中古マンション売却査定のポイント(111) 不動産売却の登記費用

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

もし,あなたが所有する中古マンションを売却する時,売却に当たっては,売買契約書に貼付する印紙代,売買を仲介する不動産業者に支払う仲介手数料,残っている住宅ローンを一括弁済するための手数料等,いろいろな費用が発生します。
今回は,その中で,中古マンションを売却した時に発生する『登記』に関する費用についてご説明します。

登記とはなにか


まず,そもそも不動産の『登記』とは何でしょう。
日本では,法令上,国内の土地・家屋・マンションなどの不動産について,その所在地,広さ,構造などの物理的状況及び誰が所有しているのかという所有権などの権利関係を公にしなければならないとされています。
このような不動産の物理的状況や権利関係については,法務局に備えてある「登記簿」に記載されているのですが,登記簿にそれらを記載することを「登記」と言います。
国内には,稀に未登記の土地・建物がありますが,登記されていない土地・建物を取得した場合や建物を新築した場合には,必ず登記をしなければならないのです。
そして,「登記簿」に記載されている情報は一般に公開されており,誰でも自由に見ることができます。
ですので,「登記簿」を見れば,そのマンションを誰が所有しているのか,所有者がどこに住んでいるのか,所有者がマンションを担保に金融機関の融資を受けているときはどの金融機関からいくら借りているのかということまで,誰でも確認することができるのです。
中古マンションを所有している方であれば,不動産会社から頻繁に中古マンション売却のチラシなどが送られてくることもあるかと思いますが,これは,登記簿に所有者の氏名・住所が記載されているからです。
所有者の氏名や住所,融資の有無やその金額等は極めてプライバシーに関わることですので,このような個人情報が一般に公開されていることに驚く方もいるかもしれません。
ですが,仮に登記制度がなければ,所有者でもなんでもない人が「この中古マンションは私が所有しています。今回売りたいので買ってください。」と言ってきた時,本当にその人が所有者なのか確認することができません。
実は本当の所有者でないと言う場合には,当然,後々トラブルになりますので,その人が所有者なのか確認できなければ,トラブルを恐れて誰も不動産を買えなくなってしまいます。
このような事態を防止し,不動産取引の安全を図るために,登記制度がつくられているのです。

中古マンション売却に係る登記について


それでは次に,所有する中古マンションを売却する際に必要な登記についてご説明します。
中古マンションを売却する際に必要となってくる登記は,主に『所有権移転登記』と『抵当権抹消登記』です。
もし,あなたが,かつてAという金融機関の住宅ローンを組んでマンションを購入した,という場合には,登記簿の「甲区」という欄に,あなたがマンションの所有者であるということや,マンションを購入した日(売買日)などが記載されています。
また,登記簿の「乙区」という欄に,マンションにはAが抵当権を設定していることや,抵当権を設定した日,融資金額などが記載されています。
そして,あなたが中古マンションを売却すると,中古マンションの所有権は売主であるあなたから買主に移りますから,登記簿上も,あなたから買主に所有権が移転したことを記しておく必要があります。
これが『所有権移転登記』です。
また,中古マンションに抵当権が設定されている場合は,売却にあたり抵当権登記を抹消しておく必要があります(理屈から言えば,抵当権登記がなされたままでも中古マンションを売却することは可能ですが,抵当権がついているということは,売主が金融機関に対する弁済を怠ればマンションが競売にかけられるということですので,そのようなマンションを購入する人はいません。ですので,中古マンションの売却を希望する場合には,必ず抵当権登記を抹消しておく必要があるのです。)。
これが『抵当権抹消登記』です。

登記にかかる費用について


それでは,売薬に当たり,中古マンションについて『所有権移転登記』と『抵当権抹消登記』を行う場合,具体的にどのような費用が発生するのでしょうか。
登記のために必要な費用は,(1)登録免許税と(2)司法書士への報酬の2つです。

(1) 登録免許税について

まず,(1)登録免許税とは,登記をする際にかかる税金です。

(ⅰ) 所有権移転登記の登録免許税

登録免許税の税率は登記が移転する原因ごとに一律で決められており,売買による『所有権移転登記』の場合には,登録免許税は「不動産の価額」の1000分の20です。
なお,「不動産の価額」とは,実際の売買金額とは別物で,通常,市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合には,その価格になります(稀に固定資産課税台帳の価格がないことがありますが,その場合には登記官がマンションの構造,築年数,広さ等により認定します。
「不動産の価額」は,毎年,送付されてくる固定資産税の納税通知書に記載されていますし,納税通知書が手元になければ,マンションが建っている市町村役場にいけば閲覧が可能です。
また,少なくとも平成32年3月31日までは,個人が一定の要件(床面積が50㎡以上であること等)を満たす居住用マンションを売買した時には,市区町村長が発行する証明書を添付して,購入から1年以内に所有権移転登記を受けた場合は,要件に応じて1000分の1から1000分の3までの税率に軽減されるという制度があります。
税率が1000分の20から1000分の1ないし3になるというのは,金額的にはかなりの差異があります(例えば,固定資産評価額が2000万円の中古マンションであれば,本来は40万円であるところ,2万円ないし6万円になります。)ので,所有する中古マンションを売却・所有家移転登記をする場合には,いくらの登録免許税がかかるのかは,是非,査定時点で押さえておきたいところです。

(ⅱ) 抵当権抹消登記の登録免許税

次に,『抵当権抹消登記』の登録免許税ですが,抵当権抹消登記の登録免許税は,不動産1個につき1000円です。
ですので,1筆の土地上に建っているマンションの1室について抵当権を抹消したいのであれば,土地と建物を併せて2000円です(土地が2筆にまたがっている時は,土地分2000円+建物1000円の3000円です。)。

(2) 司法書士への報酬

次に(2)司法書士への報酬,ですが,これは自ら登記を申請する場合にはかかりません。
登記を申請する際,必ず司法書士に依頼しなければならない訳ではなく,本人が申請することも可能です。
ただ,書面の書き方や添付書類など,登記のためにはいろいろルールがありますので,あまり個人の方で自ら登記を申請される方はいないでしょうし,万が一のことを考えれば,専門家に依頼するのが確実です。
報酬は,各司法書士によって若干の差異はありますが,所有権移転登記については4~5万円程度,抵当権抹消登記については1~2万円程度が相場のようです。

登記費用は誰が支払うのか


これまでご説明したとおり,中古マンションを売却する際,主に『所有権移転登記』と『抵当権抹消登記』が必要となり,それぞれに登録免許税と司法書士への報酬が必要です。
ところで,このような登記に係る費用は,売主と買主のどちらが支払わなければならないのでしょうか。
まず,『抵当権抹消登記』ですが,これは,売主への融資に係る抵当権であり,先ほどご説明したとおり,抵当権を抹消しなければ事実上そのマンションは売却できませんから,当然,売主の責任において抹消すべきであり,その費用も売主が負担します(なお,抵当権者は金融機関ですので,抵当権設定登記の抹消に当たり金融機関が登録免許税を支払っても良いような気もしますが,金融機関は登記がされたままでも不都合はありませんので,抹消したい抵当権設定者が登録免許税を支払って登記を抹消するのが一般です。)。
次に,『所有権移転登記』についてですが,これは,売主と買主の双方に関わる登記です。
ですので,本来的には,売主と買主の双方で折半すべき性質の金員ですが,実際の取引慣習上,買主側が負担しています。
ですので,もしもあなたが売却を希望する中古マンションに抵当権が設定されている場合には,『抵当権抹消登記』に係る登録免許税・司法書士への報酬はあなたが負担しなければなりませんが,『所有権移転登記』に係る登録免許税・司法書士への報酬は負担する必要はありません。
また,登記申請も買主が行いますので,基本的には,売主は登記を申請する必要はありません。

『抵当権抹消登記』申請のための必要書類


ところで,『抵当権抹消登記』を行う際,準備しなければならない書類がいくつかありますので,ここで簡単にご説明します。
まずは,「登記済証又は登記識別情報」です。
これは,住宅ローンを受けて抵当権を設定した時に抵当権者である金融機関に交付されていますので,住宅ローンを完済した際,金融機関から受け取ってください。
次に,「登記原因証明情報」といって,抵当権を抹消する根拠となる書類が必要です。
金融機関に住宅ローンを全額弁済した場合には,通常,金融機関が「弁済証書」を発行しますので,それが「登記原因証明情報」になります。
また,印鑑証明書,住民票,司法書士への委任状等が必要になりますが,これは,司法書士への依頼時に,どこまで自分で準備すべきか確認しましょう。

最後に


もしもあなたが,住宅ローンが残っている中古マンションの売却を検討している場合,まずは,不動産業者にマンションの査定を依頼しましょう。
住宅ローンが残っている場合,売却によって残債務を弁済できるのかどうかが非常に重要なポイントになります。
そして,査定を依頼する際,一つの不動産業者に査定依頼をするのではなく,かならず複数の不動産業者に査定を依頼するようにしてください。
これは,一つの不動産業者による査定だけでは正確に市場価値を反映していない危険もあり,正確な市場価値を把握するには,複数の査定結果を比較検討する必要があるからです。
査定を依頼する段階では,通常,費用は発生しません。
最近では,一括査定を行っているサイトも多くありますので,そのようなサイトを利用することも正確な査定金額の把握という意味では有効的です。
複数の不動産業者の査定結果を比較すれば,売却を検討している中古マンションの客観的な市場価値が大体把握できると思いますので,査定金額からして,今マンションを売却すれば住宅ローンが完済できるのか,完済した上で利益が残るのか,そもそも住宅ローンを完済するには足りないのか,判断することができます。
もちろん,最終的に査定金額で売却できるとは限りませんが,査定結果によって,今後,中古マンションを売却してローンを完済できる見込みがあれば,粛々と売却手続きを進めることができますし,明らかに査定金額が住宅ローンの残債務を下回るようであれば,売却にあたって事前に金融機関に連絡をして,任意売却についての承諾を得るなど,今後の方針を決定することができますので,まずは査定により,マンションの市場価値を把握しましょう。

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