マンション売却時の費用徹底解説(6)住宅ローンの繰上げ返済手数料

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

一生住み続けようと思って買ったマンションも、家族が増えたり、親の近くに引っ越す事になったりと、様々な理由で売却する場合があると思います。
もし、売却を考え始めたときに、マンションのローン返済がまだ残っていた場合にはどうしたらいいのでしょう。
まずは残債のあるマンションが売却出来るのかについてみていきたいと思います。

売却したいマンションにローンが残っている?売却価格には費用分を考慮しよう


マンションの売却を考えてはいるが、ローンがまだ残っている。そのような場合は、マンションは売却できるのでしょうか。
ローンを借りる時に、金融機関からマンションに対して抵当権が設定されていますので、それを外さない限り売却は出来ません。

ところで「抵当権」とは何なのでしょうか?
「抵当権」とは万が一住宅ローンの返済が出来なくなってしまった場合、金融機関が損をしないように設定されています。ローンの返済が出来なくなった場合に備えて金融機関はマンションを差し押さえて売却する事で貸したお金を回収出来るように権利を設定するのです。そして、この権利を登記簿に登記する事が「抵当権設定登記」になります。

マンションを購入するお金を借りる代わりに、返済が無事に終わるまでは金融機関が返済出来なかった場合にはあなたのマンションを売却出来る権利」を持っている事になります。この権利が設定されたままですと、マンションを売却する事は出来ません。

では、この「抵当権」はどのように外せば良いのでしょうか?
抵当権を抹消するには、ローンの全額返済が必要です。
もし残っているローンの返済額よりも高い価格でマンションが売却できたとすれば、その売却して得たお金から、ローンを全額返済できます。しかし、注意が必要なのは、マンションを売却する際にかかる費用があるということです。その費用とは、仲介した不動産会社に支払う仲介手数料、登記のために司法書士へ支払う費用、税金などです。売却後の引っ越しの費用なども考えておかなければならないでしょう。もし、手持ちの現金に余裕がない場合には、この費用分を見込んだ額を売却金額として設定しておく必要があります。

マンション売却時の費用解説・ローン繰り上げ返済のメリットデメリットは?


マンション売却するのはまだ先だけれどいずれは売却する予定だという場合、繰り上げ返済した方がいいのか、それともしない方がいいのか悩むかもしれません。

毎月のローン返済では、金融機関から借りた元金とその元金にかかる利息を合わせた額を支払っています。繰り上げ返済を行った場合は、借りている元金の返済に充てられますのでその分元金が減り、それに対して支払うはずだった利息分だけ総返済額を減らすことが可能になるのです。

マンションの売却を考えている場合、残ったローンの繰り上げ返済をするメリットとデメリットを考えてみましょう。

まず、繰り上げ返済をするメリットとは何でしょうか?
住宅ローンの残債が減ることで売却の際の金額の設定もしやすくなり、売りやすくなることがメリットといえるでしょう。
例えば、ローンの残債が2,500万円あると仮定しましょう。そのマンションの売却を考えた場合は、その残債の額と費用分を考えた額で売却金額を設定しなければならなくなります。2,600万円で売却出来れば問題はないのですが、もし2,300万円でしか売却出来なかった場合には、手持ちの貯金などがあればそこから200万円の自己資金を足して完済する事になります。もし、手持ちの預貯金などが足りない場合にはそもそもマンションを売却することは出来ないのです。ただし、今のマンションを売却して新しい新居を購入するといった場合には、200万円の残債と売却にかかる仲介手数料などの費用などと新居の購入費用を合わせた額で新たなローンを組める住み替えローンがあります。しかし、購入する物件の価値以上の分を借りることになるのでローンの審査は厳しくなるでしょう。借りられたとしても、実際に返済していかれるのかよく検討する必要があります。
残債が少なければ、売却後に手元に入るお金の中から完済出来る可能性が高くなるということになりますね。

一方デメリットは何でしょうか?
まとまった現金がなくなってしまう、という事がデメリットとしてあげられるでしょう。
少しお金が貯まったらすぐに繰り上げ返済に回してしまう、生活費を削ってでも繰り上げ返済してしまう、となると、もしもの時にまとまった現金が全くない、という事にもなりかねません。マンションの売却にかかる費用も引っ越しにも費用がかかりますので、まとまった現金がないという場合には、繰り上げ返済はデメリットとなるでしょう。

低金利が長く続き、住宅ローンの金利はとても低くなっていますが、預けるお金に関しても普通預金のみならず定期預金に至っても利息はごくわずかです。住宅ローンの金利の方が預金の金利より低いという事はまずないので、預金してわずかな金利を期待するよりは、住宅ローンを返済してしまった方が得だと考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、先に述べたように、繰り上げ返済をする際にはそのメリット、デメリットをよく考えた方がよいでしょう。

最後に、繰り上げ返済にかかる費用について見てみたいと思います。

マンション売却時の費用・住宅ローンの返済手数料について


住宅ローンを組んだ方は、もう既にご存じだとは思いますが、繰り上げ返済には一部繰り上げ返済と、全額繰り上げ返済があります。それぞれについてみてみましょう。
まず、一部繰り上げ返済とは何でしょうか。住宅ローンは毎月決まった額を決まった時に返済していきますが、その返済とは別に借りたお金の一部を返済することをいいます。

全額繰り上げ返済とは、繰り上げ返済で残っている全てのローンを返すことをいいます。

ローンを組んだ場合に説明を受けたかとは思いますが、ローンを組んだばかりの時は月々の返済のことは気にしていても、繰り上げ返済にかかる手数料についてはあまりよく見ていない方もいらっしゃるかもしれません。繰り上げ返済する際には費用がかかる場合があるので注意が必要です。

最近の金融機関のローンを見てみると、窓口での手続きは費用がかかる場合もありますが、インターネットバンキング経由での一部繰り上げ返済をする場合は手数料が無料のところがほとんどです。しかし、マンションを売却する場合には抵当権を抹消しなければならないので、全額繰り上げ返済をしなければなりません。
この場合の手数料は、もちろん各金融機関によって異なりますが、店頭、インターネット経由でも、それぞれ費用がかかる場合があります。ネット銀行などでは、全額繰り上げ返済手数料を無料にしているところもありますが、メガバンクなどでは2万円程度の費用がかかるところが多いようです。マンション売却時にはご自分の金融機関の全額繰り上げ返済にかかる手数料について確認しておいた方がよいでしょう。
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