中古マンション売却査定のポイント(122)マンションを賃貸にする

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中古マンションは売却ではなく賃貸にするという道もある


中古マンションの売却や査定を考えている方の中には、「売却じゃなくて賃貸にするのもアリかもな…」と漠然と考えている方もいるかもしれません。

「査定してもらったら今が売り時だと確信した」「住宅ローンの負担が重いので今すぐ売却したい」「まとまったお金が必要」などという場合を除けば、確かに売却ではなく賃貸に切り替えるという選択もアリでしょう。
とはいえ「賃貸事業なんて自分にできるのだろうか?」「中古マンションを売却ではなく賃貸にするリスクが気になる」という方も多いと思います。

そこで今回は、中古マンションを売却ではなく賃貸にする場合のメリット・デメリットや注意点についてご紹介していきます。まだ売却か賃貸かで悩んでいるという方も、賃貸という選択肢も考えてみたいという方も、ぜひ参考にしてみてくださいね。

中古マンションを賃貸にするメリット


中古マンションを売却するのではなく、資産運用として賃貸にしてみたいという場合には、どのようなメリットがあるのでしょうか?

まず1つ目に挙げられるのが、毎月安定した賃料収入を得られるということです。
中古マンションを賃貸物件として貸し出せば、毎月家賃を納めてもらえるので、安定した収入が発生することになります。

2つ目のメリットは、収益性がとても高いということです。
中古マンションを賃貸に出す場合、固定資産税や修繕費、建物の保険料、入居者を募集するためにかかる費用などが必要になります。これらの費用の割合は、賃料収入の15~20%ほど。住宅ローンの返済が完了していない場合は、元本返済額も別途発生することになります。
しかし住宅ローンを完済している場合であれば、もろもろの費用がかかっても収益性は非常に高いです。不動産投資をするために新たに中古マンションを購入するわけではなく、所有している中古マンションをそのまま貸し出せばいいだけなので、大きな投資は必要ありません。そのため有利な資産運用ができるというわけです。

そして3つ目のメリットが、相続税対策になるということです。
建物に関しては借家兼割合による評価減という減価が、土地に関しては貸家建付地評価減という減価が発生することで、相続税評価額が通常の20~30%程度下がります。そのため節税ができるというわけです。

中古マンションを売却ではなく賃貸にした場合、これら3つのメリットが享受できます。
「安定した賃料収入が得られて、収益性が高くて、相続税対策にもなって、いいこと尽くしじゃないか!」と思われた方も少なくないでしょう。中には、「売却査定をお願いしようと思っていたけど、賃貸にしたらどれくらいの賃料になるか査定してもらおう」と気が変わった方もいるかもしれません。

しかしメリットがあるからには、デメリットももちろん存在します。次は中古マンションを賃貸にした場合のデメリットについても見ていきましょう。

中古マンションを賃貸にするデメリット


「売却をやめて賃貸にしよう」と決定するのはまだ早いです。中古マンションを賃貸にすることにはデメリットもありますから、そこもしっかりおさえて売却にするか賃貸にするかを決めましょう。

まず1つ目のデメリットは、賃貸に出した中古マンションを「やっぱり自分で使いたい」と思ったときに再び使うことが難しくなってしまうということです。
賃貸にする場合、『借地借家法』という法律のもと借主と賃貸借契約を結ぶことになります。『借地借家法』では弱い立場となる借主の権利が守られているため、中古マンションを他人に一旦貸し出してしまうと、自分が再び使いたいと思ったときに借主を簡単に立退かせることができなくなるのです。

なお賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」という2種類があります。
通常、中古マンションを賃貸にする場合に借主と締結するのは普通借家契約です。普通借家契約は更新がある契約で、借主の権利がしっかり守られている契約となります。そのため先述したとおり、貸主がいざ「やっぱりマンションに自分で住みたい」と思っても、簡単に借主を退去させることはできません。

一方、定期借家契約というのは契約期間の定めがある契約です。貸主が「2年」と契約期間を定めればその後の更新ができないので、2年が経ったら借主は退去しなくてはいけなくなります。そのため「海外赴任の間だけマンションを貸したい」など期限を決めて貸し出したい場合に使われる契約です。
貸主にとっては都合よく貸し出せるため嬉しい契約ですが、借主にとっては決められた期間が経過したら退去しなくてはいけないという不安定な契約になるため、人気のない契約となります。人気がないということで、当然ながら定期借家契約の場合の家賃は相場よりも安くなってしまい、半額程度になります。
賃貸に出す中古マンションを数年後に再び自分で使うことが明白になっている場合には、収益性がかなり低くなってしまうことを了承した上、定期借家契約で貸すようにするといいでしょう。

とは言え、「賃貸に出したら賃貸と割り切ることができる」という場合は普通借家契約を締結して納得できる家賃収入を得ることができますが、いざ再び自分で住みたいと思ったときに住めるようにしようと思うと家賃は相場の半額程度に下がってしまうというのは、頭の痛い問題ですね。

ちなみに普通借家契約でも、どうしても借主に立退いてもらいたいという場合は、立退料の支払いをすることで退去してもらうことが可能になります。
「賃貸にしてしまったらもう二度と自分で住むことはできない」というわけではありませんから、その点は安心といえば安心ですね。

中古マンションを賃貸にする2つ目のデメリットは、一度賃貸に出してしまうといざ売却しようと思ったときに売却価格が安くなってしまうということです。

賃貸にしたものの、途中で「まとまったお金が必要になった」「やっぱり売却したい」と思った場合には、賃貸中でも売却することはできます。借主の許可も得る必要はありませんから、賃貸中の中古マンションを売却したいと思ったら自由に売却することが可能です。借主にとってはオーナーチェンジというだけのことなので、特に問題はありません。

しかし注意したいのは売却価格。空渡しをした場合に比べて、賃貸中で売却した場合には、売却価格が低くなります。なぜなら、賃貸中の中古マンションは投資物件と捉えられるから。投資物件を購入しようとするのは投資家です。投資家は購入した中古マンションの収益性を厳しく評価します。投資目的で購入するので、投資額に対するリターンを重視するのです。

空渡しの場合であれば、中古マンションを購入するのはそこに自分で住もうと考えている人になります。自分で住むために購入するのであれば収益性なんて問題ありませんから、マンションを気に入ってくれさえすれば購入してもらえます。

一般的に、自分で住む目的で中古マンションを購入する人のほうが、投資目的で購入する人よりも高い価格で購入してくれる傾向が強いです。

そのため中古マンションを高く売却したいと思うのであれば、賃貸物件として貸し出す前に売却したほうがいいと言えます。

相続した中古マンションを売却ではなく貸し出す場合の注意点


自分で住んでいるマンションではなく、親から相続した空き家になっている中古マンションを貸し出したいという方もいるでしょう。そんな場合に注意したいのが、税金の問題です。

空き家を相続したまま売却すると、3,000万円の特別控除という特例を使うことができます。中古の相続空き家を売却した場合、譲渡所得が発生して多額の税金を納める必要が出てきてしまうので、その税金対策として使えるのが3,000万円の特別控除特例です。3,000万円もの特別控除が受けられるというのはありがたいことですよね。

しかし問題なのが、相続した空き家をそのまま売却するのではなく、一度他人に貸し出してしまってから売却しようとした場合。一度でも賃貸にしてしまうと、3,000万円の特別控除特例は利用できません。
そのため空き家になった中古マンションを一度他人に貸してから売却しようとした場合には、売却時に多額の税金を納める必要が出てきてしまうのです。

「賃貸として利用してから売却しよう」と考えている場合は、後で「こんなはずじゃなかったのに…!」ということにならないよう、特例が使えなくなってしまうということをよく理解しておきましょう。

中古マンションの売却か賃貸かで迷った場合は査定を依頼してみるのも手


「中古マンションを売却しようか賃貸にしようか迷っている」という場合には、不動産会社や査定サイトで査定してもらってから考えるという手もあります。
売却した場合の査定価格はいくらになるのか、賃貸にした場合の賃料の査定価格はいくらになるのか、査定依頼をしてみましょう。
売却と賃貸それぞれの特徴やメリット・デメリットを踏まえた上で、売却査定額と賃料の査定額を比較してみて、どちらにするかをじっくり決めるのです。

なお、「賃料を査定してもらったら意外と高く貸し出せそう」と思った場合、これまでご紹介したデメリットの他にも考えてほしいことがあります。それは、リフォーム費用。査定額だけではなく、リフォーム費用も含めて賃貸にするか売却にするかを考えるようにしましょう。

売却の場合はリフォームする必要はありませんが、賃貸にする場合はクロスや畳の貼替え、水回りのリフォームはしておくべきです。室内がきれいな状態になっていれば賃料を相場より下げなくても入居者が現れる可能性が高いですが、汚い状態だと借り手がなく空室になってしまう可能性もあります。リフォームにはお金がかかってしまいますが、投資物件を購入するより安上がりです。

自身で「売却価格はこれくらいだろう」「賃貸に出すなら賃料はこのくらい」などと考えても、相場と釣り合っていない可能性もあります。いざ売却しよう、賃貸に出そうとしたときに「こんな金額にしかならないのか…」とショックを受けないためにも、プロに査定を依頼しておくことは必要です。

もちろん査定通りというわけにはいきませんが、査定額を知ることで相場やマンションの価値を知ることができます。売却の場合も賃貸にする場合も、まずは査定を依頼することから始めてみてはいかがでしょうか。

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