【まるで教科書】離婚してマンションを売るための注意​点まとめ

こんにちは、不動産会社監修「マンション売却一括査定 人気ランキング」ライターのオオツカです。
今日もよろしくおねがいします。記事は長くなりますが、時間のない方は以下のリンクからとりあえずマンション売却の査定を依頼してからまた戻ってきてもらえると理解が深まると思います。

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住み続けるのか?売却なのか?をまずは決めよう


離婚するカップルが増えているという話を耳にします。日本の離婚数は2016年の時点で21万6千件です。実際のところ離婚の件数では2002年がピークでその後は徐々に減少してはいます。しかし、1970年の離婚数と比べると3倍強の数の夫婦が離婚をしていますし、そもそも、婚姻数自体が減っているのです。100万件以上だった1972年をピークにして婚姻数は減少の一途をたどっていて、2016年時点では62万件でした。 では、どのくらいの年齢層での離婚が多いのでしょう。2016年の年齢別離婚数を見てみると、30歳から44歳までの年代の離婚数で全体の半数を占めていることが分かります。(出典:「人口統計資料集2018年版」国立社会保障・人口問題研究所ホームページ)
国土交通省が発表している「住宅市場動向調査」によると2016年度のマンションなどのマイホームを初めて購入した年齢は、「30 歳代」が最も多く、次いで「40 歳代」が続くことがわかります。離婚の年代とマイホームを購入数する年代は重なっているようです。つまり統計からも分かるように、結婚を機にマイホームを購入したが、何らかの事情により離婚することになったという状況はよくあるパターンだといえるのです。

結婚や子供が産まれた事を機に購入したマンション。購入する場合は幸せに向けた決断であり、その結果としての夫婦の資産なのですが、一度離婚へと向かうと今度は一転してその資産がトラブルの原因ともなりかねません。今回は、様々な理由から離婚という決断をした場合に、結婚後に購入したマンションはどうするのか?といった問題について考えていきたいと思います。

日本では、離婚する場合の9割以上、つまりほとんどが話し合いによる協議離婚です。離婚の際に協議されるのは、子供の親権、養育費の金額、慰謝料、財産分与などが主なものでしょう。財産分与というのは、離婚の原因や、夫婦の所得割合などには関係なく、結婚した後に築いた財産は夫婦の財産として原則公平に分けるというものです。慰謝料に関しては必ず請求したり支払ったりするものではありません。例えば浮気などが原因で離婚となった場合に、その原因を作った側が配偶者に支払う損害賠償です。離婚というと離婚の原因によっては慰謝料について、また、子供の有無によっては子供の養育費や親権について話し合いになるという場合が多いでしょう。「住まい」の問題をよく話し合わずにうやむやにしたまま離婚してしまった結果、後に問題が発生するケースも少なくありません。結婚後に購入したマンションは、離婚した後はどうするのが正解なのでしょう。いくつかのトラブルになったケースを見ていきながら考えてみましょう。

例えば、自宅のマンションの頭金を出し合って夫婦二人の共有名義で購入した場合。その後間もなく離婚することになった場合の多くは住宅ローンがほとんど残っている状態だと思います。離婚した後でも子供の通学などの理由から妻子はマンションにそのまま住み続け、夫が住宅ローンを返済するというパターンを考えてみましょう。夫が住宅ローンの返済をしなくなってしまうとどうなるでしょう。マンションが共有名義で妻が連帯保証人である場合、妻側に住宅ローンを一括して返済する請求がなされます。払えない場合最悪の結末はマンションが競売にかけられ強制退去となってしまう可能性もあります。

次に、夫婦の共有名義のマンションを離婚後妻が譲り受けたケースです。マンションの住宅ローンが完済した後に、再婚などの理由でマンションを売却しようとした場合を考えてみます。マンションを売る場合、名義人全てが承諾している事が必要となります。ですから妻だけで売却しようとしても元夫の承諾が必要になります。既に元夫とは音信不通となってしまっているといった場合などは売りたくても売れないといった状況に陥る可能性があります。この場合、離婚の際に名義を妻の単独名義に書き換えておけば良かったとも言えますが、一般的に住宅ローンが残っている場合は、マンションの名義変更を認めていない金融機関がほとんどです。

以上の2つは、離婚した後でも自宅のマンションを残してどちらかが住むというケースです。お子さんの事を考えた場合にマンションに住み続けるという事は住環境を変えないで済むという点でメリットがあると言えます。しかしその場合、マンションのローンや、名義の関係などで相手との関係が後々まで切るに切れないといった問題が出てきます。離婚の際にはマンションを売却してしまった方が、将来発生するかもしれないリスクを避ける事にもなります。離婚後はお互いに一切相手に関わりたくない場合などは特にマンションなどは売却した方がすっきりするでしょう。また夫婦の共有名義になっているマンションや連帯保証人などになっている場合は特に離婚の際には売却に踏み切った方がベストだと言えます。

押さえておくべきは財産分与の種類


離婚の話し合いで理解しておいた方がいい制度に「財産分与」があります。
財産分与とは、夫婦が結婚後に二人で築いた財産を、お互いに公平に半分に分けるという精度で、法律でも離婚の際には相手方に対し財産の分与を請求できると定めています。ただし請求が出来るのは離婚後2年以内です。離婚後2年間財産分与の請求をしないままにしておくと、権利は消滅してしまいます。
財産分与の対象となるのは、夫婦間で協力して形成・維持してきた財産です。名義がどちらであってもそれは問われません。結婚した後で購入したマンションが例え夫の単独名義だとしても、夫婦共同で築いた財産として財産分与の対象となるのです。あくまでも結婚した後に夫婦で築き上げた財産だけが対象となる点には注意が必要です。例えば、独身時代の預それぞれの貯金などは財産分与の対象には含まれません。また結婚した後に親から相続した財産は、財産分与の対象にはなりません。一方で、住宅ローンといったマイナスの財産は婚姻後、共同で築き上げた負の財産となります。住宅ローンが残っている不動産は、売却して住宅ローンを返済し、残った分を分配するという方法が一般的です。

この財産分与の制度については離婚の話し合いの際に理解しておかないと、マンションを売る際のトラブル原因ともなり得ます。財産分与にはいくつか種類がありますので、それぞれどのような制度になるのかしっかり押えておきましょう。

財産分与の種類は、大きく分けて3つです。1つに、精算的財産分与、2つ目が、扶養的財産分与、3つ目に慰謝料的財産分与です。この3つの中で、財産分与の中核となるものが精算的財産分与です。この精算的財産分与に関しての説明は後ほどにして、先に残りの2つの財産分与について簡単に説明しておきましょう。2つ目の扶養的財産分与とは、主に金銭で分与されるものです。夫婦のどちらか一方に収入が無い、あるいは収入が少ないという場合、離婚した後の生活が困窮してしまうことになります。そういった際に自活までの期間を扶助するのが公平という考え方から支払われる財産分与です。3つ目の慰謝料的財産分与とは、離婚時に慰謝料が問題として取り上げられている場合、財産分与に慰謝料も含めて支払ってしまうものです。

清算的財産分与とは、先に述べましたが財産分与の中核となるものです。離婚する際にお互いに特別な事情が無ければ、財産分与は清算的財産分与で行われます。
たとえ財産が夫婦どちらか一方の名義であったとしても、それぞれの貢献度に応じて財産分与がされるべきという考え方に基づいています。基本的には夫婦がそれぞれ2分の1ずつ分与されます。専業主婦(夫)であっても、離婚の原因を作った側であっても関係なく基本的には半分が分与されるのです。ですから、離婚に何の責任もなくかつ財産が多い方からすると、離婚の原因を作った側に対して財産まで分けるなんて、と思われるかもしれません。しかし、離婚の際に相手方に対し財産の分与を請求できる権利は民法で定められている事ですので、離婚の話し合いの際には覚えておいた方がいいでしょう。

分与される対象の財産は、結婚中に夫婦の協力によって得た財産で、「共有財産」と「実質共有財産」の二つの種類になります。
「共有財産」とは、名実ともに夫婦の共有になっている財産です。共有名義になっているマンションなどがそれにあたります。
「実質的共有財産」とは、名義は夫婦のどちらかの一方になってはいますが、結婚期間中に夫婦で協力して取得した財産のことをいいます。掛け捨てではない生命保険の積立金や、結婚期間中にそれぞれが貯めた貯金、名義は夫になっているが結婚して購入した車などです。どちらか一方の名義になっている結婚後に購入したマンションなどもこちらにあたります。
ある財産が結婚している間に形成されたのであれば、たとえどちらか一方の名義であったとしても、それはまったく関係がないのです。また、どちらかが離婚の原因を作った側だとしても財産分与は平等で、どちらからでも請求が出来ます。

結婚後に購入したマンションは、財産分与の対象となるとお話ししましたが、物理的に半分に分けることは不可能です。ではどのようにして公平に財産分与したらいいのかといった問題が発生します。そこで最も財産分与がしやすい方法が、マンションを売ることだといえます。

離婚でマンション売却と決めたら名義とローンはどう​するか?


離婚の際にマンションを売るという決断をしたら、まずマンションの名義人を確認しておきましょう。名義人とは、不動産に関しての所有権を持っている者を指します。マンションの名義人が誰になっているのかは、不動産の登記簿謄本を法務局で取得すれば調べる事が出来ます。 結婚後に購入したマンションの登記簿上の名義は、夫の単独名義、妻の単独名義、夫婦の共有名義の3つのパターンいずれかが多いでしょう。しかし、いずれの場合でも先の財産分与の考え方からすると名義人だけに財産の権利があるという訳ではないのは先に述べたとおりです。
マンションの名義がどちらか一方の単独名義の場合について見てみましょう。夫婦どちらか一方の単独名義の場合は、名義人単独でマンションを売る事ができます。売却後は離婚の際の話し合いで決めた分配の割合によって、残ったお金を分ければいいのです。

共有名義とは、夫婦が共有している不動産のことです。共有名義のマンションを売る場合には、共有名義全員の承認が必要になってきます。売買契約の際には共有名義全員の書類が必要になります。つまり、夫婦のどちらかが売却に反対している場合には売ることができないということになりますので注意が必要です。売却後はマンションを売却した金額を単独名義の時と同じく割合に応じて分けます。

マンション売却を考えた場合に最も注意が必要なのは、住宅ローンが残っているケースです。その場合には残債を返済してからでないとマンションは売る事が出来ません。というのは、住宅ローンの融資を受ける際に、マンションには抵当権が設定してあるからです。この抵当権を抹消しない限りは売る事が出来ないのです。抵当権を抹消するには住宅ローンを全て返済する必要があります。
ですからマンションの売却を考えた場合、名義の確認の他に住宅ローンがどれくらい残っているかをきちんと把握しておく必要があります。 住宅ローンの残りがどれくらいあるのかは、住宅ローンを借りている金融機関の窓口で問い合わせをすれば証明書を発行してもらえます。また、インターネットバンクサービスを利用していれば、金融機関のサイトから確認ができるでしょう。住宅ローンを契約した際に金融機関から送られた償還予定表などの書面を持っていればそれで残高を確認出来るでしょう。
ローンの残高が把握出来たら、次の問題はマンションの売却価格です。マンションがいったいいくらで売る事が出来るのかを知るには、マンションの売買を仲介している不動産仲介業者に依頼する必要があります。新築で購入した価格よりも中古で売る場合一般的に価格は下がります。売却してみないと正確な価格は分からないのですが、不動産仲介業者に何社か売却査定を依頼して、売却出来そうな査定価格を出してもらうのです。業者によって金額には差がありますが、最も低い価格の査定額を参考にしておけば、資金計画が立てやすいでしょう。マンションを売る際には税金や手数料などの費用が掛かりますので、余裕を持たせておいた方が安心です。だいたいいくらくらい費用が掛かるのかは査定を依頼した不動産業者から確認する事が出来ます。
住宅ローンの繰り上げ返済をしていたので残債は残り少ないといった場合や、価値の高いマンションを所有しているので残債よりも売却価格が上回るといったケースでは売却に問題はないでしょう。マンションの売却価格が住宅ローンの残債を上回っていれば、売った金額から住宅ローンを一括返済する事が出来るからです。
しかし、結婚後まもなく離婚となった場合などは特に住宅ローンはほとんど返済されていない状態が多いと思います。また、新築で購入した時よりも高く中古で売る事が出来るのは希なケースでしょう。中古でのマンション売却価格が住宅ローンの残債を大きく下回ってしまう可能性は大いに考えられます。こういった場合には、手持ちの預貯金などで足りない分をカバー出来れば問題はありません。また、預貯金で足りない分を親類などから工面するなどして何とか残りの住宅ローンを一括返済出来てしまえば、マンションの抵当権を抹消してマンションを売る事が出来ます。

【関連リンク】
http://www.100sai-movie.jp/イエウール/
http://www.100sai-movie.jp/スマイスター不動産/
http://www.100sai-movie.jp/イエイ/

離婚でマンションを売ると決めても売れない場合もあ​る


離婚の際にマンションを売却してしまいたいと思っても、売れない場合もあります。それはマンションを売却しても住宅ローンの残債が多額に残ってしまう場合です。このような場合は売却して得た金額からローンの返済ができないので、離婚の際にマンションを売ることが現実的には困難になります。このようなケースでは財産分与の観点からするとマンションには経済的な価値がないと判断されます。なぜなら、売却したとしてもローンの返済にまわってしまうので手元にはお金が残らないからです。ですからマンション分の財産分与はゼロという事になります。
マンションの売却が出来ない場合、マンションはどちらが所有し、どちらが居住するのか、残りの住宅ローンを誰が負担するのかを決めなければいけません。

様々なケースがありますが、いくつかの例と注意点を見てみましょう。

<夫婦の共有名義のマンション・夫が住宅ローンを負担し、夫が住み続けるケース>
共働きが増加した背景もあり、住宅ローンを夫婦合算のペアローンで組んでいる、または頭金を出し合って夫婦の共有名義にしているといったマンションも多いでしょう。
このケースで、後々トラブルになるのは、夫が住宅ローンの返済を滞納した場合です。住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者となっている場合には、離婚をしているからといって、債務の義務から外れる訳ではないのです。離婚を理由に住宅ローンの保証人を抜けたいと思っても、融資している銀行のほとんどがそれを認めていません。その問題を解決するためには、住宅ローンを夫の単独での収入で借り換えをする必要があります。ローンを借り換える事で一度全額返済をして、その際にマンションの登記を共有名義から夫の単独名義へ書き換えるのです。そのようにして住宅ローンを負担する側が単独でローンの借り換えが出来れば、連帯保証の責任は消滅することになります。

<夫の単独名義のマンション・夫が住宅ローンを負担し、妻と子が住み続けるケース>
妻子に対して住宅を財産分与で譲渡し、住宅ローンの残債は夫が離婚後に継続して支払っていくというケースです。子供の通学など住環境を変えたくないといった理由や、経済的な理由から妻子がそのまま残る場合も多くみられます。しかし、マンションの名義が夫のまま、という場合もやはり夫が住宅ローン返済を滞納した場合のトラブルが考えられます。返済が滞った後は競売にかけられマンションから強制退去させられる危険性があるのです。これを避けるためには財産分与で受取った妻側にマンションの名義を書き換えておく必要があるのですが、住宅ローンを返済している間は抵当権が設定されていますのでマンションの名義を変更することは原則として出来ないのです。住宅ローンが完済した時点で、妻の名義に書き換えるという場合には、口約束だけではなく公正証書に残しておくことがトラブル防止のために必要でしょう。

慰謝料としてマンションをあげてしまう場合の税金(​贈与税)は?


次に慰謝料と税金について見ていきたいと思います。夫婦どちらかによる浮気やDVが原因で離婚するケースでは、肉体的及び精神的苦痛などを理由として相手に慰謝料を請求することができます。この慰謝料というのは、贈与や利益というわけではないので、原則として課税されることはありません。ただし、例外として税金がかかるケースがあります。相場よりも高い金額で受取った場合や、マンションなどの不動産で資産を受け取った場合です。
まず、財産分与された財産が過大である場合です。分与された財産が過大であるかどうかは、夫婦で築いた財産の価額や、夫婦間のあらゆる事情を考慮して判断されることになります。 また贈与税や相続税を逃れるための偽装離婚だと判断された場合も同様です。この場合は過大だと判断された部分に対して税金が課される事になります。
次に離婚の慰謝料として「不動産」で支払われる場合です。この場合も慰謝料であるので、不動産を受取る側には贈与税や所得税はかかりません。しかし、他の部分でかかる税金があります。
マンションなどの不動産が慰謝料として支払われる場合は、支払う側に「譲渡所得税」という税金が発生する場合があります。「譲渡所得税」は、マンションなどの不動産を売却した際の利益にかけられる税金です。慰謝料の場合、実際には売却したわけではなく離婚した相手に渡しただけですが、お金で支払うべきところを不動産で支払ったと見なされ、税務上は売却したという扱いになるのです。ただし、自分が居住していたマンションであれば、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができる「3,000万円特別控除」の制度が利用できます。購入時と比べて高く売却出来て利益が出た場合に課税がされますし、例え利益が出ていても控除がありますから、課税されるケースはほとんどないでしょう。ただし、離婚届を提出する前に譲渡のためにマンションの名義変更をしてしまうと、この控除は適用されないため課税される場合があります。この特別控除の適用は、譲渡が親子や夫婦、生計を一にする親族などの関係でないことが条件となるからです。
他に見落としがちな税金として、マンションなどの不動産を慰謝料として受取る側に発生するものがあります。不動産取得税と登録免許税です。不動産取得税とは、マンションなどの不動産を取得した際に不動産が登記されている都道府県に対して払う税金です。登録免許税は、マンションの名義変更をする際の登記にかかる税金です。もちろん、双方の合意により慰謝料を払う側が代わりに支払う事も可能です。離婚の慰謝料として不動産を受け取る場合には、支払うべき税金の額を確認し、どちらが支払うか事前に決めておく必要があるでしょう。

離婚時にマンションを高く売るには査定サイトが有効​


離婚の際にマンションを売る事を決めた場合には、出来るだけ早く売りたいと考えるでしょう。そして、お互いの財産分与をより多くと考えると出来るだけ高く売りたいとも思います。
マンションを高く、早く確実に売るために大切なのは、売買を仲介する不動産仲介業者選びです。しかし、不動産仲介業者は数も多く、いったい何を基準に選んだらいいのか分からないといった方も多いでしょう。良い業者を選択するためにはどうしたらいいのか、地域密着型の不動産会社と大手不動産会社の比較により考えてみたいと思います。
不動産仲介業者は、地域密着型と大手の大きく2つに分かれます。
大手の不動産会社の良さは何でしょうか。まず何と言っても情報量の多さでしょう。全国展開で独自のネットワークを持っているため、より広範囲に買主を求める事が可能です。また、社員教育がしっかりしているなどサービスの質も一定で、ブランド力による信用度もあります。しかし、一方でサービスは画一的で細かな対応などはしてくれないといった面もあります。
地域密着型では、その地域の情報に詳しいためその地域で物件を探している買主を多く抱えているといった利点があります。また細かな対応なども柔軟に対処してくれる事が多いでしょう。一方でその会社によって社員の質に差があるため付き合ってみないとその見極めが難しいといった面があります。
このように、大手と地域密着型ではメリットデメリットがあり、自分の不動産に合った業者を見つける事が大切になってきます。どちらを選べばいいのか迷ってしまうかもしれませんが、どちらか片方に絞ってしまう前に、大手と地域密着型の両方に複数社へ査定を依頼してみることをおすすめします。売却の際の条件や営業スタッフの対応を実際に自分の目で確認してから仲介の依頼先を決めるのが売却をスムーズに成功させるポイントです。
複数社に査定を依頼すると、査定金額には各社でかなり違っている事が分かると思います。そこで一番高い査定金額を付けてきた査定会社に決めてしまいたくなるのですが、あまりに他と違って高すぎる査定額の場合は注意が必要です。高額な査定額を提示することで仲介の契約を獲得しようとする業者も中にはあるからです。査定額というのは、過去の取引データなどからその物件が3ヶ月の間に売却できるであろうと考える額を提示しているに過ぎません。その査定価格を信じてマンションを売り出しても相場よりも高すぎれば何ヶ月経っても売れないといった状況もあり得ます。1社だけに査定を依頼していた場合には、査定価格を比較することも出来ませんし、業者同士を比較する事も出来ません。
出来るだけ多くの業者に査定を依頼するには、一括査定サイトの利用が最も効率的でしょう。一括査定サイトでは売却したいマンションの情報を一度入力すれば、複数の査定業者に査定を依頼することが出来ます。一括査定サイトの利用には一切料金が掛かりませんし、大手や地域密着型まで幅広く選択出来ますので、上手に利用して業者の候補をたくさん見つけましょう。

また、マンションの売却査定後に納得のいく不動産仲介業者選びをするために知っておきたい点をまとめた以下のサイトも参考にしてみてください。
http://www.100sai-movie.jp/2018/08/11/マンション売却査定後に売主側に寄った営業を防/

ここまで記事を最後まで記事を読んでくれた方はいろいろと比較したい方です。
たくさん売却査定結果を比較することが成功への最短経路です。ぜひ、大手査定会社3社すべてから査定をとってみてください。

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