査定時のマンション売却時の必要書類とポイントを徹底解説 後半

1.マンションの価格査定を不動産会社に申し込む時
2.マンションの媒介契約を不動産会社と結ぶ時
3.マンションの買い手が決まって売買契約を結ぶ時
4.売買代金の決済とマンション引渡しの時

このうちの1マンションの価格査定を不動産会社に申し込む時、②マンションの媒介契約を不動産会社と結ぶ時それぞれにどんな書類が必要になるのかを「査定時には知っておくべきマンション売却時の必要書類とポイントを徹底解説(前半)」で解説してきました。
後半ではマンションの買い手が決まって売買契約を結ぶ時、売買代金の決済と引渡しの時それぞれに関して必要な書類をみていきます。

マンションの買い手が決まって売買契約を結ぶ時に必要な書類


マンションを売却する第一歩は査定でした。その査定された査定金額を元にしてマンションを売却する金額が決まります。査定価格をより高くするためにも書類を準備しておく必要があることを前半でも確認しました。査定結果をもとに信頼出来る不動産会社を絞り込み、売却の依頼をするための媒介契約を結びます。買い手が無事決まると売買契約の締結に向けての動きが始まります。売買契約を締結する前には宅地建物取引業者が重要な事項について「重要事項説明書」という書面を交付して売主買主双方へ説明していきます。マンションの権利関係や取引条件などの詳細な内容を説明することが法律で義務付けられているのです。問題が無ければ、いよいよ売買契約締結です。買主からは手付金を受取り、仲介業者へ仲介手数料の半額を支払います。

では売買契約の際に必要な書類を整理していきましょう。

「登記済権利証(登記識別情報)」
マンションを売却する所有者本人であることを買い手に提示するために必要です。
媒介契約締結の際にも必要な書類として出てきましたが、万が一紛失して見つからないという場合には早めに不動産会社に相談した方がいいでしょう。

「印鑑証明書」(「実印」)
売買契約の際には実印を押すことが商習慣のようです。契約するのは間違いなく売主本人であるという証明のために実印を使用しますので、印鑑証明書が必要になります。もし実印がないという場合には、役所での手続きが必要ですので余裕を持って準備しておきましょう。また、印鑑証明書には有効期限がありますので注意が必要です。3ヶ月以内に発行されたものを準備します。

「マンションの管理規約、使用細則」
売却するマンションの管理規約および使用細則が必要です。また、管理費と修繕積立金などについての書類も準備しておきましょう。

「固定資産税納通知書」
固定資産税、都市計画税の税額を確認するための書類です。固定資産税は、毎年1月1日時点でマンションを所有している人が納税することになります。慣習により、売主から買主にマンションを引き渡す際に固定資産税を日割り計算して精算します。
また、登記を申請する際に「登録免許税」が課税されますが、この税額もこの「固定資産評価額」を元に算出されています。
この「固定資産税納税通知書」の書類は、毎年6月前後になると都税事務所や市区町村役場から送られてきます。送られてきた最新の書類を準備しておきましょう。

「固定資産税評価証明書」
固定資産評価額は「課税明細書」を見れば分かるのですが、マンションの名義を変える登記を申請する場合には「固定資産評価証明書」が添付書類として必要です。
「固定資産評価証明書」の書類は、都税事務所や市区町村役場で発行してもらいましょう。

「振込先の金融機関の通帳など」
マンションを売却した代金の振り込みを依頼する場合に、振込先の金融機関の情報が必要になります。

「住民票」
住民票は必要な場合に準備します。売却するマンションの登記上の住所と現在の住所が異なっている場合に必要です。有効期限は発行から3ヶ月以内になります。

「売買契約書」
仲介する不動産会社が作成します。所有権をいつ移すか、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金などの日割り計算した額、契約違反をして契約解除する場合の取り決め、などが契約書には盛り込まれています。事前に契約書の内容に目を通しそれらの取引条件などの内容をしっかり確認してから、売買契約を結ぶことが大切です。

「手付金の領収書」
売買契約の際に買主から手付金を受取ります。金額には特に決まりはありませんが一般的に売却価格の5~10%程度です。この際受取った手付金に対して領収書を発行します。売却を仲介した不動産会社が準備してくれるはずです。マンションを売却する売主が個人の場合、領収書の印紙は不要です。

売買代金の決済とマンション引渡しの時に必要な書類


最後は、いよいよ売買代金の決済と、マンションの引渡しです。前日までにマンションの部屋を空にして引き渡せる準備をしておきます。売主側の所有権を買主へ移転する登記の手続きと、マンションの引渡し、買主からの残金の支払いは同時に一日のうちに行われます。
具体的に説明していきます。まず、買主が売主に残代金を支払います。住宅ローンを利用する場合には、ここでローンが実行されます。残代金を受け取った後、その領収証と所有権移転登記に必要な書類を渡して登記の申請を行います。通常では、依頼を受けた司法書士が登記を申請します。売却するマンションに抵当権が設定されている場合は抵当権の抹消の登記も同時に行うことになります。登記の費用を司法書士へ支払い、仲介手数料の残金を不動産会社に支払います。
「登記済証(登記識別情報)」「印鑑証明書(実印)」
登記の手続きのために必要な書類になります。司法書士に登記の手続きの代行を依頼する際の登記手続きの委任状には実印を押します。

「管理規約や使用細則」「マンションの設備に関する説明書」
これらは、引渡しの際に鍵と一緒に買主へ渡す書類になります。

「本人確認書類」
司法書士は登記の手続きを代行する際に本人を確認する義務があるため、運転免許証などの公的な身分証明書を提示する必要があります。

「住民票」「戸籍謄本」
登記した際の住所と現在の住所が異なる場合には住民票が必要です。また、結婚などの理由で氏名が変わった場合には、住民票以外にも戸籍謄本などが必要になります。

査定時には知っておくべきマンション売却時の必要書類とポイント・まとめ



マンションの売却では、いつどんな書類が必要になるのかを見てきました。価格査定の依頼時、媒介契約を締結する時、売買契約を結ぶ時、決済とマンション引渡しの時、といった4つの流れに沿って、それぞれの時期にあわせて準備しておくべき書類がありました。

マンションがいくらで売却出来るかを左右するのは、まずは査定です。価格の査定から始まり、売買契約、引渡しまでをよりスムーズにより有利に進めるためにも、マンションの売却を考え始めたらどんな書類が必要になるのか一度確認しておくとよいでしょう。細かい書類に関しては媒介契約を結ぶ不動産会社からその都度説明があるはずなので基本的にはその指示に従えば問題はありません。しかし、出来れば査定を申し込む際には、重要な書類だけでも保管場所の確認をしておいた方が安心です。また、取り寄せなければならない書類がある場合にはその方法や取得にかかる期間などを確認しておくとよいでしょう。

最後にマンション売却時の売買契約書や、仲介手数料、印紙税の領収書、マンション売却でかかった費用の領収書は今後確定申告をする場合に必要になります。新居に引っ越す際などに紛失することのないように保管しておきましょう。

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