マンション売却時にかかる税金(6)短期譲渡・長期譲渡

マンション売却する場合は、保有期間を確認しなければなりません。
マンションを売却する際に、譲渡益が出た場合、一定の要件を満たしていれば、3000万円の特別控除を受けることができ、税金が軽減されるということを学びました。
また、この制度は名義人が2人であるならば、3000万円×2名分で6000万円の特別控除が受けられるということもわかりました。

ただし、マンションの所有期間によって税金の率が変わってきますので、確認が必要です。
所有期間が5年を超す場合は長期譲渡所得、5年未満の場合は短期譲渡所得の分類になり税率が変わってきます。

課税譲渡所得=譲渡価額(売却する金額)―取得費(購入時の金額)-譲渡費用

この計算式でプラスになると、売却により譲渡所得が発生することになり税金(所得税)がかかります。
税金(所得税)は課税譲渡所得に税率をかけて出すのですが、ここで税率が上記のマンションの所有期間によって変わってくるのです。

短期譲渡所得=  30%(所得税)  9%(住民税)  39%(合計)
長期譲渡所得=  15%(所得税)  5%(住民税)  20%(合計)

このような制度ができたのは、バブルの時代に不動産を売っては買いを繰り返し利益を得るためだけに土地を所有する人が増え、本当に土地を有効活用しようとする人たちが土地を買えなくなるという事態が起こったためです。
短期で売買を繰り返す人には重い税率にして、税金を課しこのような事態を防ごうとしたための税法ですが、今でもこの法律は残っています。
また、売却する年の1月1日時点での所有期間で税金を計算をすることになりますが、所有期間が10年以上である場合はさらに税金が安くなります。3000万円の特別控除を適用したうえで以下の税率を用いることができます。

課税譲渡所得 所得税 住民税
6000万円まで 10%  5%
6000万円超  15%  5%

さらに、マンションを買い替える場合も、次に述べる要件を満たしていれば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べできます。

1.マンションを売却した年の前後1年以内のマンションの買い替え。
2.売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超える。
3.譲渡価格が1億円以下である。
4.居住期間が10年以上である。
5.買い替え先のマンションが床面積50平方メートル以上で土地面積が500平方メートル以下。
6.マンションの売り主や買主が親子や夫婦などの近しい間柄ではない。
7.売却するマンション、買い替えたマンションが日本国内にあり他の特例を適用していない。

このようにマンションの所有期間によって税金が大きく変わってきますので、マンションを売却する際には所有期間を確認し、5年、10年のタイミングを見計らって売却すると税金を安くすることができます。
また、3000万円の特別控除と他の特例は一緒には適用されません。
税金は毎年変わることもあり、受けらる特例を正しく把握するためにも、税理士への相談をお勧めします。
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