中古マンション売却査定のポイント(132)マンション売却の確定申告

「中古マンションを売却したら確定申告する?」


中古マンションの売却査定を依頼したあなたは、「実際、売却したら、確定申告ってしなきゃいけないのかな・・・面倒くさいなぁ・・・」なんて、売却に向けて活動していくのがちょっと億劫になっていたりしませんか?

「確定申告」・・・この言葉を聞いただけでも、「面倒くさそう~」と思ってしまいます。
勘定科目の名前もよくわからないし、計算もしなくちゃいけないし・・・。
説明を読んでも、いまいち合っているのかどうかも不安・・・。
「やらなくていいなら、やりたくない!」その気持ち、わかります・・・。

でも、確定申告をしなければいけない場合、それをしないのは脱税になってしまいます。
それに、確定申告をすることによって得をするというパターンの方が、実は多かったりするのですよ。
面倒だからといって、損をするなんてもったいない!

「まだ査定に出したばかりで査定額だってわかってないのだから、そんなのあとでいいわ~」と思ったあなた、確かに、売却査定の段階では必要のないことではありますが、のちのち必要になってくるかもしれませんよ。

それでは、中古マンションの売却をした場合の確定申告について、みていきましょう。

確定申告ってそもそも何のために必要なの?


確定申告は、所得を確定するためのものです。
所得・・・と聞いて、一番に頭に浮かぶのは、給与ではないですか?
会社から給与をもらっている給与所得者は、通常は確定申告をしません。
税金は、源泉徴収で給与から天引きされているからです。
保険などをかけている場合は、年末調整の書類を会社に提出します。

では、どういうときに確定申告が必要になるのでしょう。
会社員は、給与所得以外の所得があったときに必要になります。
ただし、20万円以下の給与所得と退職所得以外の所得は、申告の必要はありません。

個人の所得には、給与所得、退職所得、雑所得、山林所得・・・と10種類ありますが、その中に譲渡所得というものがあります。
譲渡所得とは、不動産を売却したことで発生する所得のことです。
つまり、中古のマンションを売却して所得があったときは、確定申告の必要があるということなのです。

「中古のマンションを売却して所得がある」ってどういうこと?


不動産の売却をしたときのお金の動きは、
譲渡所得 = 売却額-(売却した建物・土地に関わる費用+売却に関わる費用)
となります。
売却した建物・土地に関わる費用は、土地はその購入額のことですが、建物は、減価償却後の価格です。
売却に関わる費用とは、不動産業者へ支払う仲介手数料などです。

つまり、「中古のマンションを売却して所得がある」というのは、売却査定で出ている査定額全額ということではなく、もともとその中古マンションを購入した金額や売却のときにかかった費用が引かれて、残った金額があるということになります。

売却査定で出た査定額が、その中古マンションを購入したときの金額より高額だったときは、譲渡所得が発生する可能性があると覚えておきましょう。

確定申告しなくていいのはどんなとき?


譲渡所得がゼロ、またはマイナスのとき、つまり売却したけど所得がないときです。
この場合、確定申告の必要はありません。

しかし、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」が届いた場合は、それに答えなければなりません。
「譲渡所得の申告についてのお尋ね」は、だいたい4月以降に届きます。
税務署で不動産を売却した人の中で比較的金額の大きい人がピックアップし、文書で質問が送られてきます。
なぜ、税務署が不動産を売却したことを知っているのか・・・ちょっと不思議に思いませんか?
不動産を売却すると、所有権移転登記をします。この管轄は法務局です。
法務局と税務署は、どちらも国の直轄組織であるため、つながりがあります。
そのため、所有権移転登記があると、その情報は全て税務署にも伝わるようになっているのです。

「お尋ね」なんていわれると、「なにかまずいことしたかしら!?」と焦ってしまいそうですが、焦る必要はありません。質問に、ただ粛々と答えるだけで大丈夫です。

すでに査定を依頼され、査定額が出ているあなた、「譲渡所得はないから、やっぱり確定申告の話なんて関係なかったわ」なんて、思っていませんか?
確定申告の必要はないのですが、関係ないわけではありません。
確定申告をしないと、損をしてしまうことになるかもしれませんよ。
もうしばらく、お付き合いください・・・。

それでは、次は、確定申告をするときについてです。
「必ず確定申告が必要になる場合」と、「必要ではないけれどした方がお得になる場合」の2つのパターンにわかれます。
1つずつみていきましょう

確定申告が必要なときは?


まずは、譲渡所得がプラスになったとき、つまり売却したことによって所得があったときです。
この場合は、必ず確定申告が必要です。

次に、居住用の不動産を売却した場合の適用になりますが、所得税を抑える特例を使うときです。
確定申告をしなければ、特例は使えません。
特例が使える「居住用の不動産」については、定めがあります。
「住んでいる(いた)」こと以外にも、売却前に転居した場合の転居してから売却するまでの期間や、災害等で家が滅失したばあいの敷地の売却の期間などについて決まりがあります。

国税庁のホームページにも記載がありますが、難しい言い回しや文字、文字、文字・・・でうんざりしてしまいそうですね。
このあたりは、不動産業者がしっかりサポートしてくれると思います。
そういった面でも、売却査定を依頼するときは、一社に最初から絞るのではなく、何社かに依頼を出して、そのうえで、納得の査定額を出し、面倒見のよさそうな業者を選ぶのがおすすめです。
今は、中古マンションの売却査定を一括で依頼できるサイトも充実しています。

さて、譲渡所得があったけれど所得税を抑えることのできる特例についてですが、3つあります。
(1)3,000万円の特別控除
(2)10年超所有軽減税率の特例
(3)特定居住用財産の買換えの特例

それぞれどのような特例なのか簡単にご説明します。

(1)3,000万円の特別控除
さきほどの譲渡所得の計算式を思い出してみてください。
譲渡所得 = 売却額-(売却した建物・土地に関わる費用+売却に関わる費用)
・・・でしたね。

この計算式で出した譲渡所得から一律で3,000万円控除できる特例です。
あなたも中古マンションを売却したら、この特例が使えます。
譲渡所得が出る場合でも、この特例を使うと、ほとんどの方が譲渡所得なしになるようです。

(2)10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えている物件を売却した場合に税率が軽減されます。
さきほどの3,000万円の特別控除と一緒に使えます。

あなたがお持ちの中古マンションがもし、かなり古めのマンショでしたら、3,000万円の控除を受けてもなお譲渡所得が出る可能性がありますが、そのときはこちらの特例も使ってください。

(3)特定居住用財産の買換えの特例
さきほどの2つは、売却さえすれば適用になる特例でしたが、こちらは、売却後に次の家を購入したときに使うことができる特例です。 次の家を購入して住むことが条件になっていますので、次の物件は購入したけど投資目的で住んではいないといった場合は、この特例は使えません。

以上、確定申告が必要になるときの話でした。
「特例を使えば、売却で利益はでないから、確定申告しなくていいわ~」なんて考え、確定申告をしなかったら大変なことになります。
「譲渡所得があったら、確定申告!」「特例を使えば譲渡所得がなくなる場合も、確定申告!」と覚えておきましょう。

しなくてもいいけど、したほうが得なときは?


お待たせいたしました!
査定額から考えるに、中古マンションの売却により損失が出そうな皆さま、実は、さきほども少し触れましたが、譲渡所得が出る可能性がある中古マンションは、古い・・・戦後すぐに購入したなどかなり古いものになります。
つまり、ほとんどの方が、中古マンションを売却することによって、損失を出してしまうというのが現状です。
査定額を見て、がっかりされた方もいらっしゃるかもしれませんが、だいたいの方はあなたと同じように、売却による損失が出ています。

そういった損失があった場合に、特例を使うことによって所得税が戻ってくる仕組みがあるのですが、この特例を使うためにも、確定申告の必要があるというわけです。
申告の書類を用意するのは少し手間だとは思いますが、1回のボーナスくらいの金額が返ってくるともいわれています。
条件に合う方は、確定申告をされることをおすすめします。
特例なんていらない!という方は、確定申告の必要はありません。

売却による損失がでたときの特例は2つです。
(1)居住用不動産の買換えにおける譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例
(2)特定居住用不動産における譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例
2パターンありますが、売却のあとに買換えをすることが条件になっているか、売却だけでよいかが大きな違いで、どちらも基本的なことは同じです。

必要な書類は?


最後に、確定申告に必要な書類ですが、確定申告の用紙、譲渡所得の内訳書など・・・どの特例を受けようとするかによって、書類は異なります。
売却を依頼した不動産業者に、確認されるとよいと思います。

まとめ


いかがでしたか?
あなたは、確定申告をしなければならない人、確定申告をしなくてもいいけどしたほうがいい人、どちらでしたか?
しなくてもいいなら、面倒だし・・・と思いがちですが、「1円でも高く売却したい!」と査定額にこだわったのなら、やはりしっかりと確定申告をして、1円でも損のないようにされるのがよいのではないでしょうか。
そして、さきほどもお伝えしましたが、中古マンションは、複数の不動産業者に査定してもらうのがおすすめです。
まずは、簡単にインターネットで、中古マンション一括売却査定を受けられてはいかがでしょうか。

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