中古マンション売却査定のポイント(129) 中古マンション売却時の譲渡所得

中古マンションを売却した時にかかる税金“譲渡所得”をわかりやすく解説

私たちは日々生活する上で様々な税金を支払っていますよね。所得税や住民税、消費税は聞き馴染みのある税金です。
中古マンション等の不動産の話をするときに関わってくる税金では、不動産を持っていると毎年支払わなければいけない固定資産税はご存じだと思います。しかしながら、中古マンションを売却した時にかかる税金の“譲渡所得”をご存じでしょうか。
譲渡所得とは、数ある所得税の中の一種で、中古マンションを売却した時に用いられる税金です。
これから中古マンションを査定して売却したい、と思っている方は、査定業者選びや売却の手続きだけでも大変かと思いますが、譲渡所得のこともお忘れなく!
中古マンション等の不動産売却には様々な税金がかかってきますが、まずは、一番大きな“譲渡所得”がいくらかかるのか把握しておくと、中古マンション査定・売却後に自分の手元にはいくら残るのかわかりますよ。
「税金の問題って複雑だから苦手!」という方にも簡単にわかりやすく解説します。

中古マンションを査定して売却するときかかる税金はなに?


中古マンションを売却するときにかかる税金を解説します。
中古マンション売却には以下の4種類の税金が関わってきます。
・印紙税
・登録免許税
・所得税
・住民税

印紙税とは、切手のように文書に張り付けて使用されます。なぜこれが必要なのかというと、中古マンション売却などの不動産取引は経済流通と見なされ、印紙を張り付けることで税金を納めることで申告を完了する、申告納税方式が適用されるからです。
登録免許税とは、不動産を登記するときにかかる手数料のようなものです。ですが、これは売主ではなく買主が負担することが慣例になっています。今回中古マンション売却だけを考えている場合にはスルーして結構です。
中古マンション等を売却すると10種類もある所得税のなかでも、“譲渡所得”というものに分類されます。
住民税はこれ自体を単体で申告する必要はありません。所得税の確定申告をすれば、住民税の申告も済ませたことになります。

所得には10種類ある


一口に所得税と言っても、実は10種類に細分化されています。普段聞きなれている所得税もあると思います。会社に勤務していたら給与所得は毎年の年末調整で目にしたことがあるでしょう。
自営業の方ですと、事業所得になりますね。
他にも、利子所得、配当所得、不動産所得、退職所得、山林所得、一時所得、雑所得など。これに前述の譲渡所得を加えて10種類です。
ちなみに、中古マンションを査定・売却する場合に思わず、マンションを売却したらこれがかかるのかな?と思ってしまうのが、不動産所得と一時所得です。
紛らわしいのですが中古マンション売却時には不動産所得にはなりません。所得税の指す不動産所得とは、賃貸収入のことです。 また、「一回中古マンションを売却しただけだから、一時所得になる可能性もあるのかな?」と思われるかもしれませんが、これもまた違います。一時所得は、「競輪競馬で当たった!」とか、「保険金が入った」などに適用される税金です。
中古マンションを査定・売却する時に重要な、譲渡所得とは、土地や建物、株式等やゴルフ会員権などの資産の譲渡にかかる所得税です。

所得税はさらに2つのグループに分けられます


以上の10種類の所得税は大きくは2つにわけられます。総合課税と分離課税です。

・総合課税のグループに入る所得税
事業所得・給与所得・譲渡所得(土地建物等・株式等の譲渡所得以外)・一時所得・雑所得・利子所得・配当所得・不動産所得
・分離課税のグループに入る所得税
退職所得・先物取引・譲渡所得(土地建物等や株式等)・山林所得

上記を見て、焦るかもしれません。「これから自分が支払うはずの譲渡所得が両方に記載してある!どっちなの?」と思うかもしれませんが、中古マンション売却等にかかる譲渡所得は、分離課税のグループに入ります。
この2グループは、そのまま計算方式の名前になります。言い換えると、総合課税方式と分離課税方式です。
総合課税方式は、簡単に言うと、前述の総合課税グループの各所得と合算して税率をかけて税額を決められます。例えば、事業所得で損が出ても、賃貸不動産を持っていて家賃収入がある場合には、家賃収入が黒字だったら事業収入の赤字を差し引くことができます。いわゆる損益通算が可能です。
分離課税方式では、この逆に他の所得との合算はできません。中古マンション査定・売却して得た金額が、購入したときよりも安い場合には、譲渡損失になり課税の対象にはなりませんが、他の所得と合算して、税金の控除の対象にもなりません。分離所得グループの所得税は、それぞれを分けて所得金額を計算し、税金の金額を算出します。
しかしながら、後述しますが、不動産売却の譲渡所得でも、損益通算できる特例もあり、控除できる場合もあります!節税対策になりますので、ぜひ最後までお読みください!

なぜ中古マンション売却は分離課税にするのか?


中古マンションは千差万別ですよね。ワンルームの中古マンションもあれば、何億もするような中古のタワーマンションもあります。分離課税にすることで、実は、高額な中古マンションを売却する人が得をするのです。
例えば、総合課税方式で合算してしまうとします。不動産売却によって高額な累積税率が適用されてしまうわけです。日本の税金は、所得が高い人ほど税金をたくさん取られる仕組みになっていますから、特に、高く中古マンションを売却した人ほど大変な思いをすることになってしまうのです。
なぜ分離課税とされているかというと、急に高い税率が課されてしまわないようにしているからです。

中古マンションを査定・売却したら譲渡所得はいくら?


中古マンションを査定・売却したときの譲渡所得の計算方法


譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 譲渡所得

譲渡価額とは、中古マンションを査定・売却して得られた収入の金額です。
取得費とは、中古マンションを購入した時の金額から、減価償却費を引いた金額。
譲渡費用とは、仲介手数料など売却時にかかったお金の諸々。
これらを計算すると、譲渡所得が導き出せます。
この時に、売却できた金額が、取得費よりも安く、売却した利益が出なかったという場合には、課税の対象にはなりません。
ここででた譲渡所得の金額に、税率を掛け合わせて実際に収める金額が算出されます。

中古マンションを査定・売却した時の譲渡所得の税率は?


中古マンションを査定・売却した時の譲渡所得にかかる税率は、何年居住していたかによって変わっていきます。
5年未満ですと、短期譲渡所得となり、30%の所得税と9%の住民税がかかります。
5年以上ですと、長期譲渡所得となり、15%の所得税と5%の住民税で済みます。
さらに注目していただきたいのが、10年以上居住した中古マンションの場合です。
10年以上居住していたとなると、長期譲渡所得の特例となり、6000万円以下のまでは10%の所得税、住民税が4%になりさらにお得になります。ちなみに6000万円を超えた金額については、通常の長期譲渡所有の税率が適用されます。
つまりは、長く住んでいたほうが税金的には得!ということになります。あなたが今、売却しようしている中古マンションは何年居住していますか?もし4年という場合にはあと1年待った方がいいかもしれません。または、複数社査定し、高く売ってくれそうな良質な不動産業者や仲介業者を探し出すか、頭を悩ませるところです。

中古マンション査定・売却の譲渡所得 損益通算で控除できる特例!


中古マンション査定・売却による譲渡所得は、損益通算はできません。もしも、譲渡して損をしてしまった場合でも、原則的には給与所得や事業所得などの所得とは合算できないきまりです。
ですが、一定の条件が満たされていれば、他の所得と損益通算ができる特例があります。

売却したい中古マンションは“居住用財産”でなければならない


特例を受けるには “居住用財産”であることを求められることが多々あります。中古マンションを売却する上で知っていると節税対策になりますからぜひ読んで覚えておいてください。

居住用財産とは、以下に該当する住居です。
・自分が住んでいた住居である
・引っ越すなどして空き家になり、3年目の12月31日までに売却するなどして譲渡すること
・災害などで居住していた不動産が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
・住居のあった敷地の、土地や借地権
・転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

長期譲渡所得で居住用財産の場合損益通算できる特例がある


前述の“長期譲渡所得”に該当して、かつ居住用財産の該当する中古マンションを売却したら、譲渡損失が発生したとします。
手狭で古い中古マンションを売却すると、取得費よりも安い金額で売却するケースが多いと思いますが、この場合を譲渡損失と言います。
この譲渡損失を、通常は損益通算できないのですが、5年以上住んでいた場合、長期譲渡所得になると、給与所得や事業所得などほかの所得税と損益通算でき控除できます。それでも控除しきれない場合には、その後3年にわたって、繰越控除されます。

これには、
・居住用財産であること
・長期譲渡所得であること
・日本にある資産で、床面積が50㎡以上
・新しい家を購入し、これまで住んでいた中古マンションはその翌年の12月31日までに住居用として売却すること
・新しい家を購入して、期間10年以上のローンがあること
が挙げられます。
今回は、自宅であった中古マンションを売却した場合の例です。居住用財産のみに適用される控除ですので、「事業用に中古マンションを売買」という場合には当てはまりません。
今回の例でも、居住用財産であり、長期譲渡所得でありながら、様々な条件に合っていなければいけません。もしご自身の売却を考えている中古マンションが条件に沿っていなければ、損益通算はできません。

まとめ


中古マンション査定・売却するときの税金のお話、とりわけ、譲渡所得について詳しく解説いたしました。
様々な条件や特例もあり混乱してしまったかもしれませんが、よく読むと、それほど難しいことではありませんので、ここでしっかり理解しておくと後々便利ですよ!
譲渡所得という難しく感じるかもしれませんね。ざっくり中古マンションを売却した金額から購入した時の金額を引く、さらに古くなっているから経年劣化した分を差し引いて、仲介手数料や諸々の雑費を引いた金額のことと思っていただけるとわかりやすいと思います。
そして居住用財産であるか否かは、譲渡所得だけでなく、相続税や贈与税にも用いられることもありますから、親の持っている中古マンションなどの不動産をどうするかというときにも役に立ちますし、子に相続する時にも頭の片隅に置いておくと節税対策がより理解しやすくなります。
不動産の売却は、どうしても大きなお金が動きますから、多くの税金を払うことになります。知っておくことで節税できますから、ぜひこの記事の内容を役立ててください。

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