不動産売却時の固定資産税は誰が払う?精算方法は?

固定資産税とは?

不動産を所有している方は、毎年「固定資産税」を支払わなければなりません。また、所有している不動産が都市計画区域にある場合は、「都市計画税」も必要になります。この固定資産税は不動産売却と密接な関係にあるため、売却を考えている方は基礎知識をおさえておきましょう。

固定資産税の対象は土地や住宅などの資産であり、納付先は地方自治体になります。また、所有される不動産に課税されるため、アパートやマンションなどの賃貸住宅に住んでいる方は固定資産税を払うことはありません。この場合では、アパートやマンションを所有している大家さんが固定資産税を払っているためです。また、固定資産税の課税は毎年1月1日に決まります。この日に所有していると納税義務が発生します。

不動産売却時の固定資産税は誰が払う?

上記で紹介したように固定資産税の納税義務者は、1月1日時点の所有者です。そのため、年度の途中で不動産を売却した場合でも、1月1日時点の所有者のもとに固定資産税の納付書が届きます。これは、都市計画税も同様です。

例えば、5月に不動産を売却したとします。この場合、1月1日時点の所有者は売主です。そのため、その年の固定資産税の納付書は売主に送付されます。これには、固定資産税台帳の更新が関係しています。固定資産税台帳には土地と建物の所有者が記録されるのですが、更新されるのは賦課期日である1月1日のみです。そのため、1月1日~12月31日の間で所有者が変わっても、台帳が更新されることありません。

固定資産税は、4月、7月、12月、2月の4回に分けて納付することが一般的です。先ほどの5月に売却した例では、売却後の7月、12月、2月も納税通知書は売主に届くため、売主が納税することになります。

固定資産税の精算

年度の途中で売却した場合、所有していない期間の固定資産税も支払うのは売主として納得できないでしょう。そのため、不動産の売却時には固定資産税の精算を行うことが一般的です。固定資産税の精算は、不動産の引渡時点で固定資産税を日割りにして、売買金額のなかで調整をします。

例えば、固定資産税が年額20万円の不動産を売却して、7月1日に引渡したとします。本来であれば、7月1日以降の半年分の固定資産税は買主が負担すべきです。しかし、先ほども紹介したように納税義務者は年度内で変わることはありません。そのため、買主から半年分の固定資産税の10万円を貰うことで、買主に固定資産税を負担させる形をとるのです。不動産の売却金額が4,000万円の場合、買主は半年分の固定資産税を追加した4,010万円を支払うことで、固定資産税の精算を行います。

こうした精算は、固定資産税に限られたことではありません。オフィスビルなどでは、固定資産税だけでなく、賃料や光熱費、駐車場代、共益費などのお金も売却期間中に動きます。例えば、賃料をテナントから徴収している場合、翌月分の賃料を当月に振り込んでいるケースも多いです。この場合、月末に取引をすると、買主が受け取れるはずの翌月分の賃料は売主が受領することになります。また、売買した月の光熱費は、1ヶ月~2か月後に請求が届くでしょう。

このように売却期間中にはさまざまなお金が動くため、売主と買主のどちらが負担をするのか、どちらのものなのか、を決めておく必要があります。こうしたお金を適正に分けることが精算です。しかし、精算をすることは義務ではありません。売主と買主の間の合意事項のため、商習慣という性質が強いです。実際の取引では細かいところまで決めることは珍しく、固定資産税を精算する程度になります。

これは固定資産税の場合は精算をしないと売主が不利になるためです。不動産会社を挟んだ取引であれば、精算についての話もあると思います。もしも、当事者だけで取引をする場合は、売主は精算を忘れないようにしましょう。

固定資産税が未納の場合

ここまで固定資産税の基礎知識と精算について紹介しました。ここからは、固定資産税が未払いの不動産売却についての話です。

実は、不動産売却を考えている方のなかには、固定資産税を払えていない人も多いです。こうした人は固定資産税の未納だけでなく、他の債務を抱えていることがほとんどのため、不動産売却をすることで、返済資金を調達しようと考えています。

不動産売却は、未払いの固定資産税があっても可能です。また、買主に未納分の固定資産税が移転されることはありません。しかし、差し押さえ登記がある場合には、注意が必要です。この登記がある場合、売主の未払いが続くと、不動産が差し押さえられてしまうため、買主は不動産を失うことがあります。そのため、基本的にはこの登記がある場合には、購入しないことが多いです。

もしも、差し押さえ登記がある不動産の売却を考えている場合は、延滞している税金を支払い、登記を取り消すのがおすすめです。しかし、現実的に資金難の人が全額を払うのは厳しいため、売却金額を下げて、買主側に滞納分の固定資産税を負担させることになるでしょう。
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