中古マンション売却査定のポイント (54) ワンルームマンション投資

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

売って買って儲ける!中古ワンルームマンション投資!


キャピタルゲインで中古ワンルームマンション投資!
中古マンションに投資する場合、キャピタルゲインにするかインカムゲインのどちらにするか迷うところです。キャピタルゲインとは、中古のワンルームマンションを査定価格が低い時に買い、不動産の値段が高い時に売却すること。またインカムゲインとは、購入した中古マンションを賃貸として貸出、安定的に継続して利益を出すことを差します。30代~40代の独身サラリーマンの中では、ファミリー向け物件よりは価格の低い、都心の中古ワンルームマンションを査定・売却・購入を繰り返すことで利益を生み出している人が増えています。

これは、相続対策で中古マンションを賃貸にして貸し続ける人とは異なり、中古マンションの売却と購入を繰り返して、徐々に資産を増やしていくことが目的です。
しかし、キャピタルゲインを狙い、中古マンションの査定と売買を繰り返して利益を得るのは、非常に難易度が高いです。
キャピタルゲインを始める上で頭を悩ますのは、「中古マンション査定と売却のタイミング」と「次に買うべき、売れそうな中古マンション物件探し」です。
キャピタルゲインを狙い、より賢く中古マンション売買できる方法をご紹介します。

中古マンションの売却価格の決定方法


ワンルームに限らず、中古マンションは主に査定・売却を依頼された不動産会社が仲介に入り、物件の査定をします。算出された査定金額が売買評価金額となります。
まずは過去に同じマンションで売却できた実績をベースに考えていきます。この売却実績は、REINS(レインズ)という不動産会社間の物件情報が掲載されたシステムに載っています。もちろん、該当のマンションのすべてが同じ間取りだとか同じ部屋ではないことが多いので、あくまで参考です。また、同じマンションでの売却実績がない場合には、周辺の似たようなマンションの売却価格を見て決めます。
類似物件の売却実績を鑑みたうえで、1平米あたりの単価または1坪あたりの単価を計算し、査定額を換算していきます。
その後に、以下の細かな項目をチェックし、金額を上げるか下げるか、査定します。

・物件の階数や眺望
・日当たり
・間取り
・室内の収納など使い勝手の良さ
・人気路線か駅から近いか
・騒音、振動
・分譲会社などマンションのブランド力
・バルコニーはあるか、また広さ
・外観はタイルか吹き付けか
・開口部の向き
・オートロックか、宅配ボックスはあるかなど設備は充実しているか など

こののちに、不動産会社と売主が話し合いの末、中古ワンルームマンションを売却するべく金額を決定します。

必ずしも、査定により出された金額=売却価格ではなく、売り主の希望も加味されます。
早く売却したい場合には、査定金額に近い売却価格で市場に出すのも手段の一つです。
もちろん価格が希望と違うこともありますので、高く売りたいのか早く売りたいのか慎重に考える必要があります。

中古“ワンルーム”マンションの利回りは4~5%が良い


中古ワンルームマンションの価格は、以下のような式にあてはめて計算されます。
純収益 ÷ 利回り = 価格
純収益とは、賃料で得られる収入から費用(固定資産税・都市計画税、保険料、修繕費用、管理費、等)を控除したものです。純収益のことを不動産用語ではNOI(ネットオペレーティングインカム)と言います。
利回りとは“NOI利回り”のこと。純営業収益÷物件価格=〇〇%の式から割り出します。
投資ビギナーは賃料総額÷価格=表面利回りの方がわかりやすいですが、慣れたら不動産業界で使うNOI利回りで投資物件を判断したほうが良いでしょう。
NOI利回りは、ワンルームマンションであれば、4~5%の間になればベストです。
NOI利回りとは、投資家たちの期待値と言えます。この期待値がワンルームマンションの価格に影響を及ぼします。

どのような状況で中古ワンルームマンションは値上がりするのか


短期間で急激に賃料があがることは稀だと思います。つまりは、中古マンションをキャピタルゲインで儲けようとする場合に、NOI(純収益)を上げることで儲けることは難しく考えにくいです。なので、キャピタルゲインで利益を出すには、NOI利回りが小さいときに売却することです。NOIが変化しなくても、NOI利回りが小さくなることによって、ワンルームマンションの価格が上昇します。従って、NOI利回りが小さくなった時に売却すれば、売却益が得られるのです。
なぜ、NOI利回りが変化し、下がることがあるのかというと、日銀の金利が下がると、それを見た投資家たちの期待値も下がり、不動産のNOI利回りも下がっていきます。投資家の考える期待値とは、期待利益÷想定損失で算出されます。儲けたい額に達するには、どの程度損失するのかを投資家たちは予測して動いているわけです。
では、いつNOI利回りが小さくなるのでしょうか?

日銀の金利発表をチェック


投資家の期待する利回りは日銀の金利と連動しています。金利が下がると同時期にNOI利回りも下がっていくので、結果的に中古ワンルームマンションの値段が上がります。
逆に、日銀が金利を上げると、投資家の期待値も上がるので、NOI利回りも上昇します。その結果、中古ワンルームマンションの値段は下がります。
金利が高い時に売却すると、賃料収入は変わらないのに、売却損が出てしまいますから要注意です。

収益物件は売却するなら今がチャンス


今は東京オリンピックに向けて好景気に沸いている真っ最中です。査定額が高く、一番高く売却できる可能性を秘めている時期と言っても過言ではないでしょう。
なぜなら、現在は金利が下がり、マイナス金利という未曽有の状態です。
これ以上下がらないところまで金利は下がっているので、不動産のNOI利回りも下がり続けています。そのため物件の査定価格は上昇しています。
教科書的には、好景気だと原則、金利は上昇します。しかし今の日本経済は、景気は好調ながら金利はマイナスという未曽有の状況にあります。
収益物件の価格が上がる条件がすべてそろっているので、中古ワンルームマンションを査定売却するなら、今がチャンスです。

購入はちょっと待って!本当においしい時期はオリンピック終了後!


中古ワンルームマンションを売却するには金利の低い今がベストです。が、購入するのにはあまり良いとは言えません。NOI利回りは下がっているので、物件価格が上がっているからです。
今中古マンション売却で上手くいっている人たちはどんな人たちかというと、リーマンショック後や東日本大震災の時に、安い価格で物件を購入した人たちです。
好景気の今購入したいと思っている人には、上記の時期に購入した人たちと同じようなやり方は通用しないでしょう。
とにかく今は、査定・売却するべきです。そして、現金を温存しておきましょう。次回の購入タイミングを待ち備えておくのがベストです。 次の購入にベストなタイミングは、やはり東京オリンピックの後。オリンピック後は急速に景気が減速することが予想されています。これまで好調だった物件も一気に査定価格が値下がりするでしょう。
中古ワンルームマンション購入を検討している人は焦らず、オリンピック後まで待ちましょう。しかし、オリンピック直後はまだ物件の価格が下がり始めです。本当の買い時は2~3年経過したとき。高利回り物件を現金で購入しましょう。
投資で本当に勝てる時期は、“オリンピック後2〜3年”だということを頭の片隅に置いておいてください。売却しても大丈夫かのバロメーターとして日銀のチェックもおすすめします。

購入すべきはこんな物件


前述のとおり、オリンピック後2〜3年で、今はとても高い物件でも値下がりする見込みです。今は買うことができない好条件な物件でも、オリンピック後は視野に入れることができます。
ぜひ検討に入れたほうがいいのは、以下の条件がそろった物件です。

・都内の都心5区
・駅から5分圏内で25㎡の家賃が12~13万円
・築10年以内の物件
・人気の路線がある人気の駅

これらの物件は、“インカムゲイン”を狙った収益が望めます。
“インカムゲイン”とは、不動産を所有したまま、家主として貸出、賃貸収入を得る方法のことです。
オリンピック終了直後はキャピタルゲインで利益を得るような投資はしばらくの間期待できなくなると予想できます。そのためキャピタルゲインを再開するまでは、安定したインカムゲインで利益を得るのも一つの手です。
オリンピック後は投資戦略も軌道修正を迫られる時期ですから、購入するならば“賃貸収入で安定的に稼げる物件”を選ぶようにしましょう。

ワンルームマンションを貸すターゲット


さて、ではどのような人が、都心の割高なワンルームマンションを借りてくれるのでしょうか。
都心で立地が良いとはいえ、自分が住むためにワンルームを購入する人は少ないです
しかし、職場にアクセスが良く質のいいワンルームに“賃貸”で住みたいと思う独身のサラリーマンは多いようです。
そういったサラリーマン向けに、賃貸物件として貸し利益を得る、インカムゲインは長く収益が望める安定した投資モデルと言えます。
独身の男女でしたら、結婚・転勤などで退居、入れ替わりのサイクルも早くなり、部屋も比較的キレイに保たれます。

まとめ


マイナス金利時代と呼ばれる昨今は、これ以上金利は下がらないと予測できます。中古ワンルームマンションの売却をするのは今がベスト! でも、中古ワンルームマンション購入は避けるべし!
オリンピック後に備えてインカムゲインを狙い賃貸収入の得られそうな物件を探すのは良し!
売却のタイミングは常に日銀の金利発表に注目しましょう!
キャピタルゲインで利益を出したい場合は、今売却しておき、現金をオリンピック後まで温存しておきましょう!

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