沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(後半)

バブル崩壊後いち早く回復したのが沖縄でした。日本のリゾート地沖縄は現在「沖縄バブル」と言われるほどの状況になっています。そんな沖縄の土地活用、アパート・マンション投資について考えていきます。

沖縄ならではのアパート経営事情について


沖縄でアパートやマンションの経営をする人は多くいます。沖縄に移住するための収入源の確保や、老後のための投資をする人などです。空室率も低く、また物件の取引も盛んであるために、物件選びをよく吟味しておけば高い収益を確保することも可能になってきます。
沖縄でアパートやマンション経営をする場合、沖縄ならではの特徴について抑えておいた方がいいでしょう。中長期的に運用するにしても、売却の出口を計画的に見据えて物件を選んでおかなければならないでしょう。いざ売却、査定となった時に査定金額にも影響する部分ですので物件選びの前にチェックしておきましょう。

特徴の1つ目は、人口が増え続けている点です。出生率が高く他県からの移住者が多いのが特徴です。空室率が低いため物件選びにさえ気をつければ比較的安定した経営がしやすいといえます。
2つ目は、鉄筋コンクリート造の建物が多いという点です。総務省統計局から2015年2月に公表された沖縄県の戸数と種別では、鉄筋コンクリート住宅の割合が94%、木造が5%でした。県内のほとんどが鉄筋コンクリート造だという事が分かります。理由は、台風の被害を受けやすい事があげられます。
3つ目は、建築費が高いという点です。2つ目の特徴からも分かるように、沖縄の建物はほとんどが鉄筋コンクリート造です。そのため木造などと比べても建築費が高くならざるを得ません。さらに民間公共工事が共に好調で建築費の坪単価は全国を上回るペースで年々上がり続けています。人手不足による人件費の高騰、資材不足による材料費の高騰も建築費を押し上げる要因となっています。ですから建物のコストをどう削減するかもポイントになるでしょう。建築費が高いということは、修繕費や維持費もその分高くなります。アパート、マンション経営ではその分の余裕を見積もる必要が出てきます。
4つ目は、那覇市やその周辺に極端に人口が集中している点です。都心部は共交通機関が充実しているのですが、都心部から離れたエリアは車が必須になります。ですから物件に駐車場が確保できるのかも重要になってくるでしょう。

沖縄の物件は平均的な利回りが高く収益が上げやすいのですが、一方で、実際に住んでいない場合には物件を下見することが難しくなります。物件選択にどれだけの労力をかけられるかでその後のリターンやリスクは変わってくるといえるでしょう。

アパート・マンション投資の他に・沖縄ならではの土地「軍用地」への投資とは


一般的に不動産投資というとワンルームマンションやアパートを購入して家賃収入を得るものが多いでしょう。またマンションなどを購入し、価値が上がった時に売却して売却益を得ることもあるでしょう。
那覇市など中心部の狭いエリアを中心に新築マンションが建築ラッシュで、高級なタワーマンションが瞬く間に完売しています。それをきっかけに高価格のマンションが相次いで取引されています。早い段階で人気マンションの中古が高値で売却されるなど、条件のよいエリアの中古マンションも高値で取引されているようです。背景には賃貸物件への投資で採算をとるよりもマンションの売却価格が上昇する事への期待があるといわれています。高額のマンションを購入後に売却してその売却益を当てにするのです。

そういったアパート・マンションへの投資の他に、沖縄ならではの土地への投資に関しても注目が集まっています。「軍用地投資」です。沖縄県内では、米軍の基地や自衛隊の基地の土地を購入して、国から借地料を受け取る「軍用地投資」が過熱しています。

「軍用地投資」とは、軍用地の地主となり国にその土地を貸し出して「借地料」をもらうというものです。「軍用地」とは、自衛隊駐屯地や米軍基地として使用されている土地のことです。沖縄にある基地は元々国有地ではなく、戦中や戦後に現地の住民が所有していた土地を強制的に収容したという経緯があります。国はその所有者と借地契約を結んで、米軍施設として提供しています。国は借地料を所有者へ一年に一度支払います。借地料は毎年少しずつですが上がり続けています。
軍用地だからといって売却が出来ない訳ではありません。試しにネットで「軍用地」と検索すると「無料査定します」や「査定から売却までお任せ下さい」といった不動産会社のサイトが多く出てきます。売買は自由に出来るのですが、所有している土地にマンションを建てるといった自己使用は出来ませんし、自分の土地がいったいどうなっているのか現地を確認することも出来ないのです。ではなぜ自分で使用も出来ない土地に投資するのでしょうか?
軍用地に投資をするメリットを考えてみましょう。アパートやマンションなどのように修繕に掛かる出費はありませんし、家賃の滞納や空き室のリスクもありません。また、一般の土地の税金よりも固定資産税等が多少優遇されています。もし資金が必要でどうしても土地を売却したいといった場合は、普通に売却も可能です。査定を受けて媒介契約を結び売買するといった流れも変わりません。売却を決めてから査定、売買の成立までははとても早く、その分資金を早く受け取ることが可能なのです。ですから必要な時にすぐに売却できる換金性の高い資産であると言えるでしょう。
一方デメリットは、借地料が毎年8月頃の年1回しか振り込まれないことでしょう。毎月収入があるというわけではないのです。

軍用地の借地料は不動産鑑定後の話し合いで決まる。その不動産鑑定とは


自由に売買が可能といっても、軍用地の取引額の決め方には一般の取引とは違う独特の決まりごとがあります。軍用地の取引価格は、国が支払う年間借地料に、倍率を掛けた金額です。倍率は軍用地の場所や市場の需要によって異なります。国が支払う借地料は1㎡あたりの金額と土地の広さで決まります。1㎡あたりの金額は、毎年不動産鑑定を実施して鑑定内容を基に12月に軍用地等地主連合会と国との話し合いで決まっています。
この不動産鑑定とは何でしょうか。不動産査定と似ている気がしますが査定とは違います。不動産鑑定の目的は、不動産の資産としての価値の評価です。国家資格を持った不動産鑑定士が、国土交通省が出している不動産鑑定評価基準等に従って評価を行います。通常は、資格をもった専門の会社に有償で依頼します。一方で、通常のマンションや投資物件などの取引で行われる査定は不動産査定です。不動産査定とは、マンションなどの不動産を売却するための売り値を決める行為をいいます。不動産査定は、不動産売買の仲介をする不動産会社が行い、通常は無償です。鑑定とは違い、査定は法律などに沿った評価で提示される価格ではありません。ただしもちろん、その査定額が評価額と全く無関係というわけではなく、不動産鑑定の方法を利用したり、不動産鑑定に用いられる公示価格などを参考にしたりしながら、売却戦略を検討しつつ査定を行うことになります。

さてこの軍用地の取引ですが、普天間飛行場の取引価格の高騰がここ数年続いています。その背景には、基地の返還後にその跡地を再開発されて地価が上がることへの期待感があります。実際に1987年に返還された米軍基地跡地は、再開発され現在那覇新都心として高層マンションや大型のショッピングセンターなどが次々に建設されています。その坪単価は県内トップクラスです。普天間は返還を見据えて「第二の新都心」としての将来性に期待が集まっているといえます。

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