相続した不動産を売却する場合の税金と控除について

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

不動産売却でかかる税金

不動産を売却するときには、さまざまな税金がかかります。納付書が届いたときに税金を払えないということがないように、税金の種類や計算方法を確認しておきましょう。

不動産を売却した際にかかる税金は以下の通りです。

登録免許税

相続した不動産を売却する場合には、被相続人が所有している土地や建物を売却する人物の名前に名義変更をする必要があります。その際に登録免許税などといった、名義変更にかかる税金が発生します。

譲渡所得課税

不動産売却で特徴的なのは、譲渡所得課税が課されることでしょう。譲渡所得課税とは、売却したときに得られる利益に対して、課される税金のことです。売却によって得られた利益に、所得税と住民税のパーセンテージをかけて求めます。

ちなみに譲渡所得課税にかかるこのパーセンテージは、保有期間が長いと低く、短いと高くなります。保有期間は5年を基準にするのですが、計算の仕方は少し複雑のため事前に確認しておきましょう。また、譲渡所得税はその年度の確定申告の時期に確定申告を行い、納付します。

印紙税

不動産売却時には契約を交わし、契約書を作る必要が発生します。このときに必要となるのが印紙税です。印紙税とは契約書にかかる税金のことで、契約書に印紙を貼って納税します。

不動産売却時には以上のような税金のほかにも、こまごまとした費用を払うこともあります。そのため、利益だけでなくどれくらい出費があるかを把握しておきましょう。

基礎控除とは

相続にまつわる税金が大きくなってしまうと、不安に感じる方もいるかもしれませんが、全額払わなければならないとは限りません。これは、相続税には一定の条件をクリアすれば、非課税としてくれる基礎控除という制度があるためです。

基礎控除は、[3,000万円+600万円×法定相続人]で求めます。法定相続人が1人であれば3,600万円、2人であれば4,200万円というようになります。法定相続人に該当する人は、たとえば家族の父の遺産を相続する場合、その妻にあたる人物と子どもです。恣意的に相続人を増やすことはできず、あくまで法定相続人のみによって構成されます。

養子の場合は実子がいれば1人まで、実子がいなければ2人までが、法定相続人にあたります。ほかにも相続人が放棄した場合には法定相続人が変わる可能性もあるため、自分たちで判断できない場合は、専門家の意見を聞いてみるのが良いでしょう。

譲渡所得税の特別控除

譲渡所得には基礎控除のほかに、特別控除もあります。きちんと条件をクリアできれば、最高3,000万円の控除をしてもらうことができます。こちらにはいくつかの条件があるため、まずは条件を確認してみましょう。

たとえば、相続し売却する予定の家屋が、被相続人が住んでいたことや、区分所有建物登記がされていないことなどが挙げられます。ほかにも、以下のような条件が提示されています。

・売却する人物が相続などの理由によってその土地、家屋を取得していること
・売却で得られた利益が1億円以下であること
・相続開始から3年以内(3年目の年の12月31日まで)に売却していること
・ほかの特例を受けていないこと
・売却した相手が親子や夫婦などの身内、特別な関係でないこと

以上の条件をクリアしている場合、書類をまとめて確定申告をすることで、控除を受けることが可能です。

これまでは相続した被相続人が住んでいた不動産についての控除を解説してきましたが、自宅であっても売却時に特例控除を受けられることもあります。それが、マイホーム特例です。

マイホーム特例

自宅を売却する際に利用できるマイホーム特例は、所有期間に関係なく、最高3,000万円まで特別控除を受けられる制度です。条件としては、以下のようなものが挙げられます。

・自分が住んでいる、敷地、家屋であること
・売却する前の2年間にこの特例を受けていないこと
・ほかの特例を受けていないこと
・住まなくなってから3年以内であること(3年目の12月31日まで)
・売り手と買い手が身内、特別な関係でないこと

この特例を受けるためだけに入居した場合や仮住まいの場合、趣味や保養施設として所持している物件はこのマイホーム特例を受けることはできません。不動産売却時に細かい条件を確認し、特例が受けられるかどうかを確かめてみましょう。

控除について知っておこう

不動産売却時には税金がかかることが多いですが、条件を満たしている場合は大きな控除を受けられる可能性があります。売却で得た利益を少しでも多く守るためにも、自分が控除を受けられるかどうかをきちんと確認してみることが大切です。

しかし、自分で控除が受けられるかどうかわからない場合も多いでしょう。そんなときは相続税や相続した不動産売買に詳しい専門家の力を借りるのがおすすめです。控除の相談だけでなく実際の手続きの方法も教えてくれるため、まずは相談してみましょう。
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