相続した不動産を売却するタイミングはいつがいい?

不動産売却のタイミングと税金の関係

相続した不動産を売却するときには、期限があるというわけではありません。しかしながら、注意しておきたいのが、不動産を売却するタイミングによって、支払う税金が変わる可能性があるということです。具体的には、以下の4つの項目が変化します。

軽減制度

相続した不動産は早めに売却することで、所得税や住民税が安くなることがあります。これは「相続税の取得費加算の特例」と呼ばれるものですが、相続した不動産を相続申告期限から3年以内に売却したときに発生する制度です。

早めに売却することで取得費を多く設定してもらえます。譲渡所得税としてかかる金額は、譲渡価格から取得費、譲渡費用、特別控除を引いた金額となるので、取得費が高くなると、自然と譲渡所得税が低くなるのです。

しかし、誰もが3年以内に売却すればもらえるということではなく、以下のような条件が必要になります。

・相続、遺贈などで不動産を取得していること
・取得した人物に相続税が課税されていること
・不動産が、相続が発生したときから3年10か月以内に譲渡されていること

これらの条件をクリアしていれば、所得税と住民税を抑えることができます。

譲渡所得税

譲渡所得税は、相続した不動産を売却した際にかかる税金です。これは所有期間の長さで変化します。所有している年数が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税が15%、住民税が5%になります。

一方で、所有している年数が5年以下であれば、短期譲渡所得となり、所得税が30%、住民税が9%となります。実際に支払う税金は、所得税の金額×(所得税+住民税)となるため、短期譲渡所得のほうが高くなります。

また、注意しておきたいのが、この所有期間というのは相続してからの期間ではないということです。ここでいう所有期間とは、相続される前の被相続人が取得した日からの所有期間になります。所有期間の長さを計算する際は注意しましょう。

小規模宅地の特例

相続した土地が、相続開始直前までに被相続人が住んでいたり、事業などを行っていたりしていた土地の場合は、相続税を減額してもらえる可能性があります。それが「小規模宅地等の特例」です。こちらも、譲渡所得税と同じく条件をクリアする必要があります。

相続した不動産は、相続人である人物が住み続けるか、事業をするなどして継続して所有することが定められています。この条件をきちんとクリアできれば、小規模宅地の特例を受けることが可能です。

注意点としては、実際に住み続けたり、事業を行ったりしなければならないため、相続人が複数いて協議をする場合、協議中は特例を受けることができません。また、この特例を使えたとしても、遺産分割のような相続人同士で揉めごとが起こってしまうと、特例を使えなくなってしまいます。

固定資産税

固定資産税が変化するのは、相続した家に人が住まない場合です。実際に人が住んでいる場合は固定資産税が約6分の1となっていますが、住まずに空き家にする場合には、6倍になります。固定資産税は1年に1回見直されるため、売却を考えているのであれば、1年以内の固定資産税が増額しないうちに手続きを進めるのが良いでしょう。

不動産を売却するタイミングが違うことで、税金が安くなったり、高くなったりすることがあります。どのタイミングで売却するのが良いかはそれぞれの条件や状況により異なります。上記で紹介した特例などを参考に、考えてみるのが良いでしょう。

生前対策と相続後対策の違い

相続する財産がある場合、生前に相続しておこうと考える人も少なくはありません。生前に相続しておく場合と、亡くなってから相続する場合では、手続きや条件面などでさまざまな違いがあります。また場合によっては、早めに相続しておくことで手続きを進められることもあります。

たとえば、権利関係が複雑になっていたり、人に貸していたりする不動産は、手続きをするのにも時間がかかります。また、相続する場合には物件を調査したり、物件を測量したりすることが多く、これらも手間のかかる作業の一つです。相続を予定しているのであれば、早めに事前準備を行うのが良いでしょう。

さらに、先に居住していた自宅を売却して、マンションに買い替えることで居住用財産の買い替え特例と呼ばれる制度を利用することも可能です。通常、生前の居住地を売却するときには、譲渡所得税が発生します。しかし、売却してまた新たに居住地を購入すれば、この譲渡所得課税を減らすことができます。

不動産を相続する場合、生前に対策するケースがあれば、亡くなってから相続人が対策するケースもあるため、どちらのタイミングが正しいというわけではありません。しかしながら、相続してから売却などを進める場合、さまざまな手続きが必要になるため、事前に準備しておくことで手間が少なくなるはずです。あらかじめ相続相手や相続することが決まっている場合は、早めの準備を検討しても良いでしょう。
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