中古マンション売却査定のポイント(96)不利益な両手仲介にご用心!

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

「あなたに不利益な両手仲介にご用心!」


中古マンションの売却査定を依頼するときに、気をつけたいことの1つに査定依頼をしようとしている不動産業者が、両手仲介をしているかどうかということがあります。
不動産売却の仲介の仕方には、両手仲介と片手仲介の2種類があり、両手仲介は、1つの不動産業者が、売主と買主、両者から仲介手数料を受け取ることをいいます。
片手仲介とは、1つの不動産業者が、売主か買主のどちらか片方から仲介手数料を受け取ることです。
両手仲介がすべて悪いということではありません。
では、気をつけるべき両手仲介とは、一体どういうものなのでしょう?
そして、それを防ぐ手段はあるのでしょうか?
片手仲介と両手仲介、それぞれ具体例をあげながら、気をつけるべき両手仲介についてご説明していきたいと思います。

片手仲介ってなに・・・?


中古マンションの売却をしたいAさんは、まず、不動産業者に査定依頼を出します。
そして、「その査定額でなら売却をしよう」と決意をし、一番査定額の高かった○○不動産に売却を依頼しました。
後日、○○不動産の広告をみた△△不動産から「うちのお客様でBさんという方が、そちらで扱っている中古マンションにご興味があるようです・・・」という連絡が入ります。
購入予算も、査定額と同じ金額です。そして、無事に売買契約が成立しました。
○○不動産は、中古マンションを売却したAさん(売主)から仲介手数料を受け取ります。
一方、△△不動産も、中古マンションを購入したBさん(買主)から仲介手数料を受け取りました。
このように、売主が支払う仲介手数料と買主が支払う仲介手数料を、それぞれ別の不動産業者が手にすることを片手仲介といいます。

両手仲介ってなに・・・?


中古マンションの売却を考えたAさん、インターネットの無料一括査定サイトで、高額査定を出してくれた○○不動産に売却を依頼することにしました。
あまり目立つ広告に載らないうちに「Bさんという方が、Aさんのマンションを買いたいと言っている」と、○○不動産からAさんに連絡が入ります。
「ほとんど広告も出ていないのになぜ?」と不思議でしたが、のちに、Bさんは○○不動産に中古マンションの購入の相談をしていたお客さんだということがわかりました。
つまり、中古マンションの売却をしたいAさん(売主)も、中古マンションの購入をしたいBさん(買主)も、どちらも○○不動産のお客さんだったのです。
この中古マンションの売買契約が成立すると、どうなるでしょう?
売主が支払う仲介手数料が○○不動産に入り、買主が支払う仲介手数料も○○不動産に入ることになるのです。
このように、売主と買主、両者の仲介手数料を独占でき、片手仲介で得られる仲介手数料の倍の金額が手に入るのが両手仲介です。

仲介手数料を実際に計算してみよう!


例えば、中古マンションを3,000万円で売却した場合・・・
仲介手数料の上限額は、「(売却価格×3%+6万円)+消費税」となるので、消費税を8%として計算すると、(3,000万円×0.03+6万円)×1.08=約104万円です。
この約104万円の仲介手数料は売主と買主で折半するのではなく、それぞれが約104万円ずつ支払う必要があります。

つまり、片手仲介だった場合と両手仲介だった場合とでは、不動産業者が手にする金額に100万円単位の違いが出てくるということになるのです。
となると、不動産業者が、利益のより良い「両手仲介」をしたい!という気持ちになるのも、わかるような気もしますよね。
そこで問題となるのは・・・?

両手仲介のどこがいけないの?


不動産業者にお得な「両手仲介」を、なにがなんでも成立させるために不正行為をしてしまう・・・残念ながら、そんな不動産業者がいるということなのです。
問題となるのは、たまたま両手仲介となった場合ではなく、あくまで不動産業者による様々な画策ののち両手仲介が成立する…このような場合です。
実際、悪質な不正行為が多くみられるため、それを防ぐための対策として、現在は、不動産の専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合、不動産流通機関(レインズ)に、その物件の登録をしなければならないということになっています。
それでは、不動産業者による不正行為のため、売主が不利になったケースを具体的にみていきましょう。

売却に、ものすごく時間がかかった!


他の不動産業者に、物件の買主となるお客さんを取られないよう、宣伝広告を控えめにしたり、あえて売買情報を隠したり、積極的に販売活動をせず、自社で物件を持ち続けるということがあります。

先ほどの中古マンションの売却査定を依頼したAさんの例で考えてみましょう。
○○不動産に、△△不動産から「購入希望者がいる」と連絡が入りました。
○○不動産は両手仲介を考えていたので、本当はまだ購入希望者が出てきていないのにもかかわらず、「この中古マンションは、すでに買い手がついています」と断ってしまいます。
この場合、○○不動産が、自社のお客さんから購入希望者を見つけるまで売却ができず、売却までに非常に時間がかかる可能性があるのです。

査定額よりかなり下回った・・・!


売却を依頼した不動産業者が、他社から購入の問い合わせが来る前に、なるべく早く自分のお客さんに売ろうとして、査定価格より安く売ってしまおうとすることがあります。

先ほどのAさん、売却査定価格が3,000万円だったとします。でも、○○不動産が見つけた購入希望者の予算が2,500万円まででした。
Aさんのことを思えば、査定した価格で売却できるように動きますが、両手仲介を逃したくない○○不動産は、なるべく早く売却させようとAさんに言い寄ります。
「今でしたら2,500万円で購入をしたいというお客様がいます。査定させていただいた価格には届いていませんが、この地域の中古マンションの相場から考えても、まぁまぁのお値段だと思いますよ!」
もし、このまま売れなかったら困るし、査定額より安いけど契約してしまおうか・・・と考え、Aさんは、2,500万円で手を打つことにしました。
500万円の差額・・・大きいですよね。
さらに悪いケースだと、実は△△不動産からは、3,000万円で購入したいと言っているお客さんがいると連絡を受けていたのに、それを隠し、自社の希望価格の低いお客さんを優先していたなんてこともあるようです。

思い通りの売却をするためには・・・?


現在の日本では、両手仲介は法律違反にはなりません。
両手仲介で不利益を被らないためには、中古マンションの売却をするあなた自身が常に、不正行為はないか目を光らせておく必要があります。
どのような広告活動がされているかをチェックしたり、定期報告を受けたり、積極的に不動産業者とかかわるようにしましょう。
どのように販売活動が進んでいるかの定期報告は、媒介契約の種類によっては義務ではない場合もありますが、その場合でも、売り主の要望により定期報告をしてもらうことができます。
媒介契約を結ぶときに、定期報告のお願いをしておくことをお勧めします。

また、ソニー不動産のように、片手仲介のみを行うことを掲げている不動産業者もあります。ソニー不動産は、一都三県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)のみの地域限定での利用となりますが、売却査定の依頼を出すときに、最初からそういった業者を選ぶというのも1つの手です。

高額査定に「この査定額ならば・・・!」と意気込んで売却依頼をしてみたら、実際は買い叩かれてしまってがっかりした・・・なんてことにならないためにも、査定依頼をするときから、その不動産業者が、どのような取引の仕方をしているのかなどもチェックしておくとよいかもしれませんね。

中古マンションの売却をするということは、人生でそう何度もあることではありません。
初めてであるがゆえに、よくわからず損をしてしまった・・・とならないように情報収集をしっかりして、あなたの思い通りの売却を目指しましょう。

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