不動産相続で知っておきたい、評価額に関する基礎知識

土地の価値には3種類ある

土地の評価額には厳密に言えば3種類の算定方法があります。不動産の遺産相続においては、いくつかの場面によって使用する算定方法が違うことがあります。

(1)実際の評価額

最も単純な評価額の考え方は、「実際にその土地を売りに出した時に売買が成立する価格」です。これは非常に不確実なもので、売り手側が早く売りたいと思うか、それとも時間がかかっても高く売りたいと思うかで金額は上下しますし、何より、実際に売ってみないと分かりません。しかし、本当の意味での土地の価値を表す金額であるとも言えます。

実際に売りに出さずに金額をシミュレーションするには不動産鑑定士に依頼する必要がありますが、依頼額は数十万円と非常に高額なため、ほとんど使用することはありません。(ただし、特例的に遺産相続において遺留分の係争があった場合にはこの方法での評価額算出が必要です。)

(2)固定資産税評価額

毎年、不動産に対して固定資産税が徴収される時に、その税額の根拠となる評価額です。実際に販売する手間やコストの分を考慮し、(1)の金額よりも3割ほど安めに算出されているのが普通です。遺産相続においては、相続登記の際に使用する考え方です。

(3)相続税評価額

相続税の算定の際に使用する考え方です。後で説明する路線価式・倍率式という2つの計算方法のいずれかを当てはめて算出します。(1)と(2)の中間程度の金額となるのが普通です。

このページでは、不動産の遺産相続時に相続人の悩みの種となることが多い(3)の相続税評価額について解説していきます。

路線価方式と倍率方式について

相続税評価額は、相続の手続きを簡略化するため、誰でも簡単に土地の推定価値を算出できるよう作られた考え方です。土地のある場所によって、路線価方式または倍率方式を使用します。

・路線価方式

路線価とは、道路1本単位で細かく定められた土地の価格のことです。国税庁のホームページで路線価が記載された路線価地図を閲覧することができます。この路線価地図は毎年更新されるものですが、遺産相続においては故人が亡くなった年のものを閲覧するようにしてください。

路線価地図では、例えばある道路に「125D」と書いてあった場合、その道路に面している土地の価格は「1平方メートルあたり12万5,000円」であることを意味します。(後ろに付いている「D」などのアルファベットは借地権に関係するものなので無視してかまいません。)まずは路線価地図で、評価額を知りたい不動産のある場所を探し、路線価をチェックしましょう。

次に、固定資産税納税通知書に記載されている「地積(面積)」に、路線価をかけ合わせます。例えば路線価が12万5,000円で地積が200平方メートルだった場合、その土地の相続税評価額は「路線価×地積=2,500万」ということになります。

・倍率方式

路線価地図で路線価が記載されておらず、「倍率地域」と書いてある区域にある土地の相続税評価額を算出する方法です。「固定資産税評価額×その土地に定められている倍率」という単純な式で算出します。倍率を知るには、国税庁ホームページの路線価地図のページで「評価倍率表」をチェックしましょう。土地の使用目的によって使用する倍率が決められていますが、宅地の場合は、「上記以外の土地」などと書かれていることが多いようです。

例えば土地の固定資産税評価額が2,000万円で、評価倍率表で「1.15」と定められていた場合、その土地の相続税評価額は「2,000万円×1.15=2,300万円」となります。

土地の評価額を安くする方法①

上記の方式は単純に算出する方法なので、面積と立地以外の条件を全く加味していません。ごく普通の宅地であればこの計算式で概算しても良いのですが、形がデコボコしている土地や、あまりに広すぎて戸建て分譲業者しか買い手がつかないような土地の場合は話が別です。

悪条件の土地は、普通の価格では買い手がつかないと考えられるため、路線価方式や倍率方式で相続税を算出すると実際の土地の価値に見合った相続税よりも不当に高額となってしまいます。このような土地の相続を行う場合は、税理士に相談して土地の評価額を正しく算出してもらうのが得策でしょう。すでに相続が完了している場合でも、相続税申告期限から5年以内に申請すれば払いすぎた相続税を還付してもらうことも可能です。

土地の評価額を安くする方法②

遺産相続時の特例として、面積が330平方メートル(100坪)までの土地に限り、亡くなった人が亡くなる直前まで自宅として住んでいた土地であるならば相続税の評価額を8割引きにしても良いという決まりがあります。これを「小規模宅地等の特例」と言います。この特例を利用するには、相続を受ける人が以下の条件のいずれかに該当しなければなりません。

・亡くなった人の配偶者
・亡くなった人の同居親族で、引き続きその住居に住み、相続税申告期限まで住み続ける人
・亡くなった人に配偶者も同居親族もなかった場合(独居老人等)において、3年以上自分の持ち家、および3親等以内の親族の持ち家に住んでいない「賃貸暮らし」の相続人

適用条件が厳しい特例ではありますが、もしも該当するのであれば相続税を大幅に減額することもできるため、一度検討してみましょう。
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