レインズに登録しない業者に注意してマンション売却を成功させよう

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

レインズに登録せず両手仲介のために囲い込みをする悪徳業者



マンションなどを売却する際、物件はレインズに登録する事が基本的に法律で義務付けられています。
しかしながらすべての物件がレインズに登録されている訳ではありません。

他業者に物件情報を流さず、自社だけで情報を独り占めする事を「囲い込み」と呼んでいます。
レインズに登録しないなどの違法行為が行われる理由は仲介時に発生する報酬の仕組みが関係しているようです。
不動産会社の利益は、マンションなどの物件を売りたい売主と、不動産を買いたい買主の仲介をした対価である仲介手数料(3%+6万円)が報酬の軸になります。

片手仲介とは、マンションなどが売却された際、売り主が依頼した不動産会社へ仲介料を支払い、買い主は仲介を依頼した不動産会社へ支払う事で、売主、買主、両方から仲介料を貰う事を両手仲介と呼んでいます。

売却を任された不動産会社が手を抜かずレインズに登録し他社にも情報提供を行ったうえで自社営業を頑張り、買主を見つけて両手仲介になるのもよくある事なので、両手仲介はいけない事だと思われるかも知れませんが、決してそうではありません。
あくまで「両手仲介」をするための物件情報の「囲い込み」が悪いのです。

契約の種類によって違うのですが、マンションの売却などをする際の契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの契約方法があります。この3つの違いを説明しましょう。

専属専任媒介契約・・・契約してから5日以内にレインズへ登録義務があり、売り出す不動産屋は1社、売り主が買い主を見つけて来ることはできません。

専任媒介契約・・・契約してから7日以内にレインズへ登録義務があり、売り出す不動産屋1社のみ、売り主が買い主を見つけて来ることができます。

一般媒介契約・・・レインズへの登録義務はなく任意です。売り出す不動産屋は何社でも。売り主が買い主を見つけて来ることができます。

*注「仲介」も「媒介」もほぼ一緒の意味ですが、宅地建物取引業法の用語として「媒介」を使用します。


囲い込みをされると売主へどんな影響があるか


囲い込みによる影響1 売却期間が長くなる?
専任媒介の場合、売り出す業者は1社なので焦らず営業できるというメリットが営業マンにはあります。専任媒介は、他社に売られてしまう心配がないのであまり優先されず売却期間を長期化させてしまうのです。

囲い込みによる影響2 相場よりも安く売られてしまう?
専任媒介契約であることを良いことに販売活動に力を入れず任されたマンションなどの物件をなかなか売却できない状態にして長期化させてしまいます。
そうなると当然買い手が見つからず値下げすれば売れると言って売り主の心を引きます。
物件の値段が下がろうと片手仲介よりは良い仲介手数料が入ってくるので力を入れずに売れるやり方でそのような事が起こるのです。

そこで、売主は、「登録証明書を必ず貰う」・「定期的にレインズの状況を確認する」 などをすることによって、業者に任せきりにせず、自身も物件の経過を見守り、こまめに不動産業者とコンタクトを取り合い現状況を聞くなど心掛けて希望通りの売却を成功させましょう。
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