中古マンション売却査定のポイント(126) マンション売却で扶養外れる?

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

専業主婦が相続した中古マンション売却で得た収入で扶養から外れる?注意点を解説


専業主婦やパート勤務の妻が、親や親せきからの相続をきっかけに、中古マンション等の不動産を手にすることがあります。そのような場合、すでに生活基盤がしっかりとあることも多く、相続した中古マンションに引っ越すことは考えにくいという方が多いようです。そして「不要」と結論を出す方も多いようです。
その場合やはりいきつくのは「中古マンションを処分しよう」、ということです。仲介業者等に査定を依頼して売却に動くことになるでしょう。
しかしながら、例えば査定金額3000万円の中古マンションを売却した場合に、当然相続人である妻はマンションを売却したお金を得るので、収入を得ることになります。ここで早合点しないでいただきたいのが、「3000万円で売れたから3000万円のお金を得た。でも3000万円の所得ではない」ということです。
自分で購入していないマンションですから、売却した金額から諸経費を引いた金額を得られることにはなりますが、実際には親や親せきが購入したマンションです。今回査定後売却できた金額から、購入した当時の価格から経年使用や劣化による償却費などを引いた金額を引いて、さらに購入・売却にかかった諸経費を引いて出た金額が、あなたの所得とみなされます。ですから、相続をした中古マンションを売却した場合の所得は、多くの場合何千万もするものではなく、何十万かの範囲であろうと思います。
これを譲渡所得と言いますが、扶養内におさまるかどうかを判断する時には、この譲渡所得がいくらかを計算してみてください。中古マンションを売却した金額そのものではなく、“譲渡価額-取得費-譲渡費用”で計算された金額です。
結論を言ってしまうと、「実際に計算してみたら、譲渡所得の金額は38万円以下で、扶養を外れることはなかった」という方が多いです。現在では、不動産価格は値下るケースが多いためです。
ですが、100人中100人が扶養内に収まるわけではなく、ケースバイケースですので、まずは中古マンションを売却後の、譲渡所得を計算しましょう。モヤモヤとした不安がすっきりと晴れると思いますよ。
専業主婦の場合、その譲渡所得が38万円をこえなければ、ご主人の扶養の範囲内です
この記事では、扶養を外れないようにする方法や、もしも扶養をはずれたら、また税金を安く済ませるか0円になる方法をご紹介します。

そもそも“扶養”とは


まずは、おなじみの言葉である“扶養”をおさらいしましょう。扶養とは、支払う税金や社会保険が安くなり得をするだけのものではありませんまた切り口も、税金と社会保険の2つの側面があります。
扶養を分かりやすく説明すると、2つに分けられます。税金に関わる扶養と社会保険に関わる扶養です。
税金とは、配偶者控除または配偶者特別控除、所得税・住民税の控除です。社会保険に関わる扶養とは、年金や健康保険に影響してきます。 パート勤務している方だと、103万円を超えないようにお仕事している方も多いと思います。実は103万円を超えても配偶者特別控除の範囲内にまだあり、段階的にですが控除を受けることができるのです。改めて、扶養について理解しなおしておくと、日頃のパートの収入への考え方も変わりそうですね。

1-1扶養内かどうかは、中古マンション売却で得た所得金額が重要
専業主婦が、中古マンションを査定して売却した場合に、扶養内におさまるかそうでないかの判断は、売却後に計算した譲渡所得の金額がいくらかでわかります。
単純に、38万円を超えると配偶者控除が受けられなくなります。38万円を超えて76万円を超えてしまうと今度は配偶者特別控除が受けられなくなります。その他になんらかの収入があったらそれも加算されますから、譲渡所得単体だったらセーフだった金額が、ちょっとした収入とあわさったら超えてしまった、ということにもなります。
配偶者控除とは、専業主婦で収入が無い場合や、または給与をもらってお仕事をしていても、年収は103万円以下の場合に適用されます。(給与所得の場合はさらにプラス65万円の控除が受けられます。俗にいう38万円+65万円の控除を併せた、103万円の壁ですね。) また配偶者特別控除とは、38〜76万円までの控除が受けられるもの。パート収入などの給与所得の場合は、年収が103万円以上201万円以下の場合に受けられる控除です。配偶者である妻と、納税者であるご主人の収入によって控除の金額が段階的に減るように設定されています。 なお、ご主人の所得が1000万円以上ですと、配偶者特別控除もありません。
中古マンションの売却で得た所得は、給与所得ではもちろんありません。“給与所得控除”の65万円は適用されません。中古マンション売却の所得は38万円を超えたら配偶者控除の扶養をはみ出てしまう、ということを覚えておきましょう。また、配偶者控除を外れた場合、配偶者特別控除が認められます。38万円以上76万円以下はまだ大丈夫です。
すでに、妻がパートで扶養範囲内ギリギリを目途に毎月お仕事されている場合に、中古マンション売却をすると、その分の譲渡所得が上乗せになりますから、扶養を外れてしまいます。
しかし、一時的に扶養を外れても、翌年には扶養内に戻ることができます。

1-2.社会保険上の扶養にはおおむね影響しない
社会保険に与える影響を解説します。
健康保険の判断基準では、所得ではなく収入が用いられます。譲渡価額が3000万円だとしたら、この“3000万円”が対象になるのです。ですが、実は金額はあまり重要ではありません。
社会保険上、扶養か扶養でないかの判断基準は、「130万円未満の継続的な収入があるかどうか」をみます。
先に結論を言ってしまうと、中古マンション等の不動産の売却は一時的な収入とみなされますからほとんどの場合対象にはならないのです。 例えば、今年、相続した中古マンションを3000万円で売却して、翌年もその翌年もマンションを売却し続けることは、専業主婦で、相続で中古マンションを手にした方の中ではあまりないと思います。ひとまず今回限り、中古マンションを売却した場合には、継続した収入ではないですから、130万円を超えていても問題ないということになります。
しかしながら、多くは、“一時的な収入”とみなしてくれるのですが、念のためご主人の加入する保険の保険者もしくは会社の総務担当に確認することをお勧めします。会社によって対応は違うこともあるからです。確認してみたら、ご主人の会社の保険では“一時的な収入”と見なされなかったとしたら、妻は、国民健康保険に加入することになり、一時的にですが、負担が生まれます。書類の手続きがもう一つ増える程度のことで、大きな損というわけでもありませんから安心してください。

もしも扶養からはずれてしまったら


中古マンションなどの不動産を売却して、扶養をもしもはずれてしまったなら、社会保険上では夫の会社が一時的な所得とみなしてくれれば、これまで通り変化はないでしょう。会社の規定で、一時的と認められなくとも、国民健康保険へ加入することになるだけです。特に日常問題なく過ごせることには変わりないと思います。
税金の方に注目してみましょう。中古マンションを売却した年は、譲渡所得が38万円をこえると、扶養から一次的に外れますから、その年だけ、妻とご主人の支払う税金は変わってきます。単純に、ご主人のお給料の手取りが減る、ということになりますから注意が必要です。扶養から外れることで、夫への影響の方が大きくでることもあるからです。ですから、相続した中古マンションはまずは、なるべくなら高く売却できた方が良いです。そのためには、良い不動産業者や仲介業者に出会うことが大切です。必ず、複数社に査定を依頼して、より高い査定金額、良い営業マンを探すようにしてください。最初の1歩を頑張っておくと、あとあと、必ず影響してきます。不動産売却してからの譲渡所得について心配している旨を伝えて、親切に対応してくれるかどうかも見極めのポイントに入れるとよいでしょう。
なお、妻側と夫側への影響は以下のようになります。

2-1妻には所得税と住民税が発生する
妻には、単純に中古マンション査定・売却によって、譲渡所得が発生します。したがって、所得税が発生することになります。
ただし、相続をした場合に、「1981年5月31日以前に建てた、区分所有登記がない、相続直前まで親が一人暮らしをしていた」というような条件に当てはまって、居住用財産である場合には、3,000万円の特別控除を受けることができます。(2016年4月1日~2019年12月31日までの売却が対象)
3,000万円の特別控除を受けられるときは、数十万円の譲渡所得-3000万円となるので、妻の譲渡所得はマイナスになります。そのため、所得税・住民税は発生しなくなります。
この場合の注意点は、中古マンションが居住用財産でなければならないということです。居住用財産の条件は、親や親せきが住居として居住していて、空き家になってから3年目の12月31日までという期限があります。その間に、人に貸してもいいですが、3年の間に売却をしないと3000万円の控除がうけられなくなり損をする可能性があります。
また、取得費がもともと高い金額で、譲渡価額がそれよりちょっとだけ高い場合には利益も少ないので、売却益も少なくなりかかる税金も安くなります。
しかし、取得費が安い場合に、譲渡価額が高いと、差額の売却益が高い金額になる場合があります。もし取得費がわからない場合には、中古マンションを売却できた金額の5%が取得費になります。例えば、2000万円で中古マンションを売却できたならその5%は100万円です。取得費は100万円と計算されます。2000万円の譲渡価額-100万円の取得費-70万円仲介手数料など譲渡費用=1830万円となってしまいます。これだけの金額にかかる所得税を抱えたら大変ですから、救済措置で、3000万円の控除があります。1830万円-3000万円=-1170万円です。マイナスになってしまいましたから、この場合税金はかからないことになります。
そして、取得費が高く、譲渡価額がそれよりも安く、利益はでなかった場合にも税金はかかりません。

2-2.夫への影響は?控除が受けられないと給料が減る
妻が相続した中古マンションを査定・売却した時に、妻が扶養を外れてしまうと夫への影響のほうが大きい場合があります。
配偶者である妻が専業主婦で、収入が扶養内の場合、配偶者控除が適用され、夫の収入からは38万円が控除され、所得税が計算されます。 妻の収入が38万円以上76万円以下で夫の収入が1000万円以下ですと、配偶者特別控除が金額により段階的に控除されます。
妻の収入が76万円を超えてしまうと、配偶者控除も配偶者特別控除も外れてしまいますから、結果としてご主人の手取りの給料が減ってしまうわけです。
以上、専業主婦の場合の例ですが、妻がパートなどの仕事をしていた場合には、給与所得控除が適用されプラス65万円控除されるので、103万円が上限になります。

扶養に影響する所得とは“譲渡所得”のこと


3-1.譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは、土地や建物、株式などを譲渡するときことによって発生する所得のことです。
中古マンション等の不動産を相続して、査定後売却すると利益が発生します。これが所得ですが、不動産の場合には、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた金額を“譲渡所得”と呼び、所得の対象としています。

譲渡価額-取得費-譲渡費用=譲渡所得

「譲渡価額」とは中古マンションを売却して得た金額、「取得費」とは中古マンションの建物等の購入した時の金額です。
算出された譲渡所得が38万円以上だと扶養から外れてしまい税金が掛かりますが、翌年にはまた扶養内に戻ることができます。

3-2.取得費の計算方法
建物は購入(取得)した当時のままの金額ではありません。経年使用により減価償却しているため再度計算する必要があります。

・ステップ1:減価償却費を求める
建物価格×0.9×償却率×経過年数=減価償却費
(建物価格とは土地を含まない消費税を除いた価格)
・ステップ2:建物取得費を求める
建物価格-減価償却費=建物取得費
・ステップ3:取得費を求める
土地価格+建物取得費=取得費

ステップ1の償却率とは、「減価償却資産の償却率表」という国税庁に定められたものがありますから、それをみて、建物の残存耐用年数を照らし合わせるとわかります。中古マンションなどの鉄筋コンクリートの場合、耐用年数は47年です。例えば築25年の中古マンションですと、残存耐用年数は22年ということになります。これを表に照らし合わせると、償却率は0.046と導くことができます。
ステップ3で導き出された取得費には、
・購入時の仲介手数料
・購入時の登録免許税
・印紙税等
も、含むことができます。
例えば、中古マンションを購入したのが25年前とすると、その当時の仲介手数料や登録免許税等が分かれば、それらを含めることができますので、ぜひ調べてみて下さい。
なお、親や親せきがいくらで買ったかわからない場合には、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。
また、後述の譲渡費用には、今回、中古マンション査定・売却に際の仲介手数料や測量費・印紙税・不動産取得税等が含まれます。

3-3譲渡費用に当てはまるものは?
譲渡費用として認められるものは以下になります。

・中古マンション査定・売却に係る仲介手数料
・中古マンション査定・売却時の広告費用
・中古マンション査定・売却時の測量費用
・中古マンション売却時の売買契約書に貼る印紙代
・中古マンション査定・売却に伴い発生した立退料
・その他建物の取壊し費用など

中古マンションを査定・売却するために、直接かかった費用のことを差します。
これらを頭に入れておくと、節税対策になりますから重要です。

まとめ


まずは配偶者控除を受けるには以下の条件を満たす必要があります。
①夫婦であること
②生計を一にしていること
③妻の年間所得が38万円以下であること
④事業専従者ではないこと
(夫が個人事業主で、妻がその会社の事業専従者の場合、配偶者控除は受けられません。この場合は夫の確定申告の時に専従者控除が出来ていますので、控除の二重取りはできないという考えです。)

さらに、配偶者特別控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
①夫の収入が1000万円以下であること
②妻の年間所得が76万円以下であること

配偶者控除、配偶者特別控除を受けられる方は、扶養が外れたときの心配はしなくてもよいでしょう。

また、譲渡所得が76万円を超えて、配偶者特別控除をも外れてしまっても、中古マンションを売却したその年限りのことですので、翌年からは元に戻れます。

以上、中古マンションを相続した妻が、中古マンションを査定・売却したらどうなるのか?を解説しました。さまざまな計算方法が出てきて、最初はしり込みしてしまうかもしれませんが、ぜひ計算してみて下さい。気になる譲渡所得がいくらなのかはっきりすることで、ご主人の扶養内でおさまるのかどうかわかりますから、不安が晴れますよ!

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