中古マンション売却査定のポイント(136)マンション売却益

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

中古マンションを売却するときの「売却益」とは?


中古マンションの売却をお考えの皆さんは、売却する場合、できればマンションを高く売りたいとお考えかと思います。一括査定サイトに登録して、査定価格を元に売却価格を予想する方も多いのではないでしょうか。中古マンションを高く売却できれば嬉しいのはもちろんですが、しかし高く売れた分そのままが自分の手元に入るわけではないということもおさえておきましょう。マンションが高い価格で査定され、高い価格で売却できた場合、税金の負担が増える可能性があるということも忘れてはいけません。
中古マンションの売却を検討中の場合、一括査定サイトで予想売却額を調べることももちろん重要ですが、マンションの「売却益」についてもしっかりと覚えておいたほうが良いでしょう。この記事では、中古マンション売却益の計算方法や売却時の節税方法について書いていきます。中古マンション売却時に発生する、税金まわりの悩みを解決するヒントにしていただければ幸いです。

中古マンション売却時の税金は、課税譲渡所得金額に対して計算される


個人が中古マンションを売却した際にかかる税金について、まずは見ていきましょう。
「税金」と聞くと少し難しくて考えるのが面倒に感じるかもしれませんが、1つ1つ落ち着いて把握していけば大丈夫です。
皆さんは、「課税譲渡所得金額」というものをご存知でしょうか?課税譲渡所得金額の計算式は、以下のようになります。
<計算式>課税譲渡所得金額=不動産売却額―かかった諸費用(取得費・譲渡費用など)―特別控除

個人が中古マンションを売却した際に支払う税金(所得税)は、この課税所得金額に対して支払います。単純に考えると、中古マンションを売却した価格に対して税金は計算されそうですが、そうではありません。マンション売却額からは、取得費・譲渡費用などの諸費用と、特別控除などを差し引いた利益に対して、所得税を計算します。
ですので、中古マンション売却時に、所得税の対象となるのは、あくまで課税譲渡所得金額、わかりやすく言うと、諸費用などを差し引いて儲かった利益のみに対して税金は発生するのです。

中古マンションの価格査定サイトに登録するなどの方法でマンションの売却を検討されている方のほとんどは、すでにマンションを所有している方かと思います。
マンションを購入した際に、「不動産取得税」の支払いがあったことを記憶されている方も多いのではないでしょうか。不動産取得税は、購入したマンションの“固定資産税評価額”をベースとして計算される税金です。そのことから、中古マンションを売却される時の税金計算方法も、固定資産税評価額がベースに計算されるのではと勘違いする方もいらっしゃいますが、マンション売却時はまた違いますのでご注意ください。

中古マンション売却益の計算方法について


中古マンション査定価格がそのまま売却価格となりその金額をまるまる受け取れないのは少し悲しいことですが、税金をきちんと納めることはとても大切なことです。
ここでは、中古マンションの売却益の計算方法について見ていきましょう。
中古マンションを売却した際に税金のベースとなる金額は、あくまで上記の計算式で算出される「売却益」ということを覚えておきましょう。
<計算式>売却益=課税譲渡所得金額≧譲渡価格―取得費―譲渡費用―特別控除
この計算式に出てくる用語を説明しておきます。

「取得費」とは?


売却益の計算式に出てくる取得費とは何かと疑問に持つ方もいるかと思います。取得費とは、言い換えますと売却したマンションを購入するにあたって支払った金額のことです。
土地や建物の購入代金はもちろん、建築費用や購入時にかかった手数料、設備費や改良費などが含まれた金額が取得費と呼ばれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。※取得費に関しての詳しい説明は国税庁のサイトも合わせてご確認ください。

マンション購入時に作成した契約書を紛失し、取得費が分からなくなってしまった場合


一括査定サイトに登録してみたところ、自分が所有するマンションの査定金額が思ったよりも良かった…だから良い査定価格で売却するためにも、すぐに売りに出そうと思い、意気込んで準備に入る人も多いでしょう。しかしマンションを購入した時期がもう何十年も前で、契約書等を紛失してしまい、当時の取得費にいくらかかったのかが分からなくなってしまい、なかなか売却手続きがスムーズにいかないケースはよくあります。
しかし紛失して分からないので取得費は0円として計算されてしまうかというと、そうではありません。取得費不明の場合は、概算取得費として取得価格を決めるという救済策があります。もしマンションを購入した際の契約書が残っていない場合、概算取得費は、譲渡価格の5%で計算されますのでご安心ください。例えば、中古マンションを2000万円で売却した場合は、5%ルールを用いると概算取得費として100万円として計算されます。
査定サイトで算出される売却予想価格は、例えば大きいイベントや地震などでも大きく変動しますので、査定サイトの価格を見て「今だ!」と思ったらすぐに動けるように書類を用意しておくのがとても大切になります。

「譲渡費用」とは?


売却益の計算式に出てくる「譲渡費用」とは、不動産を売却するために必要だった費用のことをさします。
例えば、マンションは個人間で売買をするのではなく、間に不動産業者を挟んで取引をするかたが多いと思いますが、マンション売却時に間に入ってもらった方へ仲介手数料を払っている場合は、その仲介手数料も譲渡費用としてカウントしてOKとなります。他にも、賃貸マンションとして貸し出していたマンションを、中古マンションとして売却する場合は、借主に家を空けてもらう必要がありますが、その時に借主に支払う立退料も譲渡費用としてカウントしてOKです。※その他譲渡費用について詳しくは、国税庁のホームページに記載がありますのでそちらも合わせてご覧ください。

「特別控除」とは?


個人が居住用の財産を譲渡する場合は、所有期間の長い短いに関係なく3000万円の特別控除が適用されます。マイホームの中古マンションを売却する場合は、「個人の居住用財産を譲渡」にあてはまると考えてよいでしょう。しかし特別控除はこれだけでなく、公共事業や特定住宅地造成事業、特定土地区画整理事業などのために売却した場合など…様々なケースに応じて、控除される金額がそれぞれ変わります。その他特別控除について詳しくは国税庁のホームページも合わせて確認することをお勧めいたします。

中古マンションを売却する際、.確定申告が必要な人とは?


個人が中古マンションを売却した場合、マンションの売却益(課税譲渡所得金額)に対して所得税がかかります。売却益(課税譲渡所得)がプラスの場合、つまり諸費用を差し引いて儲けが出た場合は、マンションを売却してお金が入ったらそれで終わりにせずに、必ず「確定申告」をする必要があります。
個人の所得の計算期間は1月1日~12月31日の1年間になります。この1年で所得がある方は翌年の、翌年の2月16日~3月15日(3月15日が土日の場合は、翌月曜日)までに税務署に申告、納税をする義務があります。確定申告書や決算書などの必要書類をそろえたりしなくてはいけないので、面倒かもしれませんが、確定申告が必要にもかかわらずサボってしまうと後で大変なことになってしまいますので、きちんと申告をしましょう。
マンションの売却は、売りに出してから4~5か月かかることも多いので、売却が完了して無事に入金があったらホッとして忘れてしまうこともありますので、カレンダーや手帳にメモしておくなどして確定申告の期限をしっかりと忘れないようにしましょう。
逆に、マンションを売却した金額から購入時の諸費用をひいた金額が、もしマイナスであれば、このマンション売却で発生した所得に関しては確定申告の義務はないということになります。売りに出した当初は、少しでも利益が出るように強気の売値を提示する方もいますが、なかなか買い手が見つからない場合は、提示した金額を大幅に下回った金額で手を打つ場合も少なからずあります。やっと購入希望者が見つかった場合などは、「本当はこの金額で売りたいのにな」と思っていたとしても、この買主さんを逃したらもう買い手が見つからないのでは?という不安もよぎったりして、希望の金額を提示できずに当初の予定より安い価格で売却することは、これからマンションを売却するあなたにも大いに考えられることです。
売却益がマイナスであれば、確定申告する義務はありませんが、マンション売却にあたっての売却益がマイナスになっている場合は、損益通算によって他の所得と合算して節税することも可能です。むしろ確定申告した方が売却主にはメリットがあります。ですので、売却益(課税譲渡所得)がプラスの場合もマイナスの場合も確定申告はしたほうが良いということを覚えておきましょう。
ちなみに中古マンションなどの不動産を売却する時の税金の計算方法について、不動産売却時における税金は以下の式で計算されます。 <計算式>税金(所得税・住民税)=課税譲渡所得×税率

海外在住で日本の中古マンションを売却したい場合は税金は支払わなくていいの?


海外に住んでいる人が日本のマンションを売却したい場合について例を挙げて考えてみましょう。
日本で新築のマンションを購入したが、急に海外へ赴任することになってしまった。海外へ移住した後、日本のマンションをどうしようか悩んでいたところ、売却予想価格一括査定サイトで所有している日本のマンションを査定してみたら思いの他よい値段で売れそうだったので、日本のマンションは手放すことにした。
―このような場合、現在住んでいるのは海外、という理由で、日本の税制は関係なくなるのでは、と勘違いされてしまう方も中にはいらっしゃるようですがそれは間違いです。
海外の居住者が日本のマンションを売却する場合でも、日本の税制にのっとり税金を納めなくてはならないのでご注意ください。ちなみに確定申告は、代理人がかわりに申告することが可能です。確定申告の際に本人が日本にいない場合は、親や兄弟など、家族などを納税管理人としてたてて、代理で確定申告をしてもらうことができます。もし海外在住で都合がつかない方は家族に相談をして代わりに申告してもらえるよう協力を仰ぎましょう。

中古マンション売却時に少しでも節税したい場合


マンションを高く売りたいと思って一括査定サイトに登録したものの、売却予想価格がいまひとつ伸びなくてがっかりする方も多いのではないでしょうか。売却金額が希望より安くなってしまいそうな時は、せめて売却時にかかる税金だけでも少しでいいから節約したいとお考えになる方も多いかと思います。仮に査定価格どおりに高値で売却できたとしても、やはりすこしでも支払う税金はおさえたいものです。ここではマンション売却時の節税について見ていきたいと思います。
結論から言いますと、最大のマンション売却時の節税方法とは、「取得費」をきちんと明らかにすることです。上でもお伝えしましたが、取得費とは、マンションを購入したときにあなたが支払った金額のことです。物件代だけではなく、建築費用や購入時にかかった手数料、設備費や改良費なども含んだ金額を取得費と呼びます。この取得費は、不動産購入当時の売買契約書に記載されています。この売買契約書をもし紛失してしまっている場合は、取得費は概算で計算されてしまいます。概算取得費は、一律 譲渡価格の5%で計算されます。

個人の住宅として使用していたマンションを中古で売却した場合、購入時よりも3000万円以上高く売れるケースはほとんどないと思われます。
取得費さえ判明していれば、多くのケースで課税譲渡所得はマイナスとすることができるのです。ですので、今現在、マンションを売却しようとは考えていない方も、いつか気持ちが変わってマンションを売却して手放す日がくるかもしれません。マンション売却時に少しでも節税をするために、マンション購入当時の売買契約書はしっかりと大切に保存しておきましょう

まとめ


いかがでしたかでしたでしょうか?マンションを売却する時に出てくる用語や税金の計算式について少し理解が深まったのではないでしょうか。特に取得費を把握しているかしていないかで税金の支払いの有無が変わってくることは是非覚えておいていただきたいです。
このマンション、売ったらいくらになるのかな?ということが知りたくて売却予想価格査定サイトに申し込まれた方も多いかと思いますが、売る売らないは別として、ぜひあわせて、購入時の売買契約書も探しておくことをお勧めします。

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