抵当権の付いた不動産の売却はどうなる?

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抵当権とは?

抵当権とは銀行などの金融機関が土地や住宅に設定した担保のことです。住宅や土地などの不動産の購入には、多額の資金が必要になります。これをすべて自分だけで用意するのは難しいため、多くの人は金融機関からお金を借りて資金を集めます。

しかし、銀行側からするとこれはリスクでもあります。貸した多額のお金が返済されない場合、大きな損失になるためです。抵当権はこの損失を防ぐための権利になります。具体的には、ローンの返済が遅れたり、返済自体を拒否したりすると、債権者は抵当権を設定した不動産を競売にかけます。貸したお金の代わりに、債務者の不動産を売却して残債を回収しようとするわけです。このように、抵当権が設定されている土地を競売にかけることを抵当権の実行と呼びます。

基本的に住宅ローンを組む際には、購入する土地や建物は担保として債権者に提供することになります。そのため、住宅ローンを組んでいる方はその土地や住宅に抵当権が設定されているはずです。

不動産売却を考えている方は、抵当権に関する用語も覚えておくことをおすすめします。抵当権においては、債権者を抵当権者、債務者を抵当権設定者と呼ぶことが多いです。また、抵当権が実行されるのは、ローンの返済ができなくなったときのみです。そのため、住宅ローンをしっかりと返済しているのであれば、抵当権の実行について心配する必要はありません。

文字数が足りなかったら抵当権抹消登記について

根抵当権とは?

抵当権と似た言葉で根抵当権があります。これも抵当権の一種なのですが、銀行のためというよりもお金を借りる会社のために作られた法律です。上記で紹介したように多額の資金を銀行から借りるときには抵当権が設定され、お金を返済するとその抵当権は抹消されます。

個人の住宅ローンのように取引が1回であれば手間ではないのですが、資金調達の度に抵当権を設定したり抹消したりするのは会社にとって手間です。そのため、銀行が定めた範囲内の取引については、何度取引をしても抵当権はそのままにしておくことが一般的です。このそのままにしておく抵当権が根抵当権になります。

銀行側としては担保の不動産を基準に上限金額を決めるため、その範囲内の取引で損になることはありません。また、会社側としてもスムーズに融資の手続きを進められるようになるため、業務の手間が減ります。根抵当権は担保というよりも、取引を簡単にするための制度といえるでしょう。

抵当権が付いた不動産は可能

不動産売却を考えている方のなかには、抵当権が付いていても売却ができるかどうか気になっている人もいるでしょう。法律的には抵当権が付いていても売却することは可能です。しかし、抵当権が設定されている不動産を購入しようと思う人は少ないため、取引されることはほとんどありません。売却によって抵当権を抹消することができればよいのですが、売却してもローンを完済できない場合、不動産を購入しても差し押さえられてしまうリスクがあるためです。

こうしたケースでよくとられる方法が任意売却です。任意売却であれば、売却してローンが残ったとしても抵当権を抹消することができます。この点だけを見ると債務者のみメリットがあると思われがちですが、任意売却は債権者にもメリットがあります。一般的に不動産は競売にかけるよりも任意売却のほうが高額で取引することができます。債権者側としては少しでも多くのお金を回収したいため、任意売却に応じてくれることが多いのです。

また、抵当権を抹消してから不動産を売却する方法もあります。売却代金がローン残債を上回れば、それにより残債を返済し、ローン残債を下回る場合には、手持ちの現金や住み替えローンを利用して残債を返済することで、抵当権が抹消できます。

不動産売却時の抵当権抹消登記

抵当権が設定されている不動産の売却をする際には、抵当権抹消登記が必要になります。抵当権を抹消するための書類は、ローンを完済したときに債権者から交付されるのですが、その時点では抵当権は解除されていません。抵当権を抹消するには、法務局で抵当権抹消登記の手続きが必要です。

ローンを完済した後で不動産の売却をする場合であれば、抹消登記に必要な書類を自分で揃えて申請することもできます。しかし、売却代金を返済に充てる場合などは、所有者の移転登記と合わせて進める必要があるため、手続きも複雑化してしまいます。そのため、こうしたケースでは、司法書士に移転登記や抵当権抹消登記を任せることが多いです。この二つの登記に必要な書類は以下の通りです。

・権利証、または登記識別情報通知書
・登記原因証明情報の作成に必要な書面
・委任状
・印鑑証明書
・固定資産税評価証明書
・抵当権抹消登記に必要な書類(抵当権の登記済証など)

これら以外にも売買によっては住民票や住宅家屋証明書などが必要になることがあります。今回紹介したように、抵当権がある不動産の売却は専門的な知識を求められるため、司法書士や不動産会社に相談しながら進めていきましょう。
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