~マンション売却のための税金の基礎知識~(30)

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

相続税の土地評価


 相続税を支払う義務がある人は、約8%だとお話ししました。相続税を支払う場合は、相続財産にマンションなどの不動産が含まれていることが多いです。しかし、マンションなどの不動産は、金銭と違って、それがいくらであるかわかりません。また、マンションを査定してもらっても、売却する場合の参考にはなっても、相続財産としてカウントされる金額はわかりません。マンションなどの不動産の場合は、評価する方法が別途定められています。 
 土地の評価の算出方法は、路線価方式と倍率方式の2つがあります。
 路線価というのは、道路に面した一般的な土地1平方メートルあたりの土地の評価額のことをいいます。国税庁が作成していて、毎年8月ごろに発表されます。相続税評価額などともよばれています。路線価は、実際に売買された取引の実例や不動産鑑定士の評価、地価公示価格などを参考にして定められています。よく、銀座が日本で一番高いなどど、ニュースで報じられますよね。
 市街地の土地を評価する場合は、この路線価方式を使用して計算することになります。ただし、二方道路や三方道路、角地、不整形地など、土地はいろんな形のものがあるので、そういう場合は、補正をします。
 路線価方式の計算式は、路線価(千円/㎡)×面積(㎡)×補正率=評価額 となります。
 路線価は毎年改定がおこなわれています。国税庁のホームページで確認することができます。路線価は路線価図というものに記載されていて、マークや記号などが記されています。
 ポイントは3つあり、1つめは大きな数字の下に小さな数字が記載されています。大きな数字は何年度かを表し、小さな数字はページ数を表しています。2つめは地区と借地権割合を表す記号があります。3つ目は、借地権割合を表すA~Gの記号がかかれています。
これをチェックすることで、路線価を確認することができます。
 倍率方式は、路線価がない土地の場合に使用します。
 倍率方式の計算式は、固定資産税評価額×国税局長が地域ごとに定める倍率=評価額 です。
 固定資産税評価額は3年に1度改定がおこなわれています。
 建物の評価については、固定資産税評価額と同じになります。毎年春先に納付書が送られてきているかと思います。そこに記載されています。建物は、3年ごとに価格がさがってきますが、土地は、それこそ評価なので上がる場合もさがる場合もあるかと思います。しかし、実際に取引されている価格よりは低くなっています。
 バブルのときには、不動産投資に注目が集まり、都会では、固定資産税があがって、居住するのも大変になったり、相続がおこったら、相続税が支払えないため、なくなくマンションを売却するはめになった、、、という話を聞いたことはありませんか? 現在も、東京など都心のマンションの価格があがっています。それこそ相続がおこったら、住めなくなる場合も考えられますので、事前に査定するなど、対策しておくことをおすすめします。

土地の贈与


 土地を贈与すると、贈与税を支払わなくてはなりません。たとえ、10円で買ったとしても、その実際の価格からかけはなれた金額であれば、贈与とみなされます。また、マンション購入費用として親から援助してもらっても、贈与税の対象となってしまいます。
 プレゼントしてもらったのに、どうして税金まで支払う義務があるの?って思いますが、金額の小さいものは問題ありませんが、金額が大きくなると、贈与税がかかります。そうしないと、相続税のときもお話ししましたが、財産をたくさん持っている人は、相続税を逃れるために、誰かにあげると税金がかからないなら、税金からいくらでも逃げられますよね。
 基本的に、所得年度である1月1日から同じ年の12月31日までに受けた贈与の合した金額を、翌年に申告し納税することになります。
 贈与税には、基礎控除額があります。金額は110万円です。この基礎控除の金額以下なら、申告する必要もありませんし、税金を支払う義務も当然ありません。
 ですので、贈与財産価格から110万円を超えた部分が課税されることになります。金銭であれば、価格は計算しなくてもよいですが、マンションなど不動産や車などを贈与された場合は、価格を計算する必要があります。不動産に関しては、原則として相続税の評価格とされています。しかし、相続税では利用できる小規模宅地の特例は、適応にはならないため、注意が必要です。
 また、贈与として扱われるものに、以下のことがあげられます。
1. 金銭の実際にあげていないにも関わらず、財産の名義を変更した場合。
2. 親族の名前を借りて、財産を取得した場合。
3. 借金を免除してもらった場合。
4. 無利子や低利子でなどの利子で一般的には考えにくい返済条件で、家族から借金した場合。(家の購入時にありがちですが。。気をつけてください。)
5. 実際の価格よりもはるかに安い金額で購入した場合。例えば、親から1000万円の価値がある土地を100万円で購入すれば、贈与になってしまいます。
 親が子にあげるのに、どうして税金が??と思われるかもしれません。しかし、大きな財産をあげても、相続税がかからないのであれば、ある特定の財産家に財産が集中してしまうおそれもあります。そうなると、ある特定の人がいくつものマンションをもってしまって、、その街全体が、特定の人のものになってしまいかねません。。。贈与税や相続税は、世の中が公平になるためにも必要な税なのです。

相続したマンション(不動産)売却にかかる税


 マンションなどの不動産を売却する際にかかる税金は3つあります。
1.印紙税
2.登録免許税
3.所得税など
です。
 印紙税は、何かを売買する際に契約書などの書類を作成するときに支払わなければならない国の税金です。よく収入印紙を貼りますよね。印紙税は、売買契約の金額によって異なり、金額が高くなるほど、印紙税も高くなります。平成26年4月1日からは5万円以上の領収書に対して必要となりました。5万以上100万円以下の場合は200円かかります。
 登録免許税は、会社を登記する場合や、マンションなどの不動産を登記する場合に支払わなければなりません。登記する場合に必要な税金です。
 所得税は、マンションなどの不動産を売却したときに、利益が出た場合に払う税金です。売却価格から取得費を差し引いて売却益が発生すれば、その金額に所得税がかかります。所得税のうちの譲渡所得という所得となりますが、相続してから3年以内に売却すると、特例がありますので、相続したマンションに誰も住まない場合は、早めに売却するのがよいでしょう。マンションは、保有するだけで、固定資産税や管理費などもかかります。また、マンション経営をする場合は、ローン残債も調べて、今後経営できるかどうかしっかりと判断することが重要です。
 また、マンションを売却する際には、不動産会社への仲介手数料などがかかってきますし、マンションを購入した場合は、不動産取得税がかかります。
 マンションなどの不動産を売却する場合は、所得税のうちの譲渡所得になりますが、マンションの保有期間によって、税率が変わります。当然短い方が税率が高くなりますが、その保有期間は5年で分けられています。マンションを購入してから、売却した年の1月1日までの期間が5年を超えた場合は、長期譲渡所得となり、所得税15%住民税5%が売却益にかかります。5年未満の場合は、短期譲渡所得となり、所得税が30%住民税が9%と高くなってしまうので注意が必要です。平成25年から平成49年までは、上記に合わせて復興特別所得税が、所得税を他の所得と合算して計算する際に2.1%かかります。
 所有期間については、相続人が相続をしたときからカウントするのではなく、被相続人が所有したときからの期間になることもおさえておいてください。
 また、相続税の申告期間から3年以内に売却した場合は、税負担が軽くなります。売却価格から相続税を差し引くことができます。また、2016年から2019年末までは、相続したマンションに住んでいなくても、3000万円の特別控除ができます。ただし、条件が決められているので、売却する場合は、税務署または税理士に相談しましょう。
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