中古マンション売却査定のポイント(130) マンションの価値

「高額査定のポイント!~値崩れしにくい中古マンションとは?」


今住んでいるマンションを売却して、新たな家に住み替えようかな・・・と考えているみなさん、高い査定額が出るには、どのあたりがポイントになるのかご存知ですか?

今まで大事住んでいたマンション、売却するなら、やはり高い価格で売却したい!・・・ですよね。
不動産業者から「このくらいが査定の相場です」と言われたままを、なんとなく鵜吞みにしてしまって、結果損をしてしまった・・・!とならないためにも、売却査定を受けようとしているあなたのマンションの価値が、どういったところにあるのか知っておくのは、よいことだと思います。

ここでは、中古マンションを売却する際の高額査定につながるポイントについて、みていきたいと思います。

マンションの価値~3つのポイント


マンションの価値は、立地、建物、部屋、3つの要素から成り立つといわれています。
3つのうち、どれかが良ければよいということではなく、3つの要素がバランス良く備わっていることが大事です。
では、この3つのポイントについて、1つずつみていきましょう。

1.立地
最重要ポイントとなるのは、駅からの距離といわれています。
マンション売却の広告にも、「○○駅 徒歩△分!」と必ず書いてありますよね。
戸建てならば多少遠くても売却できそうですが、マンションとなると、やはり駅から徒歩5分圏内が理想です。
徒歩5分圏内というと、1分80m換算でおよそ400m圏内ということになります。
遠くても、徒歩10分圏内(およそ800m圏内)が売却しやすいマンションといえるようです。

逆に、徒歩5分圏内でも駅からマンションまでの間に、信号のある交通量の多い横断歩道があったり、薄暗い高架下を通らなくてはいけなかったり、心理的に距離が遠く感じるものは、あまり評価が高くないようです。
駅からマンションまで、なるべく明るい通りを、すんなりと歩けるマンションがよさそうです。
途中に、スーパーなどがあれば、なおよいですね。

敷地の広さや権利も重要であるといわれています。
広くて、ゆったりとしているマンションの方が価値は高いです。
そして、敷地内に子どもが遊べるような空間があったり、植栽が充実していたりするマンションは人気があります。
人気がある中古のマンションは、値崩れがしにくいです。
人気といえば、土地の借地権がついたマンションは、地代が高く人気がありません。
土地の所有権がついたマンションを選ぶとよいでしょう。

2.建物
規模の大きいマンションは、安定の人気があり、値崩れしにくいといわれています。

また、大きな地震を身近に感じて、より耐震性を気にする方が増えたり、近頃は大きな事件を見聞きすることが増えたため、よりセキュリティーの高さを求める方が増えていたりするため、耐震性能が高いマンションやセキュリティーの高いマンションも人気があり、値崩れしにくいようです。

「耐震性能」と一口に言っても、「耐震構造」、「制振構造」、「免震構造」など色々とありますが、大型マンションで使われている「免震構造」は、グレードが高く、最も耐震性能に優れているといえます。
そういった面でも、規模の大きいマンションは人気があるのかもしれませんね。

3.部屋
最も重要なポイントとなるのは、階数と位置です。
販売価格からみても一目瞭然だとは思いますが、マンションは、階数が上へいけばいくほど価値が高くなります。
高さに加えて、目の前に景色を遮るような背の高い建物がない、また将来的にも背の高い建物が建つ可能性がない(たとえば、バルコニーがマンションの中庭に面しているなど)ことも大事です。

そして位置ですが、角部屋や南向きのバルコニーのある部屋は、安定の人気があります。
バルコニーの向きは、南→東→西→北の順で人気があります。
角部屋の一番人気は、南東向きです。

次に、間取りについてです。
築年数がかなり経っている中古マンションでは、LDKが狭い部屋が多くありますが、基本的には、LDKは広い方がよいです。
また、一般的に、中古で2LDKを購入したいというニーズが少ないため、2LDKより3LDKの方が売却しやすいといわれています。
3LDKでも、家族で住むには少し狭めの60㎡ほどの部屋は、あまり買い手がつかないということがあるようです。

また、おしゃれなアイランドキッチンですが、好みがわかれる部分でもあるので、吉と出るか凶と出るかは微妙なところです。

メゾネットタイプのマンションは、残念ながら、暮らしにくいと感じる方が多いようで人気がなく、値崩れしやすいマンションといえそうです。

そして最後に、収納です。
一昔前、マンションといえば「とにかく収納が少ない」というイメージがありました。
築年数がかなり経っている中古マンションですと、収納スペースが少ないマンションも多そうですが、収納については、もちろん、広ければ広いほどよいといえます。
近頃ですと、トランクルーム付きの部屋も、たまに見かけますが、これは、かなり高ポイントになります。

築年数がかなり経った中古マンションは売却できるの?


中古マンションを売却する際に、高い査定額が出るポイントについてみてきましたが、比較的築年数の浅いマンションになら当てはまる項目も多く、高い査定額が期待できそうですよね。
逆に、築年数がかなり経っているマンションですと、立地以外の項目は、ほとんど当てはまらず、高い査定額どころか、売却できるのか心配になっている方もいらっしゃるかもしれません。

でも、実は、築年数がかなり経っていても、条件によっては、ある程度の価格をキープし売却できる中古マンションもあるのです。
それでは、その条件についてみていきましょう。

1.築25年以上がよい!?
築年数が経てば経つほど、査定で出される金額は下がります。
しかし、築25年以上あたりから中古販売価格は下げ止まりをします。
つまり、値崩れしきった状態といえるのです。
そのため、築25年以上の中古マンションの査定額は、一定の価格をキープする傾向があるようです。

そして、さきほど「2.建物」の項目で述べた「耐震性能」についてですが、1981年の建築基準法施行令改正により、新しい耐震基準が施工されました。
その新耐震基準のマンションであるかどうかも、中古マンションではポイントになります。
新耐震基準のマンションの方が、旧耐震基準のマンションより、高く売却できる傾向にあるようです。
1981年の建築基準法施行令の改正以降に建築確認を受けたマンションが新耐震基準となるため、1983年以降に竣工したマンションが新耐震基準のマンションとなっているようです。

この2つの点から、築25年以上で、新耐震基準の中古マンションは、ある一定の査定額を期待できると考えてもよさそうです。

2.大事なのは立地!
部屋が古くてもリフォームをしてしまえば、おしゃれで住みやすいマンションに変えることができます。
最近ではDIYが流行っていることもあり、「自分らしく」ということにこだわる方多くなってきています。
マンションについても、あえて築年数のかなり経った中古マンションを安く購入して、自分好みにリフォームして住むという方が増えてきているようです。

しかし、立地は変えられません。
だからこそ、立地がとても重要になるのです。
最寄り駅から徒歩5分圏内、途中にスーパーなど買い物に寄れるところがある、交通量の多い横断歩道がない・・・などが、よい立地の条件です。
ご自身のマンションの周りを歩いてみて、近所の環境がどのようになっているかあらためて観察してみましょう。

まとめ


いかがでしたか?
あなたのマンションは、高い査定につながりそうな価値がありそうでしたか?

実は、筆者も築10年超えのマンションに住んでいます。
中古のマンションは築10年を超えてくると、ほとんど資産価値がないといわれたりしますよね。
実際、筆者の住むマンションも、建物のタイルが剥がれてきたり、エレベーターの調子が悪かったり、部屋も壁紙が痛んできたり・・・ところどころボロが出てきているような状態です。
ところが、たまに見かけるマンションの売却広告によると、販売価格は、今でも10数年前に新築で購入した時とほぼ変わらない(むしろ、上がっている?と思うことも・・・)価格なのです。
また、近所の不動産業者から「あなたのマンションを欲しがっている人がいます!売却しませんか?」というポスティングがよく入ってくるのですが、その査定額の実績を見ても、なかなかの高額で、いつも驚いてしまいます。
なぜ、そんなに高額で売却できるのか不思議でしたが、聞いたところによると、居住地域が学区となっている公立校の人気があり、「この学校に子どもを通わせるため、引っ越してきたい」という方たちが増え、立地面で評価が上がっていることが理由となっているようです。 また、最寄り駅から徒歩10分ちょっと、途中にスーパーがある、規模が大きい、子どもが遊べるスペースがある・・・など、今回みてきた条件に多く当てはまることがわかりました。

あなたが売却査定を依頼しようと思っているマンションも、ここでお話した条件をお持ちでしたら、高い査定額がつくかもしれません。
立地、建物、部屋のアピールポイントを、あらためて確認して、より高い金額で売却できるよう活動していきましょう。

また、今のマンションを売却し、新しいマンションへの買い替えを検討している方は、次のマンションは、このような値崩れしにくいマンションを選んでみるというのも1つの手です。
終の棲家だと思って購入しても、ライフスタイルの変化により、またマンションを売却する機会がやってくることもあるでしょう。
そのとき、このような値崩れしにくいマンションを購入しておけば、必ず満足のいく売却ができるのではないでしょうか。

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