中古マンション売却査定のポイント(89) マンション売却の準備

中古マンションの売却を検討しているけれど、「まず何から始めれば良いのかわからない」「なかなか一本踏み出せない」という方は多いと思います。そんな方に、中古マンションの査定から売却までの流れを紹介します。最終的な引渡しまでの流れは、大まかに3つの工程で考えるとわかりやすいでしょう。

売却準備

[情報収集〜査定依頼]
まずは、近隣の中古マンションの大体の相場を把握しましょう。チラシやネットで簡単に情報収集できます。ある程度、相場価格や不動産業者の情報を集めたら、ぜひ査定依頼してみましょう。ネットで簡単に簡易査定もできますし、訪問査定の依頼ができる業者もあります。家まで査定員に来てもらう場合は、ぜひ色々質問して、その業者や担当者が信用できるかどうかも同時にチェックすると良いでしょう。

[業者決定〜媒介契約を締結する]
その中から業者を決定し、信頼できる業者と媒介契約を締結を結ぶことになります。この時、複数社に仲介依頼をするなら事を「一般媒介」。特定の業者に一社に絞って依頼する事を「専任媒介」「専属専任媒介」と言います。
業者を決定する際に、査定額を一番高く見積もった業者を安易に選ぶのは危険です。査定額で必ずしも売却できるわけではありません。相場より高い価格では、売却までの期間が長引く可能性があります。その業者が、契約を取りたいためだけに高い査定価格を提示しているだけなのか、本当に信用できるかを見極めましょう。しっかりとした販売戦略やノウハウを持っているかで判断してください。

売却活動


[売り出し価格決定〜販売開始]
最初に算出した査定額を元に、実際の売り出し価格を決定し、いよいよ中古マンションの販売を開始します。販売開始すると即座にネットに物件情報が掲載され、同時に新聞の折り込みチラシ等を配布して、購入希望者を探します。上手くいけば、すぐに物件に興味を持つ人から内覧希望の連絡がくる事になります。

[内覧〜条件・価格の交渉]
しかし、売り出し価格や業者選びに何かしらの問題があると、販売開始から1年経っても内覧希望がないことも珍しくありません。その場合は、売り出し価格を見直しする必要もあります。順調にいき、内覧者の中に購入の意思がある人が現れれば、買付けの申込みが届きます。そこから、引き渡し日や価格、支払い方法など、具体的な条件の交渉に入ります。

契約から引渡し


[売買契約〜引っ越し]
具体的な条件や価格に、両者で折り合いがつけば、いよいよ売買契約を締結します。後々のトラブルを避けるためにも、設備の不具合などがあれば、正直に話しておきましょう。もし居住中の場合は、決済までには引っ越しをして、いつでも引き渡せる状態にしておく必要があります。

[決済・引渡し]
不動産業者や司法書士など専門家の立ち会いのもと、決済となります。一般的には、決済と同時にカギを渡し、物件の引渡しとなります。引渡しは、備品や設備を契約時に定めた状態して行う必要があります。きちんと確認しておきましょう。

査定依頼から引渡しまでの期間


条件によって期間は異なりますが、査定依頼から引渡しまでは、1年近くかかると考えておいた方が良いでしょう。順調に進んでも、査定依頼から契約成立まで、平均で3〜6ヶ月。契約から引渡しまでが、2〜3ヶ月です。
契約を結んだのに引渡しまで3ヶ月近くもかかってしまうのは、マンションを購入する人のほとんどが、同時に住宅ローンの審査にも申し込むからです。
住宅ローン審査の流れとしては、
購入申し込み
→ローンの仮審査
→マンションの売買契約
→本審査
となります。このように、中古マンションの引渡しまでの期間は、買い手次第で長引くこともしばしば。売り手としてはコントロールできないのでしょうがないのですが、この期間が2〜3ヶ月はかかることを頭に入れたおくと良いでしょう。

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