中古マンション売却査定のポイント(124)マンション売却時の傷は?

中古マンションの売却で床の傷が気になる…

中古マンションの売却・査定を考えている方の中には、床の修繕について「したほうがいいのか、それともしなくてもいいのか」と迷われている方もいるでしょう。
売却や査定の前に、できることなら傷のついた床をきれいに修繕しておきたいと思われる方が多いかもしれませんが、実際のところは修繕の必要があるのでしょうか?

そこで今回は、中古マンションの売却を行う際に知っておきたい「床の傷」についてご紹介していきたいと思います。 「床にできちゃった傷は売却前に修繕すべき?」「修繕しなきゃいけない傷としなくてもいい傷を見分けるには?」「床の傷は誰に相談すればいいの?」などとお困りの方は、ぜひご一読くださいね。

マンションの売却では修繕が必要になる場合もある


中古マンションを売却する際には、賃貸に出す場合と異なりリフォームは不要です。しかし修繕については必要になるケースもあります。 ここで、「リフォームと修繕って同じ意味じゃないの?」と疑問に感じた方もいるかもしれません。普段なんとなく同じような意味で使っている方も多いと思いますが、実は別物。

リフォームとは、床を張り替えるような工事を行う「改装」のことを指します。特に傷や汚れがなかった場合でも、「部屋の雰囲気を変えるために、床を集成材ではなく天然のオークの無垢材に変えたい」ということで張り替えを行う場合もリフォームです。現状より価値の高いものへ変えるといったニュアンスが強くなります。一言で言うなら、レベルアップですね。

それに対して修繕とは、傷ついたり壊れたりしている場所を直すことを指します。たとえば床に穴が開いたのを直したり、壊れて使えなくなったコンロを新しいものに取り換えたりといった工事が修繕にあたります。
価値が下がったものや価値がなくなったものをもとの価値に戻すといったことが修繕です。「直さなきゃ使えない」「直さなきゃ意味がない」というような場合に必要になります。

ちなみに中古マンションを売却する際には、わざわざリフォームをする必要はありません。購入者が自分の好きなようにリフォームすればいいだけです。
しかし修繕については行ったほうがいいでしょう。「中古」とは言え、「これは問題だ」と思われるような致命的な損傷があるものをそのままにして売ろうとしても、そうそう売れません。

特に給湯器が壊れていてお湯が出ない、水道管が詰まっているのか水が出ない、天井に穴が開いていて雨漏りする…などという場合は致命的な損傷です。生活に支障をきたす恐れがあるため、売却前に修繕すべきと言えるでしょう。

では床の傷についてはどうでしょうか? ちょっと傷がついている程度だと悩むところですよね。
結論から言うと、程度によるというのが答えです。マンションの購入希望者が内覧したときに床を見て、「これじゃ買う気になれないな」と思うような傷であれば売却前に修繕すべきです。
「買う気にならない」と思わせてしまうような傷なら修繕が必要ですし、「これくらい気にならない」と思われるような傷であれば修繕の必要はありません。

とは言え、人によって感覚は違うもの。何かもっと明確な判断基準が知りたいという方も多いでしょう。
そこで次は判断基準になるような具体例を見ていきましょう。

売却前に修繕しなくてもいい床の傷はどんなもの?


「売れなかったら困るから」と言って、何でもかんでも修繕しようとしたらキリがありませんし、お金もかかってしまいます。
では修繕が不要な床の傷について、詳しい例をご紹介していきましょう。
修繕しなくてよい床の傷は、次のような自然損傷によるものです。

・冷蔵庫やタンス、テレビ台などの重い家具による凹み、設置跡
・日焼けによる床の色あせ・色落ち
・シートフローリングの場合:ひっかき傷や擦り傷
・カーペット仕上げの床の場合:何かをこぼしたときにできた範囲の狭いシミ、範囲の狭いカビ

これらの生活しているうちに自然にできてしまったような傷は修繕しなくて大丈夫です。売却査定額にも影響しないので安心してくださいね。そもそも家具による床の凹みや設置跡なんて、よほど神経質になって予防策を講じない限り、防ぎようがありません。
査定時だけでなく、実際に売買する際にも「ここに傷があるんだから値引きして!」と言われても値引きの対象にはなりません。

しかし売却後に買主から「床にこんな傷があったなんて!」とクレームが入らないように、わかっている傷については事前に不動産会社にしっかり説明しておくことが大切です。事前に売主から傷についての報告がされていれば、不動産会社から買主に説明がいきますので、後々のトラブルを防ぐことができます。

ちなみに玄関やキッチンの床などに大判のタイルが使われていることがありますよね。オシャレですが、タイルの傷は気になることも…。タイルの場合も自然損傷であれば修繕する必要はありませんが、「見た目が悪い」と気になるのであれば、表面を研磨することで回復できます。
同じように無垢材を使ったフローリングの場合も、ちょっとした傷なら表面を研磨すればOKです。

無垢材のフローリングや大判のタイルは人気が高く、マンションの価値を上げる魅力ともなる部分ですから、きれいな見た目にしておくに越したことはありません。
傷があるままでも査定額には関係ありませんが、やはりマンションの購入希望者の印象を良くするためには研磨してきれいにしておくという対応もおすすめです。

売却前に修繕すべき床の傷は?


次に、中古マンションを売却する前に修繕しておくべき床の傷についても具体的に見ていきましょう。
修繕が必要な床の状態は以下のようなものです。

・穴が大きく開いている
・広い範囲が腐食している
・深い傷がある
・足を引っかけてしまうほどの段差がある
・大きな凹みがある

これらについては目立つので、売却前に修繕の必要があります。
ただし、こういった大きな損傷があるにも関わらず修繕されていないからと言って、中古マンションが売れないとは限りません。なぜなら、床に大きな損傷があって修繕されていない場合は値引きの対象になるからです。

値引きの怖いところは、交渉次第で大幅に値下げされてしまう危険があるところ。「ここにこんな傷があるんだから、もっと安くしてよ。でなきゃ買わないよ」と強く言われて値下げに応じなければならない…という事態を防ぐためにも、大きな損傷は修繕しておいたほうが身のためだということです。

「これはどっち?」と迷ったら訪問査定を依頼してみる


ここまで中古マンションの床の状態について、修繕が必要なケースと必要ないケースを見てきました。
しかし中には「どっちか判断がつかない」「人によって感じ方が違うんじゃ…」などと迷ってしまうケースもあるでしょう。
そんなときはプロである不動産会社に相談するのが一番ですが、話を聞いただけでは判断できないことも多いものです。

そこで利用したいのが、訪問査定。実際にプロにマンションの床の状態を見てもらい、修繕が必要か必要でないかの判断をしてもらいましょう。
ネット上の一括査定サイトを利用して訪問査定を依頼すれば、無料で査定を行ってもらうことが可能です。訪問査定であれば、実際に気がかりになっているマンションの床の状態をプロに見てもらって判断を仰ぐことができるので、自分で判断するよりも確実。
知識と経験が豊富な不動産会社に見てもらい、さまざまなアドバイスをもらえるので、非常にためになりますよ。
「これはどっち?」と自分で悩んでいるより、スパッと回答を出してもらったほうがスッキリするはずです。

なお中古マンションの査定については訪問査定以外にも、机上計算によって行う匿名査定もあります。特に気になる傷がない場合であれば匿名査定でも問題ないと思いますが、「傷の状態などを含めてしっかり査定してほしい」という場合には、訪問査定を依頼したほうが安心で確実です。

また訪問査定は1社だけの不動産会社に依頼するのではなく、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめ。不動産会社によっても見解が異なる場合もありますから、多くの意見を聞き、修繕すべきか否かを判断してみましょう。

訪問査定を受けた際、もしも「修繕したほうがいい」と言われたら、中古マンションの査定額について、修繕したケースとしなかったケースのそれぞれについて出してもらうのがポイントです。
修繕したら査定額が大きく上るのであれば修繕すべきですが、別に修繕してもそれほど変わらない、もしくは修繕費用を回収できないといった場合には、修繕をやめるという選択をすることもできます。

床の傷が原因で値引き交渉されるのを防ぐには?


「ほら、ここの傷、気になるからもっと安くしてよ」「これじゃ買えないから、値引きしてくれないかな?」なんて床の傷を値下げ交渉のネタにされてしまうのは避けたいところですよね。中古とはいえ大事な資産であるマンション。売主なら誰もができるだけ高く売りたいでしょう。

そこで値引き交渉されるのを防ぐ方法をご紹介します。それは、売りに出した中古マンションを購入したいという希望者をできるだけたくさん同じタイミングで集めておくというものです。

「欲しい」「買いたい」という人がたった1人しかいない場合、「傷があるから安くして」と言われれば安くせざるを得なくなります。売主としても中古マンションを売りたいのだから仕方ないことです。

しかし「私も欲しい!」「私も買いたい!」という人が他にも複数人いたらどうでしょうか? 「安くしてくれたら買う」という人だけでなく、「そのままの値段でも買います」という人がいれば、当たり前ですが値引き交渉に応じる必要はありませんよね。
「傷なんか関係ない」と思える状態を作っておくためにも、たくさんの購入希望者を集めておくことが大切なのです。

「じゃあどうやって購入希望者をたくさん集めればいいの?」と言えば、答えは一つ。複数の不動産会社に中古マンションの売却をお願いすることです。
複数の不動産会社に依頼すれば、あなたの売りたい中古マンションはたくさんの人の目に留まる機会ができます。そうすれば自然に「買いたい」という人が集まるでしょう。

中古マンションの売却に際して気になる床の傷。あなたの不安は解消されたでしょうか? 心配なことや迷うことがあれば、不動産会社へ気軽に相談してみましょうね。

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