相続する不動産を売却した場合の遺産分割

不動産相続時の遺産分割

遺産相続は、一人のみで相続することばかりではありません。お金であれ不動産であれ、複数人で分割することもあるでしょう。しかしながら、不動産のような分けられないものを分割する場合には、いったいどのように分ければ良いのでしょうか。

一般的な方法としては、現物分割というものがあります。これはその名の通り、今ある現物を分けるというものです。不動産に置き換えると、土地と建物を分け、それぞれを相続することになります。シンプルであるために分かりやすいのですが、公平な分割ができない点や、複数人で分割する場合には分けきることができないなどのデメリットがあります。

そこで、より平等に何人かで分割する場合に有効なのが、相続する不動産を売却し、その金額を分割する方法です。平等に分けることができるため、こちらの方法を好む人も多いでしょう。

不動産の「換価分割」と「代償分割」

相続する人数が複数の場合、話し合ったり、相続する財産を細かく分け合ったりすることは大変です。そのため、不動産の場合は相続する不動産を売却してその金額を分け合うことが多いのですが、これには二つの方法があります。それが「換価分割」と「代償分割」です。二つには、以下のような特徴が見られます。

換価分割

換価分割とは、土地や物件などの現物を売却して換金し、それを分配する方法です。不動産などの分けにくい現物を分割する際によく使われる方法の一つとなっています。金額が分かりやすいというメリットがあるほか、複数人相続人がいてもきちんと分割することができます。専門業者、あるいは代表の相続人がいったん不動産売却の手続きを進めてから、それらを相続人で分配します。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人のみがいったん不動産を相続し、それから別の相続人たちに金銭などを渡して分配する方法です。たとえば一人が不動産を相続し、そのほかに相続人が二人いた場合は、残り二人に三等分の相当額を相続した人物が代償金として支払うといったような方法になります。

この場合はまず、特定相続人が相続するときに、遺産分割協議書にその旨を記載して契約を結びます。このメリットとしては代償を支払う特定の相続人が、不動産を手放さずに済むという点です。不動産を売却したくない場合は、こちらの方法が好まれるでしょう。

換価分割と代償分割にはいくつかの違いがあります。たとえば、税金の納め方です。換価分割の場合は、分割した金額に応じてそれぞれの相続人が税金を支払います。しかし、代償分割の場合は、不動産事態を相続しているのが特定の相続人のみであるため、その相続人のみが確定申告を行い、税金を支払うことになります。

不動産を売るか売らないかは、金銭面に余裕があるかどうかも関係してきます。たとえば、不動産を売却したくない場合には代償分割で分割したほうが良いですが、代償金を支払えない場合には換価分割で進めることになるでしょう。不動産を相続するときには、相続時の税金や負担などを念頭に置いて、考えることが大切です。

換価分割で気をつけたいこと

換価分割は平等であることや分配がスムーズであることから利用する方も多いですが、メリットばかりではありません。下記で注意点を見ていきましょう。

まず換価分割をするときには相続登記を行う必要があります。いったん相続人の代表を決めて名義変更を行い、売却手続きをしなければならないためです。この代表の相続人は大金を預けても問題ない信頼できる人や、売却手続きをしっかり進めてくれる責任感のある人を選ぶ必要があります。決めるのが難しければ、相続手続きを代わりに行ってくれる専門業者に頼むのがおすすめです。

もう一つ注意しておきたいのが、きちんと換価分割するという点を、遺産分割協議書に記すということです。記入し忘れてしまうと、不動産の登記ができないこともあるため、注意しておきましょう。

換価分割には、デメリットもいくつかあります。たとえば、売却して分割することになるため、不動産を手放さざるをえないということです。不動産によっては住み慣れていたり、思い出があったりするかもしれませんが、換価分割が決まれば売却しなければなりません。

売却する手間や費用がかかってしまうということも念頭に置いておくべきでしょう。売却にはさまざまな手続きをしなければなりませんし、手数料や税金などの費用も発生してします。

また、売却は希望通りの金額でできるとは限りません。最低売却価格を決めておいたり、売却にかかる費用などをきちんと計算しておいたりするなど、金銭面に関しては最初に協議書に記載しておくとスムーズに手続きを進めやすいです。

不動産を相続するときには売却して金銭を分け合えば、相続人たちが平等に分割できることが可能です。しかし、さまざまな注意点があるため、相続を専門としたプロの手を借りておくことをおすすめします。
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