~マンション売却のための税金の基礎知識~(39)

小規模宅地の特例


相続が開始されると、遺産分割協議をおこない、相続人が、相続分に応じて財産を相続します。
マンションなどの不動産が主な相続財産だという場合も多いですよね。

不動産が相続財産の場合、現金などの金銭と違って、財産の評価額を算出する必要があります。
不動産の評価には、小規模宅地等の特例という制度があります。
簡単に言うと、「土地の評価が最大で80%オフになる場合がありますよ」という制度です。
80%オフとは、かなり大きな金額ですよね。バーゲンでもあまり見ない数字です。
1億円の土地が2000万円になるわけです。とても大きいです。

この特例を利用するには、3つのパターンがあり、そのうちのどれかに該当しなければなりません。
1.自宅の敷地であること。特定居住用用地といいます。

 適用される面積は、330㎡までです。相続税の評価額は80%オフの20%です。
2.個人事業もしくは会社を経営しているときに使っていた宅地。特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地といいます。
 適用される面積は、400㎡までです。相続税の評価額は80%オフの20%です。
3.賃貸として使っていた宅地です。貸付事業用宅地といいます。
 適応される面積は、200㎡までです。相続税評価額は50%です。半分ですね。

上記に該当すると、小規模宅地の特例を受けることができます。
330㎡を坪になおすと、約100坪となります。田舎の場合は、超えることもあると思いますが、都会の場合は、ほぼ該当するのではないでしょうか?

また、特例を受けられる土地については、上記のとおりですが、特例を受けられる相続人も次のように決められています。
1.配偶者
2.被相続人が亡くなる前から同居をしている親族
3.生計を同じくしている親族
4.単身赴任など、やむをえず別居している親族
以上になります。

この制度を利用する場合は、相続する時点なので、申告後については特に問われることはありませんが、割引率が大きいこの制度は、注意点もありますので、手続き方法がよくわからない場合は、税金の専門家である税理士に相談するほうがよいでしょう。

相続税の節税対策?


相続税は、相続する際に、一定の範囲を超える財産を相続すると支払わなければならない税金ですよね。
少しでも相続税の負担を軽くするために何かできないか??と考えますよね。
相続時精算課税・小規模宅地の特例などもありますが、土地だけで持っていると、そのままの評価になります。

よく相続対策にマンション経営しましょう。っていう話を聞きませんか?
土地を駐車場として貸したとしても、土地の評価は下がらないので、マンション経営すれば、評価がさがるだけではなく、毎月収入も増えますよ。。という話です。

例えば、銀行に預金が5000万円あったとします。もし、亡くなったら、この5000万円は、そのまま5000万円としての相続財産となります。
しかし、この5000万円でマンションを建てたとします。すると、5000万円という相続財産ではなくなります。評価が30%下がるのです。
つまり、5000万円×70%=3500万円の相続財産としての評価となります。

ただし、マンションの経営なので、毎年、固定資産税・火災保険料も支払わなければならないですし、管理を自分でしない場合は、管理会社に管理を依頼しなければなりません。また、修繕計画をしっかり立てることも大切です。
空室になってしまうと、収入が入ってこなくなるので、いくら土地を持っていたとしても、周りにたくさんのマンションがあると、空室になる可能性も高くなるので、空室がでないように、その土地のマーケット調査も事前にきちんと確認することが必要にはなります。

賃貸用のマンションを建てると、借家建付地という土地の扱いとなり、評価がさがるのです。
計算式は 更地の評価額✕(1-借地権割合✕借家権割合)で算出されます。
借地権割合は、地域によって少し違ったりしますが、60%~70%となっています。
借家権割合は、全国同一で、30%と決まっています。

このように、マンションなどの不動産は、現金などと違って、評価方法によって相続財産の評価が違ってきます。
相続税がかかるかもしれないほどの財産がある場合は、一度検討してみる価値はありそうです。

相続対策のポイント


被相続人が亡くなると、相続が開始されます。
被相続人が亡くなる前に、相続財産が多い場合は、少しでも相続税を少なくするように、何らかの対策はした方がよいでしょう。
税金を少なくするための対策は、前回までにいくつかお話ししました。

しかし、一番大切な相続のポイントは、残された相続人がトラブルにならないように、円満に相続分割ができることではないでしょうか?

相続財産がすべて簡単に分けられる現金であったとしても、同居している相続人は、寄与分を主張することもあるでしょうし、亡くなる前に、マンション購入資金の援助をしてもらった相続人ともらっていない相続人もいるでしょう。
相続が開始となったとき、公平に、法律にそって分けようとしても、被相続人と相続人との関係や相続人同士の関係で、スムーズに遺産分割協議がすすまないことも考えられます。

不動産が主な相続財産であった場合は、分けることがむずかしく、共有するのか?もしくは、誰かが住むのか?などと、相続人の間で意見がわかれてしまうことも考えらえます。マンションなどの不動産が相続財産の場合は、もし相続人のうちの誰かに、そのマンションを相続させるのであれば、そのマンションに相応した他の財産を準備する必要があります。または、そのマンションを事前に売却して、現金にかえておく方がよい場合もあります。

被相続人が、亡くなる前に、相続人のうちの誰かと同居していて、その相続人に介護をしてもらっていた場合もあります。
この介護をしてくれた相続人に対する貢献度を、相続財産に反映させることは、むずかしいことでもあります。できることなら、他の相続人に、介護をしてくれている相続人に対して相応の相続財産をあげたいことを事前に話をすることや、公正証書遺言にそのことをきっちり記載しておくことが必要です。

相続財産をめぐっては、よくドラマのテーマに使われるように、トラブルになりやすいものです。どうしても、人間の欲が理性をうわまってしまうと、泥沼の戦いにも発展してしまいかねません。
そうならいように、事前に対策をしておくことは、とても大切なことです。
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