中古マンション売却査定のポイント(109) 中古マンションin大阪

大阪府の中古マンション事情


大阪府と言えば、東京と同じように発展していて、多くの人が住んでいるイメージがついている方も多いと思います。ですが中古マンションの価格を見てみると、東京は本当に高い!と感じるかと思います。人口を見てみますと、2018年9月1日現在、大阪府は約880万人で東京は2018年9月1日現在、1380万人ほどで、どちらも平成22年辺りから少しずつ減少してきています。それでも500万人ちかくの人口の違いがあることに驚きです。

そうすると、それだけ中古マンションの需要と供給も東京の方がありますし、価格が高いのも当然と言えば当然なのではないでしょうか。マンション投資をする方の中には東京は高いから大阪なら人口も多いし、と安易に考えて始めると失敗してしまいますので、少し考え直してみた方がよいでしょう。

大阪は第二の都市と言われることが多いですが、その理由は大阪もマスコミ、地下鉄、政治経済などの都市としての機能が集中していて、全てがそろっています。ですが人口減少が目立つ大阪、どうしてなのかというと、大阪と言えば!という目立った産業がないというのが理由なのではないでしょうか。学生が就職する時も地方から大阪に、というよりは地方から東京に上京してくる方が多いのもそのせいだと思われます。

では、大阪では中古マンションの売却は見込みがないのか、と言いますと地域によって違う、と申し上げた方がよろしいでしょうか、大阪府としては人口減少の傾向がある中、大阪市では人口増加が続いているのです。また、東日本大震災が起きたころから、中古マンションの売却価格が上昇傾向にあります。そんな中、中古マンション売却物件在庫件数も増えてきているので、売却は出したけれども売却できない、という事実もあるようですので、査定額は高くついたけれども売却できずに値下げすることになってしまった、ということもあるかもしれない、ということを念頭に置いておきたいところです。

大阪のキタとミナミの中古マンション売却


大阪の経済圏は、梅田駅、大阪駅を中心とするキタと、難波駅を中心とするミナミの2つに集中しています。東京で言うと東京駅周辺がキタ、新宿駅周辺がミナミというイメージで、東京ですと、新宿-東京間は中央快速で15分ほどですので離れていますが、大阪のキタとミナミは地下鉄で4駅しか離れていないので近く感じます。大阪で有名な場所と言えば道頓堀が浮かぶと思いますが、道頓堀はミナミにあたり経済の中心ではありません。また、大阪の中心として動いている形になっているのはキタの方になります。そのため、大阪駅周辺の雇用が増え、梅田の方に通勤しやすいキタの方が中古マンションの需要が増えてきていると予想できます。

新幹線の駅となる新大阪駅もキタにあるため、地方からの従来は大阪駅よりも北側になってしまいます。また、ミナミの中心である難波にも新大阪駅からだと地下鉄で7駅と離れるため、なかなか人の流れを作れずにいます。大阪のマンションのランキングを見ても大阪市が上位に入ります。そういったことから、ミナミよりもキタのほうが中古マンションを売却する時の査定額も良い価格になることが予想できます。

大阪市以外に中古マンションの売却査定で良い価格がつきそうなところと言えば、吹田市や高槻市が挙げられます。この2つの市も大阪府の家賃相場ランキングで上位に入ってきます。

大阪で中古マンション購入することになったら抑えておきたいポイント


東京と大阪、中古マンションの売却は東京の方が売却しやすいという事実は否めません。ですがもし転勤などで大阪の中古マンションを購入しなければいけなくなった時、上記の点を踏まえてキタの方の中古マンションを購入されることをおすすめします。また、そこで生涯暮らすつもりがないならなおさらです。売却を考慮に入れて購入するのであれば、利便性や大阪のマンション事情にも耳を傾けてみてから購入するようにしましょう。

大阪では利便性の面では特に躊躇に表れています。東京の方では通勤に1.5時間くらいかかる方も多いのですが、大阪の方では少ないです。通勤1時間以内の方が大多数で、遠方だから勤務地近くの賃貸マンションに住む、といったことも少ないのです。東京ほどの満員電車でもなく、通勤ラッシュ時でも東京ほどのストレスは感じないと思われます。そういったこともあり、賃貸というよりはマンションを購入して自宅から通勤する方が多い、ということがわかります。

東京の中古マンションを売却してから、大阪で購入して住み替えるとき、必ず東京の中古マンションは「一括査定」をすることをおすすめします。その査定額によっては、大阪での中古マンションの価格を決めるのに大きく変わると思います。査定額が高く出され売却できれば、キタの中古マンションも良いものが選べますし、安さにつられてミナミの方のマンションを購入すると、いざ売却したいと思った時に査定額も低く出されたうえ、売却できず、ということになることもありますので、できるだけ損はしないように売却、購入を考えたいですよね。

実際、大阪は西日本の中心ですので、一流企業と言われる企業の多くが大阪や関西圏に支社があるのではないでしょうか。そのため、東京で就職したとしても転勤で大阪支社へ、ということも多いと思います。また、その支社が御堂筋線の「梅田」から「なんば」の間に集中していることから、御堂筋線沿線上の物件が人気です。中でも「江坂」は転勤族に人気で、東京からの転勤で大阪に来る方は、「江坂」から物件を探す人が多いと言われています。

江坂は大阪市の北部の吹田市にあり、人気ランキングでも上位に入ってきています。新大阪までも2駅ですので、東京へも帰りやすいという点も人気の1つなのではないでしょうか。江坂駅の中古マンションの相場は70㎡で平均2060万円(2018年10月1日現在、築年数指定なし、HOME’Sより抜粋)となっています。梅田付近になりますと3959万円と、一気に価格が跳ね上がります。

売却を考えたときに大阪に住む人を対象に売却を考えるのか、それとも転勤族をターゲットに売却を考えるのか、といったところも考えてみましょう。どちらにしても査定額が下がりにくい場所での購入ができるように、下調べを行っておくことをおすすめします。東京と大阪では同じような大都市、と思いやすいですが、人口も違えば住まいの探し方も違います。東京のように賃貸に需要があるところは限られてくるため、売却を考えた中古マンションの購入も考えることがあるかもしれません。

査定額も一括査定で逆に迷い、どこの不動産業者が正しいのか、など疑問に思うことも出てくるかもしれません。東京での売却査定の価格と大阪での売却査定の価格の差に驚くこともあるでしょう。ですが、過去10年程において大阪市の地価は東京23区の約4割程度で推移しているため、東京での査定額と大阪市での査定額もその位の差がでると思っていた方が正しい査定額なのかの判断も付きやすいのではないでしょうか。

最後にいくつか途中で例を挙げましたが、大阪での中古マンションの査定額が高く出やすい地域、ベスト5位をご紹介します。HOME’Sの2018年10月1日現在の価格相場情報から抜粋しています。専有面積70㎡の中古マンションだと、大阪市の福島区(4500万円)、浪速区(4475万円)、東成区(4469万円)、北区(3635万円)、中央区(3559万円)となっています。すべて平均価格ですが、上位3位は4000万円超えているのに対し、4位以下の価格の下がり方は大きいです。

もちろん、この価格がすべてではないのですが、参考情報として活用していただけたらと思います。

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