中古マンション売却査定のポイント(114)  不動産投資

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

不動産投資を成功させるためのポイント


皆さんは,不動産投資に興味はありますか?
今,巷では本業をもつサラリーマンでも中古マンションなどを購入し,家賃収入を得る「サラリーマン大家」さんが増えています。
通常,企業等に勤務するサラリーマンは就業規則で副業が禁止されていますが,不動産投資については,副業とはされていないことが多く,企業等に勤務しながら不動産投資を行い家賃収入を得ることも可能です。
転居に伴い住まなくなった所有マンションや,親から相続した中古マンションを賃貸して家賃収入を得るようになったことなどをきっかけに,不動産投資に興味を持つ方も多いでしょう。
そこで,今回は,本業ではなく,『副業で行う不動産投資』についてお話します。

不動産投資と副業について


先ほど書いたとおり,一般的に企業では副業が禁止されています。
現在,業務に無関係,あるいは業務に支障のない範囲での副業を認める企業もありますが,未だに副業を禁止している企業が多数派です。
ですが,不動産投資はあくまでも「投資」ですので,副業には当たらないケースがほとんどです(株式投資と同じような発想です。)。
ただし,無制限に許されるかどうかは,就業規則等を確認する必要があります。
数年前,消防士の方が父親から不動産を相続して,人事院の承認を受けないまま賃貸業を営んでいたことについて,公務員の兼業禁止違反に当たるとされて懲戒処分(減給10分の1)を受けたというニュースがありましたが,場合によっては,不動産投資による収入の上限が定められていたり,企業の許可を受ける必要がある場合もありますので,不動産投資を行う場合には,就業規則等をしっかり確認してください。
不動産投資で家賃収入がある場合には確定申告を行う必要があるため,住民税の支払計算の段階で,勤務先に他に収入があるということは簡単にばれてしまします。
後になって慌てることのないように,許可が必要かどうかを確認した上で,必要とあれば,事前に勤務先に家賃収入があることを伝えて許可を得ておきましょう。
また,不動産投資が順調に進み,家賃収入が多くなると,合同会社などの会社を設立して不動産を会社の所有として,会社名義で賃貸をする方が多くなります。
これは,個人と法人の税率の違い(30%以上にもなります)がある上,法人化すれば保険加入を活用して修繕費の積立金も経費化したりできるなどのメリットがあるからです。
ただし,企業によっては,法人化することは副業禁止規定に抵触する場合が多いので,やはり,この場合には就業規則をしっかりと事前に確認すべきです。

不動産投資の注意点


それでは,不動産投資を行うにあたり,事前に知っておくべき大家としての注意点についてお話します。

(1) 確定申告について

不動産投資を行い,家賃収入があると,サラリーマンとしての『給与所得』とは別に,『不動産所得』が発生します。
ですので,毎年,給与所得と不動産所得を合算して所得を確定した上で,所得税額を計算する必要が発生します。
これが「確定申告」です。
通常,企業等から給与を得ているサラリーマンであれば,一定の金額を超えなければ確定申告を行う必要はありません。
ですが,給与所得以外の所得があった場合には,確定申告が必要となるのです。
賃貸している部屋数が多くなく,家賃収入が多額でなければ,確定申告はそれほど難しくありませんし,今ではインターネットで簡単に申告することもできますので,自分で確定申告をすることも可能です。
ただ,部屋数が多くなってくると,家賃を滞納する賃借人が出てきたり,賃借人が退去した際の原状回復費用の負担をどう経費として処理するのか等,様々な問題が生じてきますので,その場合には税理士等の専門家に相談すべきでしょう。
費用はかかりますが,確定申告自体を税理士に依頼するのが一番手間はかかりません。

(2) 大家としての責任について

中古マンション等を第三者に賃貸する場合には,いろいろな手続等が必要となり,手間が発生します。
ざっと挙げてみても,賃貸の募集をかける,賃貸借契約書を締結する,家賃を徴収する,不備があれば修繕する,退去した時は敷金等を清算して部屋の原状回復工事を実施する・・・賃貸人としての業務を上げれば枚挙に暇がありません。
賃貸しているのが中古マンションの1室だけということであれば,自主管理をすることも可能でしょうが,賃貸物件が複数となってくると,なかなか本業を持ちながら自主管理を継続することはできません。
そこで,通常は,「管理会社」に物件の管理を依頼することになります。
ただし,管理会社は,大家の依頼を受けて先に挙げた業務を代行しますが,最終的な判断は全て大家本人の責任でしなければなりません。 管理会社に管理委託料を支払って管理を全て任せているのだから,何かあっても管理会社がうまく解決してくれるだろうというのは,甘い考えです。
例えば,賃借人が増えれば,そのうち近隣と頻繁にもめ事を起こすトラブルメーカーであったり,家賃を滞納したりする賃借人が出てくるかもしれません。
そういうとき,例えば退去費用を出してでも賃借人に退去してもらうのか,裁判費用をかけて強制的に退去させるのか,どう対応するのか大家が決めなければいけません。
また,ペット不可のマンションなのに,こっそり室内でペットを飼育して部屋を滅茶滅茶にして退去する賃借人も中にはいます。
その場合,とても敷金では原状回復費用をまかなうことができませんが,賃借人が支払わなければ,最終的には,足りない費用は全て大家の負担となってきます。
ですので,不動産投資をして家賃収入を得たい,と考える時は,将来的に様々なリスクと負担があり得ることは頭に入れておきましょう。

不動産投資成功のポイント


最後に,副業として不動産投資を成功させるためのポイントについてお話します。

(1) 空室リスクの低い物件を選ぶ

これは,敢えて言うまでもかもしれませんが,不動産投資を成功させるためには,中古マンション等の収益物件に入居者がいなければいけません。
空室があれば家賃収入を得られませんし,途中でころころと賃借人が退去して空室になった時は,その都度,募集の手間がかかったり室内の原状回復費用が発生しますので,物件を購入する際には,空室リスクの低い物件を選ぶ必要があります。
一般的には,単身者向け物件よりもファミリー向け物件の方が退去の回転率は低いとされていますが,単身者向け物件であっても,空室リスクの低い物件は多々ありますので,中古マンション等の収益物件を購入する際は,購入時点での空室の有無だけではなく,現在の入居者が退去して空室になった時にすぐに次の入居者が決まるかどうかという観点が必要です。

(2) 転売しやすいこと

近年,不動産投資で成功しているサラリーマン大家さんの多くは,一つの中古マンション等の物件を長く所有するというよりも,物件の売却を繰り返しながら少しずつ資産を増やしていくということをしています。
不動産投資で利益を得るためには,物件の利回りが重要になりますが,サラリーマン大家さんなどのいわゆるエンドユーザーが高利回りの物件を購入できることはあまりなく,家賃収入(インカムゲイン)だけで資産を増やそうとしても,なかなか難しい部分があります。
近年,不動産投資に成功しているサラリーマン大家さんは,中古マンションの1室等小さな物件から始めて,時間かけながら資産を増やしているのです。
ですので,収益物件を購入する際は,物件保有時は家賃(インカムゲイン)を得ながら,売却によって転売益(キャピタルゲイン)を得られるかどうかという点がポイントになります。
そして,物件を売却しながら資産を増やす場合には,最初に収益物件を購入する際,なるべく自己資金を多く準備する必要があります。
というのは,所有する中古マンション等の収益物件の市場価値が下がってしまった,あるいは期待した家賃収入(インカムゲイン)が得られないため,売却しようとした際に,借入金残額が売却金額よりも高くなってしまった場合には売却の大きな障害となってしまうからです。 最初のうちは,投資に失敗してキャピタルロスが発生したとしても,すぐに中古マンション等の収益物件を売却して撤退することができるよう,できるだけ自己資金の範囲内で不動産投資を行うことが重要です。

収益物件の売却について


最後に,所有する中古マンション等の収益物件の売却について簡単にお話します。
不動産投資のために購入した中古マンション等を売却する際,一般の中古マンション等の売却と同様,まずは不動産業者にその市場価値を査定してもらうかと思います。
不動産業者は数多くありますが,それぞれ専門分野がありますので,売却のための査定を依頼する際には,収益物件の査定に強い業者を選ぶ必要があります。
というのは,収益物件を査定する時は,一般的には「収益還元法」という手法で物件価値を査定します。
「収益還元法」とは,その中古マンション等の収益物件が,この先,どれほど収益を上げられるかという収益性に着目する方法です(ですので,物件の収益力が高ければ高いほど,査定価格は高くなります。)。
収益還元法には,直接還元法とDCF法の2種類の計算方法があるのですが,いずれにしても,一般の中古マンションの査定とはその査定手法が異なりますので,収益物件の査定に強い(収益物件の売却を多く取り扱う)不動産業者の査定が必要です。
また,売却に際して正確な査定価格を把握するためには,一つの不動産業者の査定結果を見るだけではなく,複数の不動産業者に査定してもらい,複数の査定結果を比較・検討することが必要です。
最近では,複数の不動産業者の一括査定が可能なサイトもありますので,そうしたサイトを活用して,是非,複数の査定を通じて収益物件の市場価値を把握して売却を検討しましょう。

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