個人がマンションを売却したときの税金に関する知識まとめ(1)

私たちがマンションを売却しようとした際、どのような税金がかかるのでしょうか?
こちらではマンション(不動産)を売却する時の税金に関する疑問をわかりやすく説明していきます。


マンションを売却(譲渡)した場合の税金・譲渡所得の計算方法


まずマンションを譲渡(売却)しようとする場合譲渡所得を計算します。
「マンションを売却した金額-マンションを購入した時の金額-売却にかかった費用=譲渡所得」
となりこの金額に決められた税率をかけて税金を算出します。

あくまでこの式でプラスが出た場合のみ税金がかかるわけでマイナスであれば税金はかかりません。
例でいうと、購入時の金額が5000万円のマンションを7000万円で譲渡(売却)した場合、2000万円が譲渡所得となりここから売却にかかった費用などを引いた金額に税率をかけることになります。(この譲渡費用になるものについては限定されています。)
しかし、たいていの場合建物は年数が経過すると価値が下がるので譲渡益が発生することは少ないと言えます。
まれにあるケースでは、建物の価値の下落よりも土地自体の価値が上昇したために、マンションの価値があがり購入時よりも高い値段で売れるということがあります。街の再開発などで大きな商業施設や学校などができ人気エリアになる場合などです。
少ないケースではありますが、中古マンションでもこのようにマンションの値段があがるということもありえます。
この場合は譲渡所得が出るので上で書いたように所得税が発生することになります。
しかし、ここで税金を抑えるための特例があります。それが3000万円の特別控除です。
控除の適用を受けられるのは居住用のマンション売却する場合になります。
計算としては
譲渡価格(売却した値段)-取得費(購入した値段)-譲渡費用(仲介手数料など)-3000万円=譲渡所得
となり金額が大きく変わってくるのでこの特例を知らないと損をしてしまいます。

3000万円の特別控除を受けられる基準として先ほどもあげたようにマンションを名義人が「居住用としていたか」によります。
単純に、マンションの住所を住民票に設定していれば良いというものではなく、総合的に判断するようです。
その他にも、マンションを売却する相手が、血縁関係者でないことや他の控除などの特例を受けていないかなどの条件がありますので、注意が必要です。
また、仲介手数料などマンションの売却時には経費が色々とかかりますが税金は儲けの部分にかかることになっているのでこのような経費は譲渡所得から差し引くことができます。譲渡所得から差し引くことができる経費として認められているものはマンション売却時の仲介手数料や売り主負担の印紙税、土地を売るための建物の取り壊し費用などです。所有していた間に支払った管理費、修繕費、固定資産税などは経費となりません。

  

マンションを売却(譲渡)する際にかかってくる税金・所得税(譲渡所得)・住民税


マンション(不動産)を売却する際に払う税金や費用は色々ありますが、売却益にかかる税金は所得税と住民税になります。
マンションを譲渡(売却)したことにより譲渡益(所得)が発生するとこの金額に所得税と住民税が課せられます。
上で書いたように条件があえば、3000万円の特別控除も受けられるので、譲渡(売却)しても譲渡益が出ない場合には、所得税も住民税もかかってきません。
例えば、購入時の金額が8000万円のマンションを1億円で売却できたとすると、単純に2000万円の儲け(譲渡所得)がでていますが、3000万円の特別控除の適用を受ければ非課税となります。
ここで譲渡所得に関して所得税が15%、住民税が5%であわせて20%の税率になっていますが、マンションの所有期間が5年以下と短い場合には短期所有の扱いになり所得税が30%住民税が9%と約40%の税率に跳ね上がります。

短期所有と長期所有は5年を超える所有が、長期になり5年以下の場合は短期になります。
この税率の違いは、土地の短期での売り買いで儲けを得るために、土地を購入すると本当に土地を買いたい人が、購入できないという事態を防ぐための措置でできた法律です。
20%と40%では払う税金がだいぶ変わってきますので所有期間もしっかりチェックしておきましょう。

また、所得税と住民税は支払いの時期にタイムラグがあります。マンション(不動産)を売却した翌年の3月15日までの確定申告で所得税を支払いますが住民税は6月からの徴収になりますので所得税と住民税、両方の支払い金額と支払時期をきちんと把握しておかないと後で大変なことになってしまいますので注意が必要です。
(所得税は決まりとして3月15日までの支払いになっていますが振替納税を選択している場合には4月20日頃の引き落としとなります。)
このように支払期限内であれば(確定申告中)いつでも税金を支払えますが早く支払いを済ませても税金が安くなるということはないので金額が大きい場合には4月20引き落としの振替納税を選択して少しの期間でも運用に回し利益を得るという考えもあります。
他に個人がマンション(不動産)を売却した場合にかかる税金や費用は下記の通りになります。
1所得税・住民税 2消費税 3印紙税 4仲介手数料 5司法書士費用 6測量費用 7税理士費用など

マンション売却時の税金の計算・建物の減価償却


不動産には土地と建物の2種類があります。
土地のみの売却の場合を考えると、「譲渡所得=売却金額-購入時の金額-経費」 に税率をかけて算出することができます。
しかし、建物の場合は築年数により古くなって建物自体の価値が下がってきてしまいます。
建物の価値が下がることを減価償却(げんかしょうきゃく)といい、マンションを売却する時にはこの減価償却の部分も併せて税金の計算する必要があります。
つまり、建物が劣化して価値が下がった部分を必要経費としてさし引くということになります。
マンションの減価償却費の計算式は、「マンションの購入時代金(建物)×0.9×償却率×経過年数」となりますが、償却率の部分については売却物件の構造によって異なってきます。
軽量鉄骨、鉄筋コンクリートなどの種類によって変わってきますので確認してください。
軽量鉄骨:0,025 鉄筋コンクリート造:0,015

この計算により減価償却費を出し、例えば、マンションを8000万円で購入し売却時には3000万円減価償却されるとするとマンションの価値は5000万円となります。
このマンションが6000万円で売却できた場合には1000万円の譲渡所得を得たことになりこの1000万円の部分に20%の税金が課せられます。

このように減価償却費をマンションの購入金額から引き取得費を出す方法が譲渡所得税の正しい計算方法となります。

注意 :・マンション売却のほとんどの場合は譲渡所得税はかからない
    ・譲渡所得が出ていなくても(マイナスであっても)特例を受けた場合は確定申告をする必要がある
    ・所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なる
    ・マンションの取得費(購入金額)は減価償却を含めて計算する

マンションを売却する際にかかる税金や費用は大きいので思っていた以上の支出に苦しまないためにも事前によく勉強して売却することが大事です。
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