投資用マンションを売却したときの税金に関する知識のまとめ(3)

マンションを賃貸として貸し出したり、マンションを売却して収益をあげる為のマンションを投資用マンションといいます。
「買った当初は居住予定だったが、転勤などの都合により賃貸にした」という場合は投資用とはいいません。
投資用マンションも売却時期を間違えると安価で売却することになってしまったり、また、不動産会社の力量不足で売れ残ってしまったりということになってしまう場合もあります。
せっかく家賃収入があっても売却したときに損をしてしまわないようするには、投資用マンションの売却について知識を増やしていくことが大切です。

マンションは所有した時から5年の年度を超えて売却すると、税率が5年以下でマンションを売却する場合の約半分になります。
投資用マンションも居住用のマンションと同様に損益によってかかってくる税金や、損益にかかわらずにかかってくる税金があります。
ここで詳しく見ていきたいと思います。

投資用マンション売却時にかかってくる費用(税金)



投資用のマンションを売却する時にかかる税金は主に以下の4つです。

1.仲介手数料
 マンションの売却時に仲介をお願いした不動産会社に支払う手数料。売却価格×3%+6万円×消費税

2.登記費用
 マンションにローンが残っている場合は、抵当権抹消登記費用がかかる。移転登記の場合は買主が支払ってくれる。ローンが残っていない場合は不要。

3.繰り上げ返済手数料
 ローンが残っている場合にはマンション売却により全額を繰り上げ返済することになるので、3万から5万、手数料を支払うことになる。

4.印紙税
 買主と交わした売買契約書にのり貼付けする印紙代。

  500万~1000万以下・・・5000円
1000万~5000万以・・・下10000円
5000万~1億以下・・・30000円
1億~5億以下・・・60000円

また、投資用マンションを売却する際、支払わなければならない費用(税金)とは反対に返ってくる費用があります。(固定資産税、保証料、火災保険、管理費、修繕積立金の清算金)
細かい金額は契約内容や物件によりますが、きちんとした不動産業者なら売却時に正確に計算をしてくれるはずです。
投資用マンションを売却する時の費用は、事前に自分でチェックしておいて不動産会社が出してきた金額と比較して確認すると安心です。

投資用マンション売却時にかかってくる税金



1.利益に関係なく納付義務のある税金

居住用のマンションを売却する時と同じように、登録免許税、印紙税がかかりますが、投資用のマンションを売却際には、その上に消費税がかかります。
しかし、2年前の課税売り上げが1000万円以下の免税事業者は納付の必要がなく、2年前の課税売り上げが1000万円超しの課税事業者は納付が必要になります。
つまり、個人で事業をしていて消費税を納付する必要がある場合は、マンションの消費税も納付する必要があるということになります。

消費税は土地の売却の場合は非課税、建物の売却に関しては課税という決まりがあります。
土地が非課税というのは消費されるものではないという考えからです。
しかし建物は売り主が個人である際には非課税となり、売り主が事業者になると課税となります。
また、その建物の売買が投資用なら売り主が個人であっても課税になってしまいます。

2.利益がある場合にかかる税金

投資用マンションの売却によって利益がプラスになった場合、居住用のマンションを売却した時と同じように譲渡所得に対する所得税、住民税がかかってきます。税金の計算式や税率は居住用マンションの売却時と変わりはありません。

投資用のマンションの売却よって控除を受けられる税金



投資用マンションの売却時に譲渡所得にかかってくる税金は(特定事業用資産の買い替え特例)の適用によって課税を将来に繰り延べするこができます。

☆特定事業用資産の買い替え特例
投資用マンションを売却後ある一定の期間中に投資用マンションを再び購入した時には、下記の要件にあえば課税を将来に繰り延べすることができ、一部譲渡所得を控除することができます。

☆投資用マンション(不動産)の売却は3000万円の特別控除を受けることができない
3000万円の特別控除を受けられるのはあくまで居住用マンションなので、投資用のマンションを売却する場合にはこの適用を受けることができません。

<売却したマンションの場合の要件>

・売却事業用の土地、建物であること
・売った年の1月1日時点で10年以上の所有であること
・一定の地区の中にあること(東京23区など)

<新しいマンションの場合の要件>

・売却事業用の土地、建物であること
・所有していたマンションを売却した年の前の年から次の年までの間に買うこと
・購入した年から一年以内に事業用に使うこと
・一定の地区の中にあること(東京23区など)

上記の要件に該当すれば譲渡所得にかかる税金が最高で80%、将来に繰り延べすることができるようになっています。すると、マンション売却の時点では状譲渡所得の4%のみ、納付すればよいということになります。

☆損失が出た場合に控除することができる税金
投資用のマンションを売却して損失が出ることがありますが、その場合には居住用のマンションと同じように所得税や住民税はかかりません。この場合の譲渡損失は同じ年の間に土地や他のマンションを売って出た譲渡所得と損益を通算することができます。

投資用マンションの売却時期



投資用のマンションは居住目的のマンションとは違い毎月の収益が出ます。
そのため毎月の収益を鑑みて、売却する時期を考えなければなりません。
投資用マンションをうまく売却するコツは、キャッシュフローにあります。
すぐに売却するのと、5年後に売却するのとでどちらが得かを考えると、すぐに売却すれば毎月の収益はなくなるものの、物件自体は5年後よりも高く売れます。
5年後に売却すると物件自体の値段は下がりますが、毎月の収益×5年分が入ってくることになります。これは物件にもよりますし、5年後に売却できる価格がいくらになるかは、はっきりと決められないことと、毎月の収益もきちんと入ってくるか?などもありますので、しっかりと検討して、売却することが大事です。

まとめ

  

投資用のマンション(不動産)を売却しようとする際、居住用と切り離して考える必要があります。
投資用マンションとなると、毎月の収益が発生しますので売却する時に利益を計算する方法が違ってきます。
その上、投資用マンション(不動産)は消費税の決まりも節税の決まりも違います。
これを居住用のマンションの売却と同じように捉えてしまうと思っていた以上に消費税が徴収されたり、マンションを売却することによって本来得られるはずの利益が減ってしまうかもしれません。
投資用のマンション(不動産)を売却する時にはそれらの点も含めてしっかり理解してから売却することが重要です。

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