中古マンション売却査定のポイント(86)購入時の登録免許税軽減方法

意外にかかる!中古マンション購入時の登録免許税の軽減方法


元々住んでいたマンションを苦労して査定・売却して、新たに中古マンションを購入した場合に、様々な種類の税金を支払う必要があります。税金は以下の4つが挙げられます。

・消費税
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税

消費税と印紙税はわかりますが、登録免許税とは何?となるかもしれません。
中古マンション購入時には、登記の申請を行いますよね。その時に必要な税金のことを登録免許税と言います。なかなか聞きなれない言葉ですが、登録免許税とは、国に支払う国税ですから、必ず支払わないといけません。
また不動産取得税とは、中古マンションなどの不動産を購入した人に、その不動産の建っている都道府県に払う地方税のことです。
このように、中古マンションを購入した場合には、購入金額だけでなく、4種類の税金がかかってきます。ここでは、登録免許税に注目して詳しく解説します。思っていたより高かった!と後々焦ることの無いよう、こちらの記事を読んで覚えておくと便利です。なぜなら、登録免許税は、物件の条件によっては軽減措置があるからです!中古マンションの住み替えを考える際の物件探しで、軽減措置に該当する物件を見つけることによって、登録免許税を減らせますから、あらかじめ条件を頭に入れておくと大変便利です。再度住み替えを考えて、物件の査定・売却をするときにも、登録免許税の軽減措置に対応した物件であると有利です。

では、順を追ってご説明します。

登録免許税とは?


登録免許税は、前述のとおり、中古マンション購入後に登記申請するときに支払う税金です。登録免許税が必要になる対象は、実は不動産だけではありません。著作権・出版権の登録や、航空機の登録、船舶の登録など、50あまりを総合的にカバーしています。
不動産の登記において、登録免許税が適用されるのは、以下の登記です。
・所有権の保存登記(新築マンションなどに最初に行う際)
・所有権の移転登記(中古マンション売買などにより所有者が変わるなど)
・抵当権の設定登記(住宅ローンの借り入れの際)

登録免許税はいつ支払うのか?


では、登録免許税を支払うのはいつのなのか?それは物件の引渡と同時と考えてよいでしょう。法務局に所有権の移転登記を行うときに支払う必要があるので、このタイミング。
実際に中古マンションを購入した後の流れとしては、まず司法書士が間に入って、登録免許税を前もって所有権移転登記を行うよりも前に支払っておきます。そして買主に代わり、引き渡しの当日に支払います。

登録免許税を支払うのは誰?


登録免許税法では、必ずしも、中古マンションを購入した人が払わなくても良い、と言われています。中古マンションを査定・売却した売主と買主それぞれが、連帯して納付しても良い、とはっきり記載されてはいるのですが、残念ながら実際には違います。登記を行うことによって、“利益を得る側が払うという”理由の元に、中古マンションを購入した側が登録免許税を全額を負担するというのが慣行になっています。買主の権利を守るために登記を行う、というか考え方です。
仮に、登録免許税法にあるように「中古マンション査定・売却した側にも負担してほしい!」と申し出たとしましょう。そうすると、あなたの購入したい中古マンションの購入価格が引きあがるだけというような結果になる可能性があるので、勇気を出して申し出るほどのメリットはないと思われます。査定・売却した側に悪い印象を与えかねませんから、軽減措置もありますので慣行に従い支払ったほうが無難でしょう。

登録免許税はいくら支払うのか?


登録免許税は、以下の式で算出される金額です。

登録免許税=固定資産税評価額×税率

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されています。
固定資産税評価額は、売主が知っているものですので、わからなければ、中古マンション査定売却仲介業者を通すなりして、確認しましょう。
また、乗じられる税率は以下の通りです。
・所有権保存登記(0.4%)
・所有権移転登記
相続・合併(0.4%)
遺贈または贈与(2%)
売買等(2%)
・地上権・賃借権等設定または転貸の登記(1%)
・所有権信託登記(0.4%)
・抵当権設定登記債権金額(0.4%)
・所有権の移転等の仮登記(1%)

中古マンションを購入した時は「所有権移転登記」の「売買等」にあたります。したがって税率は2%になります。
また住宅ローンを借りて中古マンションを購入する時は、抵当権を設定し、登録免許税は、債権額の0.4%となります。
中古マンション購入の場合は、新築と違って、以前から土地も建物も存在していますから、所有権移転登記になります。
(ちなみに、2019年3月31日までに土地の売買に伴う所有権移転登記については、税率が1.5%)

さてここで、中古マンションにかかる登録免許税は“2%”と申し上げましたが、実際には軽減措置が設けられています。一定の条件を満たしていなければ適用されませんので、要注意です。もしあなたの中古マンションが以下の条件に合っているならば、かなり安く抑えることができます

中古マンション購入時の登録免許税を安く抑えるには?


中古マンションなどの不動産で、登録免許税を安く抑えるには、まず以下基本的な要件をクリアしていることが条件です。また、条件にあっているうえで、住宅用家屋証明書を取得することで軽減できます。住宅用家屋証明書は、物件のある土地の市区町村の役所で取得することができます。

・法人ではなく個人が取得した中古マンションであること
・2020年3月31日までに新築または取得した
・専ら居住者は自分であること(投資用ではなく、賃貸で貸すこともない)
・新築、または取得後、1年内に登記を受けること
・マンションなどの区分所有のものについては、自分の居住部分の床面積が50㎡以上(登記面積)であること
・自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること
・左記の新築住宅の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で次のイ・ロのいずれかに該当すること
イ. 建築後20年以内の家屋か(耐火建築物の場合、25年)
ロ. 築年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの。または、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内に限る)
※耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造の家屋をいいます。

以上の条件から、面積が50㎡以上あることが大きなポイントです。
例えば、40㎡程度の手ごろな中古マンションが売却されていて、購入した場合に、登録免許税を減らすことはできない、ということになります。
さらに注意すべき点は、中古のマンションは新築と違い、さらに新耐震基準に適合していることを証明するか、既存住宅瑕疵担保保険へ加入するかの2つがあります。
尚、この軽減措置については、あくまでも建物のみ。中古マンションであれば所有の部屋のみに適用されます。マンションを購入すると、居住部分の割合相当の敷地権も与えられます。この敷地権=土地ですので、こちらもまた税金がかかりますが、軽減措置はありません。(2019年3月31日まで1.5%)
以上をクリアした上で、物件のある土地の、市役所などに行って、住宅用家屋証明書を取得しましょう。後述しますが、既存住宅瑕疵担保保険へ加入している物件ですとなお良いです。

中古マンション購入時の登録免許税の軽減効果は大きい。


もしあなたの購入した中古マンションが、軽減の条件の合う中古マンションでしたら、登録免許税の税率は2%→0.3%になります。明らかに購入時にかかる費用を減らすことができます。
例えば、中古マンションの固定資産税評価額が1千万円だった場合、中古マンションの登録免許税は、軽減税率のない場合は、以下の税金がかかることになります。

登録免許税=1千万円×2%=200,000円

そして、軽減税率が適用された場合は、以下の税金。

登録免許税=1千万円×0.3%=30,000円

軽減税率が適用されることによって、17万円も安くなりました!
ちなみに、登録免許税は3万円以下なら印紙で支払いできますが、基本的には現金払いです。中古マンション住み替えには、引っ越しなど他にもお金はたくさんかかりますから、軽減税率は非常にありがたい制度です。

耐震性の証明も必須


古いマンションが売却されていて気に入ったのでリノベーションして住むことにした、という方も多いと思います。その場合に築年数が古い物件も中にはあるでしょうが、その場合の登録免許税を軽減する場合には、築25年以上の中古マンション、築20年以上の一戸建てなどの場合「耐震性を有することの証明書」か「既存住宅売買瑕疵保険に加入したことを証する書類」の添付が必要になります。
中古マンションの場合、“新耐震基準”を満たしているものに対して適用されます。
この新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認がされた物件に適用されることになっています。(それ以前の物件についでは“旧耐震基準”)新耐震基準では、震度6強~7でも倒壊しないというような構造基準が求められます。ちなみに、旧耐震基準では震度5でした。日本は地震大国ですから、軽減税率のこともありますが、耐震性を証明しておくと、住み続けるうえでも安心ですね。また、その後住み替えを検討する際に、査定・売却する時も、売却額に影響したり、買主の印象をよくするポイントにもなります。
この耐震性を確認するには、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。登録住宅性能評価機関や、建築士や指定確認検査機関に耐震診断を依頼しましょう。

また、中古マンションが瑕疵(かし)担保保険に加入していた場合には、保険付保証明書が耐震基準を満たしている証拠書類としても利用できます。
中古マンションの場合には、既存住宅売買瑕疵保険と言われる、売買された中古マンション等住宅に瑕疵があった場合に、保険が支払われるというもの。これは中古マンションの売主(宅建業者)が加入するもので、検査と保証がセットになっています。
瑕疵(かし)とはいわゆる、欠陥のことです。既存住宅売買瑕疵保険とは、中古マンションを購入後に、見つかった欠陥や修理箇所の補修費用などをまかなう、というもの。仮に、購入した不動産業者が倒産していた場合にも、購入者に負担が少なくて済みます。
2018年4月以降、不動産会社による建物状況調査(インスペクション)のあっせんは、義務化されています。既存住宅売買瑕疵保険付きの中古マンションは今後ますます増えると思われます。購入した中古マンションに、既存住宅売買瑕疵保険が付保されていれば非常にお得ともいえる物件ですので、中古マンションの購入の際は、既存住宅売買瑕疵保険が付保されているかどうかを確認するようにしましょう。もしまた、購入した中古マンションを売却したい、となった時にも、既存住宅売買瑕疵保険に入っていることで、査定額に影響もしますし、売却が有利にもなります。

まとめ


中古マンションを購入する際は、登録免許税の軽減要件が受けられるかどうかも基準に入れて探せると良いですね。また、購入した中古マンションをまた売却して、住み替える際にも、登録免許税の軽減に適用されるような物件でしたら、査定額にも見込まれるでしょうし、有利に売却できる可能性もあります。住まいの問題は住み替えなとで手放す可能性があるものですので、購入する時に細かにチェックすることも大切ですが、いずれは査定売却する時のことも考え、登録免許税の軽減はできるか、かし担保保険はあるのかも頭の片隅置いておくとよいでしょう。売却の際には、無料の一括査定サイトを利用し、複数社に査定を依頼してみましょう。一括査定サイトでは様々な見解の査定結果を出してくるため、登録免許税軽減可の物件という点で、査定額や売却を有利にできる不動産業者や仲介業者を見つけることができますよ。
以上、中古マンション住宅を購入したときにかかる、登録免許税についてとその軽減措置についてお話させていただきました。

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