土地活用で節税対策!おすすめの方法と注意点

土地活用はなぜ相続対策になる?

「相続税の対策には土地活用が良い」と聞いたことがある方もいるでしょう。土地活用が相続対策になることには3つの理由があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

税法上の価値は現金より安く評価される

税法では現金は他の「物」に変えると評価が下がります。これは、現金はいつでも使えるのに対して、物の場合は現金化しても同じ金額で買い取ってもらえないためです。また、物に他人の権利がつくと、さらに税法上の評価は下がります。

そのため、不動産を現金で購入すると相続税の評価額を落とすことが可能です。例えば、1億円で建物を建てた場合、その建物の評価額は約6,000万円と約4割評価額を下げることができます。また、この建物を賃貸にすると借家権がつくため、建物評価額は約4,200万円になります。

賃貸住宅では土地評価額も安くなる

相続税法上、アパートやマンションなどの賃貸住宅が建てられている土地は、貸家建付地とみなされるため、一定割合減額評価されます。これは、建物の評価額が落ちる仕組みと同じ理由です。建物に借家権が発生することで土地も制約を受けることになるため、借家権分の価値が減額されます。

貸家建付地は自分の土地に建てた家を他人に貸すことのため、借家権が発生することで大きな問題が発生することはありません。貸家建付地の減額率の計算方法は下記の通りです。

減額率=借地権割合×借家権割合(全国一律30%)×賃貸割合

借地権割合は、国税庁の路線価図でも確認することができるため、相続税対策で不動産を建てる場合は事前に確認しておきましょう。

小規模宅地等の特例

相続税法ではさまざまな特例が設置されているのですが、そのなかでも「小規模宅地等の特例」は納税者の負担を大きく軽減してくれます。

小規模宅地等の特例は、住宅の土地や事業で使用していた土地、不動産貸付事業のために使っていた土地を相続する際に、相続税を大幅に軽減してくれる制度です。もしも現在所有している土地で小規模宅地等の特例が受けられる土地がないのであれば、新たに土地活用をすることで、貸付事業用宅地として特例を受けることができます。200㎡まで50%が減額されるため、大きな相続対策になるでしょう。

相続対策のための土地活用法

相続税対策におすすめの土地活用方法は、アパートやマンションなとの賃貸住宅経営と老人ホームなどの高齢者施設経営の2つです。それぞれの特徴を紹介します。

賃貸アパート・賃貸マンション経営

賃貸住宅経営は、自分が所有する土地にアパートやマンションを建て、賃貸に出すことで収入を得る方法です。土地活用と聞いて、多くの方が最初に思い浮かべる方法でしょう。賃貸住宅を経営する方法としては下記の3つの方法が代表的です。

・自己管理
・一般管理
・サブリース

自己管理が最も家賃収入が高くなるのですが、家賃の集金管理やクレーム対応など行うことも多くなります。反対にサブリースではオーナーの手間はないのですが、家賃全てが収入にならないなど、それぞれの方法に特徴があります。どの方法が良いかは事前に調べておきましょう。

賃貸住宅経営は土地活用のなかでも挑戦しやすい方法であり、資産規模に合わせて投資を行えば相続対策の効果も出やすいです。そのため、相続対策を考えている方は、最初に賃貸住宅経営を検討してみても良いでしょう。

高齢者施設経営

高齢者施設経営の土地活用も基本的には賃貸住宅経営と仕組みは同じです。自分が所有する土地に老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅を建てて、介護事業者などに借り上げしてもらい経営を行っていきます。

しかし、一定規模の敷地や建物が必要になるため、投資額は賃貸住宅経営よりも多くなります。また、介護事業者などと一緒に計画を進めていくことが必要のため、少しハードルは高いです。そのため、資金に余裕がある方や社会貢献性の高い事業に取り組みたい方におすすめの方法といえるでしょう。

損をすることもあるので注意

土地活用は相続対策として有効ですが、リスクもあります。例えば、賃貸住宅経営では経営が上手くいかないこともあります。初期費用を銀行から借りている場合には、返済が滞ってしまうこともあるでしょう。賃貸住宅経営では長期的な視点が必要なため、固定資産税や管理費などを払いながら利益が出せるのか事前に計算しておくことが大切です。

また、建物の名義についても注意が必要です。建物の名義を被相続人にする場合は、相続対策になりますが、賃料は被相続人の財産になり現金の財産は増えていきます。建物の名義を相続人にする場合は、貸家建付地の減額評価はなくなります。しかし、賃料収入は相続人に入るので、相続税の財源確保が可能です。どちらの名義にするのが良いのかは、その人によって異なります。そのため、土地活用の専門家に相談したうえで、相続対策を進めていくようにしましょう。
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