「賃貸の家賃」がこの対象にあたり、非課税となっています。

不動産の売却においても、これらの要素をふまえ消費税の課税・非課税が制定されています。不動産売却時にかかる代表的なコストについて、課税・非課税のものをそれぞれ挙げてみましょう。

<売り主が個人の場合>
・土地の売買…非課税
・宅地に存在する庭石・庭木の売買…非課税
・建物の売買…非課税
・印紙代、不動産登記料…非課税

・仲介手数料…課税
・司法書士に支払う手数料…課税
・融資等の手数料…課税

<売り主が課税事業者の場合>
・土地の売買…非課税
・宅地に存在する庭石・庭木の売買…非課税
・印紙代、不動産登記料…非課税

・建物の売買…課税
・仲介手数料…課税
・司法書士に支払う手数料…課税
・融資等の手数料…課税

個人と課税事業者でそれほど大きな違いはありませんが、建物を売る部分について、課税事業者では課税、個人では非課税となっている点が最大のポイントです。不動産を購入する人の立場からしてみると、不動産業者から購入するよりも個人から購入したほうが、建物代にかかる消費税を大きく節税できるということになります。

ただし、ここで言う個人とは個人事業主でないサラリーマン等を指します。投資物件として所有している不動産の売却を行う場合は個人事業主とみなされるので、建物代も消費税の課税対象となります。

売却のシミュレーション例

ここでは、一例としてサラリーマンが遺産相続で相続した一軒家を売るケースについてシミュレーションしてみましょう。課税事業者ではなく、個人としての売却となります。

※遺産相続によって取得した実家、取得から5年以上経過の場合(金額は概算)
※物件取得費(故人が住宅購入に要した費用を減価償却した価格)は、売却価格の5%と仮定します。

土地・建物の売却価格=3,000万円
仲介手数料=104万円…A
諸経費(取り壊し費用、測量費用、登記費用等)=97万円…B
印紙代=1万円…C

<譲渡税の計算>
3,000万円-諸費用(A+B+C)-物件取得費(150万円)=譲渡益(2,648万円)
譲渡益×(所得税+住民税)=譲渡税(538万円)
※復興特別所得税も含む

<手取りの計算>
3000万円-諸経費(A+B+C)-譲渡税=2,260万円

売却価格が3,000万円で、税金や各種手続き費用を払った後の最終的な手取りは2,260万円となりました。

コストを大きく左右する仲介手数料

上記のシミュレーションからも分かる通り不動産売却において最大のコストは譲渡税ですが、譲渡税は税金である以上、個人の努力で費用を節約することはできません。二番目に大きい費用となると、不動産会社等に支払う仲介手数料です。仲介手数料は不動産会社という課税事業者が提供するサービスに対して支払われる代金であるため、消費税の課税対象となっています。この部分のコストを把握できているかいないかで、全体のコストパフォーマンスは大きく変わってきます。不動産会社と取引する際は、仲介手数料の設定についてあらかじめ協議しておくことをおすすめします。
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