中古マンション売却査定のポイント(52)住替えは売り先行?買い先行?

マンションの住み替え,売り先行?買い先行?


今住んでいる中古マンションを売却し,新たにマンションなり戸建てなりの住居を購入しようとする場合,今住んでいる中古マンションを売却してから新たな住居を買うのが良いでしょうか。それとも,新たな住居を先に買ってから今住んでいる中古マンションを売却した方が良いのでしょうか。
不動産市場では,先に今住んでいる中古マンションを売却することを『売り先行』,先に新たな住居を購入することを『買い先行』と言います。
マンション住み替えの際,『売り先行』にするのか,『買い先行』にするのかは,それぞれのメリット・デメリットを考えて,マンションの特性に応じて決める必要があります。

『売り先行』 ,『買い先行』のメリット・デメリット


今住んでいる中古マンションの売却を先にしてしまう『売り先行』の一番のメリットは,売却代金が確定しているので,その後の資金計画が立てやすくなることです。
他方,『買い先行』の場合には,今住んでいる中古マンションが将来的にいくらで売却できるかは,あくまでも見込みでしかありませんから,不確実な資金計画しか立てられません。
また,住み替えを急いでいるという事情がなければ,『売り先行』の方が,売却相手との交渉が有利に進めやすくなりますので,売却代金について足許を見られる心配がありません。
これが『買い先行』の場合には,既に新たな住居を購入している以上,どうしても期限までに売却する必要があり,売却金額が低くなりがちです(もちろん,新居購入に当たり,資金面の心配のない場合には関係のない話です。)。
他方,『売り先行』のデメリットとしては,新居を購入しないまま今住んでいる中古マンションを売却するので,次の新居を購入するまでの間の仮住まいが必要となり(当然,引越しも2回必要になります。)余計な手間と出費が発生するというデメリットがありますが,『買い先行』の場合には,そのような手間がありません。

『売り先行』,『買い先行』,どちらが良い?


中古マンション市場が飽和状態にあり,ブランド力のある駅地下物件を除けば,売却に苦戦することも多い近年では,『売り先行』を採用する人の方が多くなっています。
とは言え,住居探しはタイミングですので,今住んでいる中古マンションの売却を先にしようと思っていたところ,理想の住居が見つかって,どうしても先に購入したいこともあるでしょう。
その場合に『買い先行』に踏み切るかは,今住んでいるマンションの住宅ローンがまだ残っているかどうか,残っているとして,どの程度残っているかが一つのポイントとなります。
かなりの金額のローンが残っているのであれば,やはり新居購入の資金の点から,『売り先行』にすることをお勧めします。 なぜなら,この場合には,新居購入にあたり,新たな住宅ローンを組む必要があり,今ある住宅ローンと二重ローンになりますので,金銭面の負担が過大となってしまい,身動きが取れなくなってしまうリスクが高いのです。
なお,『売り先行』にして,今住んでいる中古マンションを売却する際,「一定期間内に新居が購入できなければ,売買契約は解除する」という特約を付ける場合や,『買い先行』にして,新たな住居を購入する際,「一定期間内に旧居が売却できなければ,売買契約は解除する」という特約を付ける場合もありますが,売買の相手方が極めて不安定な地位におかれますので,あまりこのような特約を許容してくれる相手は見つからないと思った方が良いでしょう。
『売り先行』にせよ,『買い先行』にせよ,今住んでいる中古マンションを査定してもらい,その市場価値を正確に把握することが大切です。
査定の結果,今住んでいる中古マンションの市場価値が非常に高く,遅かれ早かれ売却できる見込みがあれば,『買い先行』に踏み切ることもできます。
他方,査定の結果,今住んでいる中古マンションの市場価値が低いのであれば,『買い先行』に踏み切ることはリスクが高いと言えます。 市場価値は,築年数,公共交通機関からの距離,間取り等によって千差万別ですから,まずはプロの目で客観的に査定してもらい,売却しようとする中古マンションの状況を正確に把握し,適格なアドバイスをくれる仲介業者に依頼することが大切です。
そのためにも,査定を依頼する際に,複数の不動産業者に依頼した上で,各社を比較し,信頼できる担当者を探すことが必要です。

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