中古マンション売却査定のポイント(140) 中古マンションの買い替え

中古マンションを買い替えるときの注意


中古マンションを売却する時は、賃貸に引っ越したり、実家にお世話になったりすることになるか、買い替えの時がほとんどになります。「売却と買い替えだったら何かお得になることはないの?」と思ったりもしますね。知っているとお得になることもあるので、是非この記事で知ってほしいと思います。

中古マンションを売却して買い替えるとき、考えてみてほしいのが、売却と購入、同時にできるかということ。それは不可能に近いと思います。売却がスムーズにいっても購入が高くてスムーズにいかない場合、購入がスムーズにできても売却がなかなかできない場合、両方のことが考えられます。景気が悪いときは売却も上手くいかないことが多く、景気が良いときには購入が上手くいかないことが多いです。現時点では景気の良い状態であるため、購入する時に高額すぎて買えないということが起こることが多いようです。

中古マンションの売却と購入、どちらを先にするかで言い方があるということはご存知でしょうか。購入が先の場合「買い先行」売却が先の場合「売り先行」と言います。それぞれのメリット、デメリットは買い先行の場合は、購入が先なので、ゆっくりと物件を探すことができることができます。そして購入して引っ越しをして、家を空けてから売却になるので、購入する方も見学もできるため売却しやすくなるでしょう。しかし、購入が先なので、住宅ローンなどの支払いが重なってしまうことが考えられ、売却がしやすいと言っても、なかなか売れなかったりすると、金銭的な負担が残ります。売り先行の場合、早く売却しなければならない、ということもなく、売却が決まると入る資金がわかるので、購入にどれだけ充てられるかの計画が立てやすくなります。ですが、住みながら売却ということなので、なかなか売れにくく、売却できたとしても、購入物件が上手く見つからなければ、賃貸に一旦引っ越すなど、別途住居資金が発生する可能性があります。

どちらの場合もメリット、デメリットがあり、また景気が良いとき悪いときでも左右されます。それでも、一般的には売却を先に行う「売り先行」が多いです。購入物件が見つかるまで一旦実家で暮らすという手段も選ぶことができます。

中古マンションの買い替えで控除特例が使える


実は買い替えの場合、購入額よりも低額で中古マンションが売却されてしまった時、損してしまった!と思うかもしれませんが、譲渡損失と言ってよくあることなのです。譲渡損失を他の所得と合わせることで所得を押さえることになり、節税ができるようになるという特例を使うことができます。それは中古マンション等の「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」というもので、計算式によって所得から引くことができます。

譲渡損失 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用
となっていて、現在住んでいる中古マンションを購入した価格が取得費になりますが、減価償却後の価格です。譲渡価格は中古マンションを売却した時の価格になります。譲渡費用は仲介手数料等の売却時に発生した価格になります。これらの計算によって算出された譲渡損失を他の所得から引くことによって、所得が抑えられる、ということになります。

中古マンション売却時に査定をしてもらったけれども、譲渡損失が700万円あった。その年の給与所得は1000万円だったとしても、差し引きして300万円の所得となってしまうわけです。給与所得から天引きされる所得税は、おおよその年収を前提として天引きされているので、1000万円で引かれていた所得税でしたが、300万の所得になるので、払いすぎていた所得税が戻ってくるのです。また、控除するはずの分ができなかった場合は、翌年から3年間繰り返し控除が受けられることになります。

わかりやすい例で言いますと、給与所得500万円に対し、譲渡損失が700万円だった場合、差し引きすると所得がマイナス200万円となってしまいます。ですので、この年は所得が0円で計算され、翌年に500万円の所得から控除しきれなかった200万円を差し引き、翌年度は300万円の所得となって所得税が戻ってきます。

プラスの所得からマイナスの所得を引くことを「損益通算」といい、控除できなかった分を翌年に繰り越すことを「繰越控除」と言い、買い替えの際、この控除が受けられるのが大きなメリットとなります。ですが、この特例を受けるためには、売却する中古マンションや購入する中古マンションに条件が必要となります。売却する中古マンションの場合、譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える、また現に自分が住んでいる住宅か、住んでいた住宅で、住まなくなった3年後の12月31日までに譲渡されるものか。などです。購入物件に関しては、売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日の間に取得される住居である。床面積が50㎡以上である。などの条件があります。

控除特例が受けられるかどうかも確認しておくことが望ましいです。また、控除を受ける場合は、自分で確定申告をしなければなりません。普通に働いていて年末調整しかしていないと、年末調整=確定申告、と思っている方も多いのではないでしょうか?年末調整は、従業員が会社へ保険料や住宅ローンなどを申告して、会社が正しい税額を求めるためのもので、確定申告は、税務署に対して給与所得以外の所得を申告するための制度となりますので、2つは異なります。また、確定申告の期間は所得のある翌年の2月16日から3月15日の1か月間となります。買い替えによって特例を使いたい場合は、この期間に申告しに行かなければなりません。そろえる書類等も多いので、あらかじめ準備をしておくことをおすすめします。

中古マンションの売却と購入をできるだけ近い時期に済ませたいものです。売却の準備としては、まずは自分の住む中古マンションの相場がどのくらいなのかを調査します。インターネットで自分の地域のマンションで似たような物件の売却額を見てみましょう。どの程度で売却できるのかを把握した後、一括査定サイトから申し込みをして、査定額を出してもらいます。一つの不動産会社の査定額だけでは、正確なものか、どうなのか判断しづらいです。複数社が似たような査定額だと納得もできますし、反対に、高額な査定額を出す不動産会社があれば、どうしてか考えてみることもできます。また、近隣に引っ越す場合は査定時に購入物件の条件も不動産会社に話をしてみて、同時に探してもらう、というのも手段の1つです。

査定時は複数社の不動産会社とのやり取りが発生して忙しくなりますが、簡易的に査定してもらうより、現地訪問査定の方が細かく見てもらえますし、後々不備が見つかって査定額が下がってしまう、ということが起こりにくくもなります。ですので、是非、現地査定をおすすめします。査定額と売却額はイコールではありませんが、査定額を元に売却額が決まります。なので、査定額が低ければ売却額も低くなるのは当然の結果となります。

売却と購入がなるべく同じ時期にできるように、大変だとは思いますが、同時進行していくのがよいかと思われます。その点も頼れる不動産会社が見つかると、より安心な取引ができるので、多くの不動産会社に査定をしてもらい、接してみることでお任せできるか、お任せできないかを見極めることができるようになると良いですね。

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