相続した土地はどうする?土地活用でアパート経営を

土地活用の方法

不動産や土地を相続した場合、その土地活用の方法は十人十色です。自分たちで住む場合もあるかもしれませんが、多くの方が別の使い道を考えることでしょう。相続後の土地活用には、たとえば、以下のような例があります。

売却

分かりやすいのは、売却してしまうことです。相続した不動産を売却すれば、相続人同士で平等に金額を分割できますし、遺産相続で揉めごとが起こりにくいという点もあるでしょう。特に土地活用の使い道がない場合は、売却することをおすすめします。使ってもいないのにそのまま放置してしまうと、固定資産税などの税金も多くかかってしまうからです。

駐車場経営

駐車場経営は、初期投資が大変少ないという点でメリットがあります。たとえば、更地で舗装していなくても運営することは可能ですし、アスファルトを舗装したり、コインパーキングを作ったりしても、建物を建てる金額には至りません。費用はかかりますが、立体駐車場にするのも良い手段でしょう。駐車できる台数が増えれば、利益も多くなる可能性が高まります。

賃貸アパート経営

アパートを建てて、住民の家賃収入で利益を得るという方法もあります。マンションに比べると費用が安く抑えられ、定期的に収入を得ることができますが、あくまで人が住んでいる場合のみです。空室リスクがあることも、忘れないようにしておきましょう。

賃貸マンション経営

土地が広ければ、アパートより大きなマンションを建てることも選択肢の一つです。こちらもアパート同様、マンションに暮らしている入居者の家賃収入から、毎月一定の利益を得ることができます。そしてこちらもまた、部屋が埋まらなければ利益が発生しないこともあるため、注意しましょう。ただし、戸数が増えれば空室リスクは下がることが多いと言われているため、どこに予算をかけるかという点で、アパートとマンションを比較してみるのがおすすめです。

オフィス経営

アパートやマンション同様、オフィスは人が入ってくれるかどうかがポイントです。オフィス街や分かりやすい立地にあれば、オフィス経営に向いていますが、交通機関が整っていない場所などであれば、入居してくれる可能性は低いでしょう。

コンビニ経営

コンビニ経営であれば、店からの収入を得ることができます。ただし、立地条件による点には注意が必要です。お客さんが多い場所であれば大きな利益を得られますが、逆に少ない場所ではあまり利益を得ることができません。

介護施設経営

介護施設は需要がありますから、介護施設を経営して利益を得るという方も多くいます。しかし、介護施設は用途がかなり限定されます。売却や転用などの土地活用を考える場合、ほかに使い道がないためにできない可能性もあります。

土地信託

自分ではどうすれば分からないけれど、有効活用したいという場合は銀行などの土地信託を利用してみるのが良いでしょう。自分では難しい手続きや経営などを代行してもらえます。

このように使い道は非常に多くありますが、なかでも人気があるのはやはり、アパート経営でしょう。アパート経営のメリット、デメリットを詳しく見ていきましょう。

アパート経営のメリット・デメリット

相続した土地をうまく活用する方法の一つにアパート経営があります。アパートを経営することで入居者から一定の家賃収入を得られるようになるためです。ほかにもメリットはあります。

アパート経営以外の活用法でも言えますが、空き地にしておく場合に比べて固定資産税が下がります。固定資産税を換算するときに固定資産評価額というものがありますが、この価格が下がるためです。

土地は現金の評価に比べて、約7~8割の減額になります。さらに、新築のアパートであれば固定資産税評価額を建築費の6~7割に抑えることが可能です。そして、アパートを人に貸す場合は、借家権割合があるため、さらに3割評価額が下がります。

また「小規模宅地等の特例」に当てはまる場合は、評価額が5~8割下がります。このように節税対策としても効果的なため、アパート経営を検討する人は多いです。

一方、デメリットとしては、初期費用が大きくかかってしまうことがあります。初期費用にかかる金額が払えない場合、ローンを組む方も多いです。この場合、借金を抱えることになります。また、確実に人が入ってくれるという保障もないため、リスクがあることは知っておきましょう。

さらに、きちんと協議をしたうえであればともかく、複数人の相続人がいるのにも関わらずアパートを建ててしまうと、遺産の分割が複雑になりトラブルにつながる可能性もあります。

アパート経営はメリットもあり、土地の活用としてはとても有効な方法です。しかし、何も考えずに建てたり、ほかの相続人と相談をあまりしないままに手続きを進めたりしていると、トラブルの元にもなりかねません。できれば専門家の意見なども取り入れ、デメリットも把握してから活用するようにしましょう。
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