不動産相続時に注意!共同名義にしない方が良いのはなぜ?

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共同名義(共有名義)とは何か?

共同名義とは、2人以上の人が一つの動産や不動産の名義を共有することです。それぞれの人がどの程度の割合で名義を有しているのかを「持分」と言い、持分は自由に設定することができます。家を新築する際に名義を夫と妻で5分5分ずつの共同名義とするといった例が一般的です。共同名義の不動産の場合、その不動産に発生した賃貸収入・売却利益の分配や、処分方法を協議する際の発言権の大きさなどが持分の割合によって増減されます。

相続財産を共同名義にするリスク

共同名義の仕組みは、遺産相続においては「親の遺した家を兄弟全員で平等に相続したい」といった時に活用されます。しかし、相続財産を共同名義にすることにはいくつかのリスクがあることを忘れてはいけません。代表的なリスクを以下に説明します。

(1)所有者の複雑化

共同名義の不動産の名義人の1人が亡くなった場合、その持分についてさらに新たな遺産相続が起こります。新たな遺産相続でまた共同名義の相続が行われていけば、不動産の名義人は増え続け、所有権がどんどん細分化されてしまいます。不動産を処分したい時や活用したい時にも名義人全員で協議する必要があるため、名義人が多ければ多いほどあらゆる協議や手続きが複雑化するでしょう。

(2)名義人同士の人間関係の悪化

最初に共同名義で遺産の相続を受けた兄弟が良好な関係を築いていたとしても、その兄弟が亡くなって次の代への遺産相続が起こった際、その子ども達もまた同様に円満な関係を築いていけるとは限りません。名義が細分化されることで利害関係の異なる者同士が財産を共有することとなり、名義人の間で争いが発生する例は後を絶たないのです。

(3)持分を勝手に処分されるケースも

共同名義の不動産は、不動産全体を処分するには名義人全員の同意が必要ですが、自分の持分の範囲内であれば他の名義人の同意なく勝手に処分することができます。まれな例ですが、知らない間に共同名義人が持分を第三者に売り払ってしまうということも起こり得ないわけではありません。

共同名義のトラブル事例

相続財産を共同名義とすることで起こりやすいトラブルの事例をご紹介します。

知らない間に名義人が増えている

亡父の所有していた土地と家屋を相続したAさんは、長年活用されていないまま固定資産税がかかり続けている土地と家屋を処分したいと考えました。そこで亡父と共同名義を所有していた叔母(亡父の妹)の同意を得ようとした所、叔母もすでに亡くなっており、叔母の持分は叔母の4人の兄妹達BCDEが共同名義で相続していました。

Aさんはいつの間にか名義人が5人に増えていたことに驚きつつも、不動産の処分についてBCDEに相談を持ちかけました。しかし会ったこともない者同士でうまく話が進まず、結局処分の話は立ち消えとなってしまいました。

兄弟関係のもつれから名義共有が困難に

亡母の自宅を長男・次男が持分平等の共同名義で相続しました。やがて次男は金に困り始め、相続した家を売却して現金を得たいと言い出しました。長男は、亡母の介護や生活費の工面において何も協力してくれなかった次男に対して強い憤りを覚えており、「次男の思い通りにはさせない」と反対しました。しかし共同名義である以上、次男にも持分相当の権利があります。その後、次男は「共有物分割請求訴訟」を起こし、法廷闘争の末に兄弟は不動産を売却することとなり、次男の思惑通りの結果となりました。

家の権利の一部を勝手に売られた

Fさんは姉と二人の共同名義で両親の遺した自宅を相続しました。ある時突然、姉から「私の持分を不動産会社に売却した」と一方的に通達され、しばらくすると不動産会社を名乗る人物から「自宅の賃料を支払うか、持分を買い取れ」と連絡が来ました。不動産会社の主張する言い値は非常に高額で、法律家に相談する費用も工面できず、Fさんは途方に暮れてしまいました。

共同名義が有効利用できる事例

共同名義はなかなか運用が難しいものですが、有意義に活用できる例もあります。例えば、亡父の遺した遺産が一軒の持ち家のみで、相続人となる子どもが6人いるといった場合、相続は持ち家の売却を前提として進める「換価分割」の方式を採るのが普通でしょう。この場合、一旦は相続人全員の共同名義で持ち家を相続しすぐに売却して売却益を全員で当分するといった形であれば、トラブルなく遺産相続を完了することができます。

トラブルを避けるための対策方法とは?

共同名義にまつわるトラブルを避けるためには、そもそも最初の相続時に共同名義での相続を行わないことが第一の対策です。しかしそうは言ってもすでに共同名義での所有を始めてしまっているという方は、速やかに共有の解消を行うべきです。共有の解消には以下の3つがあります。

・現物分割…現物の所有権を分割することです。家屋は分割困難ですが、土地は持分に応じて分割することができます。
・代償分割…ある1人が現物を丸ごと相続し、残りの相続人に対して持分相当の代償を支払うことです。
・換価分割…不動産を売却するなどして現金化し、現金を持分に応じて分配する方法です。
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