~マンション売却のための税金の基礎知識~(38)

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

相続時の住宅ローン



マンションなど不動産を購入する場合、一括現金で購入しないかぎり、銀行から借金をしてマンションを購入することが一般的ですよね。
フラット35という言葉を聞いたことはありませんか?
これは最長35年の固定金利でマンションなどの購入する場合に、いわゆる住宅ローンといわれる金融機関から借りる借金の商品名です。

また、住宅ローンを借りている人が、もし亡くなってしまったら、ローン返済ができなくなるので、亡くなったらローン返済しなくてよいように、団体信用生命保険の加入が必要な場合が多いです。いわゆる団信などと言われている、住宅ローンの際に加入するための死亡保険です。
ローン返済金額に対してこの保険に加入することになりますが、昔と違って、現在では、死亡保険だけでなく、三大疾病になった場合に、生前給付金が支払われる特約がついた保険などがあり、銀行によって付加選択できるようになっています。
特約などは、他に加入している生命保険がある場合は、調整して加入してください。
主契約の死亡保険に加入すれば、ローンを借りている契約者が死亡した場合は、ローン残債に対して支払わなくてよくなります。

相続の際に、この保険に加入しているとマンションなどの不動産のみが財産として残ります。
相続するのは、プラスの財産のみで、マイナスは消滅します。
ほとんどの場合、マンションなどを購入する際に、ローンを組むと、この団体信用生命に加入すると思いますが、そうでない場合は、きっちりと、ローン残債は、マイナスの相続財産になります。
このローン残債を相続しない場合は、相続の放棄をすることになりますが、当然、プラスの財産であるマンションも相続することはできなくなります。
しかし、マンションのローン残債以外にも借金がある場合もあります。
不動産を複数所有している場合は、その不動産についてもローン残債があるかもしれません。
そのため、相続がおこった場合は、被相続人のプラスの財産を確認することも大事ですが、それ以上に借金などのマイナスの財産を確認することがもっと大事です。
遺産分割協議が終了し、各相続人が相続した後に、借金があることがわかったら、とても面倒なことになりますし、その借金が多額であれば、借金を相続してしまうことになって、相続人が借金の返済をしなければなりません。
被相続人がマンションなどの不動産を何棟か所有している場合は、必ず借金の額も確認することが必要です。
また、そのまま相続せずに売却を考えている場合は、一度売却するとどれくらいになるか査定を受けておくと、そのマンションが債務超過になっていないかどうか判断することができます。

遺言トラブル


被相続人が亡くなると、相続が開始となります。
相続が開始すると、遺産分割協議がおこなわれることになります。
原則として、遺言書がある場合は、遺言書にしたがって、遺産の相続をおこなうことになります。
しかし!です。この遺言書の内容でトラブルとなるケースが多いのです。
例えば、被相続人が亡くなる前に認知症だとすると、財産分割方法の判断ができない場合があります。
自分がもらえる財産を増やしたいために、無理やり認知症の被相続人にそのような内容の遺言書を書かせることがあります。
もちろん、無理やり書かせたことが認められれば、無効となります。
人間の欲が理性に勝ってしまうと、血のつながった親族間でも、実際に起こってしまう話なのです。

上記は親族間のトラブルでしたが、トラブルになる場合は、他にもあります。
被相続人が、法定相続人でない人に、財産をゆずる内容の遺言した場合です。
例えば、被相続人が亡くなる前に体が不自由だった場合、お世話をしてくれたヘルパーさんなどに、財産をゆずるという内容が遺言書に書かれていたとします。
法定相続人は定められていますが、財産は被相続人のものなので、どのように処分するかは、本人の自由なはずです。
しかし、親族である相続人は、「なぜ自分たちの相続財産を赤の他人にあげなくてはいけないのか」と認めることができず、トラブルになってしまうのです。

「遠くの親戚より、近くの他人」という言葉があります。いくら血がつながっていても、世話をしてくれる他人に感謝するのは、仕方がないと思います。
しかし、トラブルになってしまっては、お世話をしてくれた人も困るでしょうし、その人のための現金を準備しておくなど、トラブルを防ぐ対策が必要です。

また、遺言書を作成する場合は、マンションなどの不動産は、分けることがむずかしいため、1つの不動産を2人で共有させるようなことは書かない方がよいでしょう。

トラブルというより、被相続人のミスによって、遺言書が無効となってしまう場合があります。
遺言書には作成した日付を記載しなければなりません。しかし、この日付に〇月吉日などと書いてしまうことがよくあります。
そうすると、月はわかっても日がわからないため、遺言書が無駄になってしまう場合があります。
そうなると、法定相続分で分割することにより、不満をもつ相続人もでてきます。
遺言書を作成するならば、トラブルにならないようにしなければなりません。

公正証書遺言


遺言書は、自筆で書いた自筆証書遺言と、公正証書遺言があります。
自筆証書遺言の場合は、すべて手書きをする必要があります。PCなどは利用できません。また、日付・押印・署名などが必要で、ひとつでも不備があると、遺言書は法的に無効となってしまいます。
また、自筆証書遺言は、被相続人が亡くなって、相続が開始されたとき、相続人が勝手に遺言書を開封することはできません。
遺言書を発見したら、家庭裁判所で検認の手続きをおこなってもらう必要があります。

公正証書遺言は、公証役場で認めらた遺言なので、法的な不備がおこることもなく、遺言を残したい場合には、確実に残すことができます。
相続がおきたときに、公正証書遺言を見つけたとしても、相続人が勝手に開封したとしても、無効にならず、内容を確認することができます。
公正証書遺言は、自分で書くことができない場合や、体が不自由で、公証役場に行くことができない場合でも、公証人に家や病院に来てもらうことで、遺言書を作成することもできます。

そのため、遺言書を作成するのであれば、公正証書遺言を作成するほうがよいでしょう。

公正証書遺言の作成は、2名以上の証人の立ち合いが必要です。この立ち合いをしてくれる人を、準備しておく必要があります。
ただし、この立ち合い人になれない人がいます。未成年者・推定相続人・受贈者・これらの人たちの配偶者および直系血族・公証人の配偶者・公証役場の使用人や書記・4親等内の親族などです。
証人となる人は、遺言の内容を知られることになるため、信頼できる人を必ず選んでください。
もし、そういう人がいないという場合は、専門家である弁護士や司法書士にお願いしてもよいでしょう。
遺言書の内容が決まったら、打ち合わせをしたうえで、遺言当日には、遺言者・証人・公証人がそれぞれ署名と押印をすれば、公正証書遺言の完成となります。

マンションなどの不動産が主な財産の場合は、トラブルになりやすくなります。共有で所有すると、固定資産税は代表者のところに請求書が届きますが、相続分に応じて毎年、固定資産税を払うのも大変です。 相続財産がマンションなどの不動産が主な財産の場合は、トラブルにならないような事前に話しあっておくことが重要です。
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