中古マンション売却査定のポイント(143)住宅ローン返済に苦労する

~上場企業に勤めているボクが、住宅ローン返済に苦労しているワケ~

中古マンションを売却査定して新たに組んだ「住宅ローン」。融資する銀行からするとそれはもう“鴨ネギ”状態のお客になります。
どんなに苦しくても、せっかく中古マンションを売却査定したのだからと、住宅ローンを返済するために、ギリギリまでがんばってマイホーム売却査定の死守にこだわるものです。
そう、一生懸命働き、返済に奮闘する“鴨ネギ”さんに、銀行は優しく語りかけて(営業に)来ます。
気が付くと、そんな金額、借りたっけ?気が弱くて途中、確認できないと、どんどん融資額が増えていきます。

返済する住宅ローンがキツイとぼやく人の中だと、
・どうにもこうにもローン返済が厳しくなっている…
・自分の身の丈にあった融資だったのだろうか?
・もう返せない…限界の時はどうしたらいい?
などと、悶々と抱えていたりするのではないでしょうか?

本日は、「住宅ローン返済の現実」を具体的なケースで説明してみたいと思っています。
あなたが、これを読んで、「住宅ローン返済の現実」をしっかり把握すれば、苦痛から解き放たれる時間を手に入れる方法が分かります。
ちょっと長い文章ですが、お付き合いくださいね。

上場企業社員のボクは、住宅ローン返済をなめていました。


意外な現実…緩い審査


「すぐ融資するっていうんですよ、銀行…。」ため息交じりに語ったのは、都内の一部上場企業に勤めるビジネスマンTさん(37歳)。

5年前、Tさんは、最初に住んでいた中古マンションを売却査定して、住み替えを検討していました。その結果、今をときめく東横線のほかJR線も乗り入れ、人気沸騰中の武蔵小杉のタワー中古マンションを購入し、いわゆるタワマン族に仲間入りしました。
それでも中古にはなっていましたので、価格は7500万円だったと聞きました。
この界隈では、標準的な価格のようですね。
人が集まる激戦区なので、こじゃれた中古マンションでもあっという間に8000万円超になりがちなので、これでも少しは抑えて購入した物件のようです。
年収が700万円のTさんと、奥様がWワークしながら扶養内の103万円に収まるように調整しています。

「もしかしたら、この中古マンション価格だと売却査定してもちょっと難しいんじゃないか?」は、頭をよぎったTさんですが、2人の年収を足したら、その条件でローンを組みましょうと銀行側から回答があり、6,400万円の融資希望額に対して、あっけないほどカンタンに審査が通ってしまいました。

長期固定金利、最長の35年ローンを組み、72歳までの返済期間で組んだのです。
前提は、世帯収入なので、奥様が連帯保証人の形になります。

どのぐらい借りるか?は自分で決めないとダメ!


購入後5年が経ち、Tさんには口癖ができてしまいました。

「中古マンションのローン返済がなければいいのに…」

どうやら、銀行から借り過ぎ、無理が来ていることが頭から離れなくなってまったみたいです。
一般的に安定していると言われる公務員の方、大手企業で働くTさん同様の人たちが、中古マンション購入時の返済に苦しむという話が増加傾向にあるのです。
この中古マンションの売却査定価格はかなり高めと思われるかもしれませんが、近年は、中古マンションの売却査定価格も高騰しているので、もう少し価格の安い物件を購入した人も返済に苦労している人が大勢います。

なぜ、このようなことが起きているのでしょうか?

理由は一つだけではないかと思いますが、要因の一つに、銀行の事情というのがありそうです。
というのも、個人に対して融資する住宅ローンは、0.4%の貸倒率、ところが法人である中小企業に対して融資した場合、2%の貸倒率となっているのです。
返済が滞る率の高い中小企業に貸し出ししないで、個人の中古マンションを売却査定した購入資金である住宅ローン融資を選択する銀行は、完全に安全策を取っているわけです。
どうぞ、みなさま、住宅ローンを組んでください!と銀行が積極的にセールスする理由がここにあります。
さらに言うと、銀行の大好物な「個人」は、弁護士・医者の中でも成功している士業の人や、バックボーンがしっかりしている大手企業で働く人、公務員の人たちです。
安定収入が見込める方々なので、貸倒してしまう危険度が限りなく低くなると見込んでいるためです。
容易に融資を提案する銀行に対しては、マンション売却査定したうえで、借り手側が線を引いておかなければなりません。
本来は、年収に見合った適正買い入れ額というのが住宅ローンにはあるのですが、銀行側は、適正額を超過した融資基準を持つことができるカラクリが存在します。
このカラクリのおかげで、銀行にとって美味しい住宅ローン借入候補者を取り逃がすことなく、適正な借入額を超えて融資できるのです。

ホントはあったんだ、適正な買い入れ額…。
この後に、住宅ローンにおける適正な基準、3つをご説明しましょう。

本当は存在する!住宅ローン、適正基準は3つ。


基準その1<年収倍率>


住宅ローンの適正基準かどうか判断材料の一つとして、年収倍率が挙げられます。
借入額が年収の5倍、というのが年収倍率の適正になります。
銀行側では、最大で年収の8倍という貸出可能額の目安を持っています。

先に挙げたTさんで言うと、800万円が世帯年収となり、中古マンション売却査定し売却した6,400万を借り入れしているため、(6,400万÷800万=8)の計算ですと、年収の8倍となってしまっています。
上場企業勤務のTさんは、先に説明した高条件と判断されて限度額いっぱいの8倍の審査が通ってしまいました。
昨年(H29年)11月時点の長期固定ローン最頻金利は、35年設定で、1.36%。
35年の固定金利1.36%で、6,400万を借りた場合、ボーナス併用せず、元利均等返済で計算すると、月々191,598円の返済額です。
では、適正基準である年収の5倍だったらどうでしょうか?
800万×5倍=4,000万 なので、4,000万円が借入可能な金額です。
4,000万円を同様の条件で借りた場合(35年固定金利、ボーナス併用ナシ、元利均等返済)、月々119,749円の返済です。
世帯年収が800万とすれば、月々191,598円は相当厳しい返済額ですが、119,749円なら、やりくりすれば返済しながら、中古マンションで暮らしていける金額ではないでしょうか?

基準その2<返済比率>


では、二つ目の住宅ローン適正基準を見てみましょう。
それは、返済比率、または返済負担率という基準で、住宅ローンが年間返済額として、額面年収に対してどのぐらい占めているのか?というもので、20%が適正な返済比率となっています。
年間返済額 ÷ 額面年収 = 返済比率
これに対し、銀行が貸出可能とする返済比率は30%を目安で持っています。

では年収倍率と同じように、同条件、年収800万、長期固定ローン1.36%金利、35年均等返済で考えてみます。
20%の返済比率の時、4,454万円が借り入れ可能な額ですが、30%の返済比率ですと、6,681万円になります。
適正年収倍率を5倍とすると、4000万円でしたので、返済比率計算の4,454万円と比較するとこちらのほうが、多額の借り入れが可能ということです。
では、同様の条件で、4,454万円でシミュレーションしたら、月額は133,340円。
このように、年収倍率と返済比率とでは、適正借入額が異なります。
年収倍率が5、6倍なら、適正返済比率の範囲内ですので、どちらの計算方法が無理ない金額なのか?慎重に検討する必要があります。

基準その3<完済年齢>


3つ目の基準は、完済年齢です。
理想的な完済年齢は、65歳と言われていますが、銀行側では、80歳を完済年齢の上限で融資することが多いようです。
Tさんは、完済年齢が72歳だったと思いますが、年金を受給できる65歳から7年ほど、年金等の収入で返済を迫られることになります。
借入期間を長期に設定すれば、住宅ローン返済の月額が少なくなるので、借り入れる気持ちのハードルが下がるので、つい、65歳よりも先の完済年齢に設定しがちです。
しかし、現実的に65歳までに完済したいと考えるなら、繰り上げ返済することを目指すのではないでしょうか?
計画や気持ちの通りに行かないのが人生ですので、ポイントとしては、住宅ローンを組む際、繰り上げ返済を想定するよりも、初めから完済年齢を65歳に設定することが大事になります。

適正基準、3つについてそれぞれ説明しました。
・年収倍率…5倍
・返済比率…20%以内
・完済年齢…65歳
ということを覚えておきましょう。
さらに現実的なシミュレーションをするため、もう少し年収が少ない場合も考え合わせてみたいと思います。

教えて!年収550万円のワタシ、適正な借入額はいくら?


3-1. Oh No! この借入額じゃ、中古マンション購入はムリ。
2016年8月までの1年間で、各年代、性別の平均年収は以下です。(DODA調べ)

20歳代…男性:374万円 女性:324万円 全体:354万円
30歳代…男性:501万円 女性:390万円 全体:467万円
40歳代…男性:616万円 女性:425万円 全体:564万円
50歳代…男性:744万円 女性:461万円 全体:701万円

中古マンション売却査定し中古マンション購入を検討するのは30歳代、男性の年収平均が501万円ですから、年収倍率:5倍、返済比率20%の基準なら、年収500万円の適正な借入額はこうなります。条件は、今までと全く同様で考えています。

・年収倍率:5倍…2500万円
・返済比率:20%…2783万円

首都圏の新築マンション平均価格は、5087万円ですので(2016年東京カンテイ調べ)
仮に、物件の平均が5000万円とすれば、2783万円を借りたとしても全く手が出ないという話です。
では、例のごとく、銀行基準で限度いっぱい借り入れてみましょう。
こちらも条件は全く同様です。

・年収倍率:8倍…4000万円
・返済比率:30%…4175万円
親や親族から頭金を工面して、1000万円準備できたとすれば、年収500万円だったとしても銀行基準のほうでローンを組めば、5000万円の物件を手に入れることができる計算です。

もうお分かりですね?
平均的な年収の人が、平均的な中古マンションを買おうを思ったら、銀行基準の借り入れにしないと手が届かない=最初から無理めな設定 という形になってしまうのです。

だったらムリするしかないじゃん!


銀行が上限いっぱいまで融資してくれるからといって、そのまま借りてしまったら、その先に待っているものは容易に想像できます。
かといって、平均的な売却査定物件でさえ、限度いっぱいの基準でかりなければ購入できないのです。
この負のサイクルがあるので、住宅ローンを組んで住宅購入した人の多くが、「厳しい、痛い、いつまで続く…」と嘆いているのです。
平均的な年収500万円の人が適正な借入額では、平均的な売却査定価格の物件を購入することができないことが分かりました。
「大丈夫、40歳代になったら、ポジションも上がると思うし、年収だってUPするから…。そしたら、繰り上げ返済しちゃえばいいんだ…」 と思い直したそこのアナタ!
繰り上げ返済がいかに計画した通りにならないものなのか?まだ気づいていないようですね。では、その理由を検証しましょう。

気持ちはあるのに…進まぬ繰り上げ返済


原因は、教育費


繰り上げ返済は、返済期間が短縮でき、支払い利息も減らす効果をもたらします。
株、ファンド、FXといった一瞬でお金が泡と消えるリスクある投資より、繰り上げ返済をするほうが将来の資産形成に現実的なメリットがあると説明する人もいます。
まあ確かに効果が確実で目に見えるので、できれば実行していきたいですね。
先ほども言いましたが、完済年齢を65歳以上に設定している場合は、何度か繰り上げ返済を実施しないと短縮できないことになります。
それでもなかなか実施できない人が多い、大きな要因として教育費の増加が挙げられます。
住宅ローンを組んだ時から年収が増えたとしても、子供の成長に合わせて教育費も増加する傾向になります。中古マンション売却査定して売却しマイホームを手に入れたときは、子供はまだ生まれていなかったか、幼かったりすると、成長するにつれ膨らむ教育費をイメージするのは難しかったことでしょう。
やりくりすれば、何とかなる!と思い切って限度いっぱいの住宅ローンを組む人も少なくありません。
私立中学受験を子どもにさせたいと考えている方は、高い塾代が小学4年から発生することを念頭に入れておきましょう。
たとえ、中学は公立でも、高校は良いところに…と塾代が必要になるかもしれません。
ウチの子供はそんなに頭良くないから、お金はかからない…とならないのが、難しいところ。
学校の授業についていくために、塾に通わせなくてはならなくなれば、結局中学生になったら、たいていは塾代が発生することになります。
高校が私立になったら、公立に較べて授業料は値上がりし、公立高校に進んだら進んだで大学受験の対策として塾に行かせることになれば、また塾代です。無事大学に進学できても、私立なら高額の授業料、国立、公立でも当然授業料が発生します。もし親元から離れた大学に進学したら、一人暮らしのための仕送りをしなくてはならず、それは、2本めの住宅ローンのレーンになってしまいます。
子どもの教育費は、御覧のように特に教育熱心でなくても発生し、子供の成長に伴い増加してしまうのです。
ひと昔前より高額な塾代を含め、教育費は増えることはあっても減ることはないということを頭に入れておく必要があります。

ご注意あれ、繰り上げ返済病のアナタ


子どもの教育費にお金がかからないうちに、どんどん繰り上げ返済しちゃえばいいじゃない?という甘い考えだと大変危険です。
何十年も続く、住宅ローン返済から解放されたくてせっせと繰り上げ返済にお金を回した結果、手元に貯金がなくなった…という人はいませんか? これを私は、「繰り上げ返済病」と呼んでいます。 「繰り上げ返済病」にかかって貯金がゼロのまま、教育費が増加する時期に差し掛かるともうどこにもお金はありませんので、教育ローンを組むことになります。
ご存知でしょうか?教育ローンの金利は、住宅ローン金利よりも高いんです。
低金利な住宅ローンを組んで、返しすぎ、高い金利の教育ローンを組むはめになる…完全に本末転倒ですね。
そんなことにならないよう、子供が幼いうちは、無理に繰り上げ返済せず、教育資金を貯めていくことをオススメします。
年収から算出した適正な基準で、買い入れしていれば、将来の教育費増加分があったとしても繰り上げ返済を検討する余裕はきっとできます。
結論としては、まず「借り過ぎてはいけない」ことが最大の安全策です。
繰り上げ返済が難しいワケは、ご理解いただけたでしょうか?

さて、今、住宅ローン返済が厳しい時になにか対策があるでしょうか?
中古マンション購入者の方法を見てみましょう。

中古マンション購入者の対処のしかた


経済合理性の観点でみれば、同額の戸建と中古マンションを比較すると、戸建が断然、有利です。
なぜなら、中古マンションには住み続ける限り続く、月々の費用が発生するからです。
・管理費
・修繕積立金
・駐車場使用料
・駐輪場使用料

首都圏の物件の管理費平均は、月々約15,000円。
築年数が増えるほど大きくなる修繕積立金は、首都圏平均が月々約14,000円です。
駐車場が10,000円だったら、中古マンションでは管理費、修繕積立金、駐車場代の合計で、39,000円かかりることになります。
つまり、戸建に比べて、中古マンションは、月々+4万円の固定費用が発生するというわけです。
月々4万円をずっとシミュレーションしてきた同様の条件で考えると、なんと1,336万円の借入価値と同等です。
例えば、平均的な価格の5,000万円で中古マンションを購入は、6,336万円の戸建と同等という意味なのです。
大変大きな金額の差が発生するのですね。

もちろん、戸建については、自分で修繕費を負担する必要がありますのでしっかり積み立てなくてはなりません。
戸建ての修繕費平均額が、30年ターム、700万円弱と言われていますので、中古マンション購入の場合の月額固定日4万円を35年分積み上げた1,336万円の借入価値に比較すると、それより少ない額で済むことになります。
同額なら、お得感があるのは、中古マンションよりも戸建の方というわけです。
マンションが中古になってきて住宅ローン返済が厳しい人は、中古マンション売却査定して、戸建へ買い替えを実施すると大抵は、目覚ましい効果が生まれます。
今よりも少し遠くへ移動するかもしれませんが、戸建への買い替え、住み替えを検討してみてください。

このように、住宅ローン返済を軽減する方法として、現在住んでいる家を高く売却査定して安い家に買い替えることが、現実的に最も多くの人が選択しています。
それは中古マンションであっても中古戸建でも同様。
ローン返済から解放されたいなら、現在の家を少しでも高く売却査定して月々の返済額が低い家に引っ越すという方法があります。
次は、高く売却査定を行う方法について御説明していきます。

少しでも高く!売却査定するには…


「一般媒介契約」がキモ


不動産は、「安く購入する」ことは理論上、できないのですが、「高く売却査定する」ことだったら可能です。
売却査定理論を正しく理解することが、売却査定前には必要です。
分譲戸建、分譲中古マンションというのは、どんな不動産であっても、場所、立地、回数、外観、内容、といった空間的なものを校了すれば、世界中で全く同じものは一つもない、たった一つの財産と言えます。
不動産以外ですと、有名な絵画もたった一つの財産でしょうか。
このたった一つの財産をなるべく高く売却査定する方法として、入札形式というのがあります。よく目にする絵画のオークションは、入札時にどんどん値がつりあがり、最終的に驚愕の値段になったりします。
このように、入札火価格がつり上がるのは、競争原理が飼い主側のみに働いているからです。
とはいえ、一個人が自分の住戸を売却査定して売却査定するにあたり、入札形式を選択するというのは、現実的は言えませんよね?
これに最も近い形が、疑似入札による売却査定で、疑似とは言っても競争原理を買主側に働きかけ、高値で売却査定することを目的にしています。

疑似入札では、複数の不動産会社に仲介依頼することで、お互いを競争させる…という形なのですが、その方法をとるための契約形式を「一般媒介契約」と呼びます。
中古マンション売却査定側は、買主側である複数の不動産会社に仲介依頼することで、競争原理を働きかけるというのが、理論的な高額売却査定方法です。

なにそのタンポ、カシタンポ?


ちょっと費用は発生するのですが、中古マンション売却査定時に、既存住宅瑕疵担保保険(以降、「瑕疵担保保険」とする)を付けて、高額で売却するという選択もあります。
「瑕疵担保保険」とは、売却査定後、売却査定時に顕在化しなかった瑕疵(かし)が発見された状況で発生する補修費用などを保険金でリカバリーできるという保険です。
「瑕疵担保保険」がイケてるのは、瑕疵担保を負担するのみならず、買主が負担しなくてはならない登録免許税、不動産取得税まで、割引してくれることです。
この理由から、「瑕疵担保保険」には、買主側にとり確実な経済的メリットがあるので、売却査定し易いと言えます。
この保険がついている物件は、相場から1割ほど高く売却査定した事例が見られていますので、まだ付いている中古マンションは少なく、他の中古マンション売却査定物件と比較してもかなり差別化できますので、強くオススメします。

最後に…


ここまで、上場企業に勤めるボクが住宅ローン返済に苦労しているワケとその対策に関して、詳しくご説明しました。いかがだったでしょうか?
いくら苦しいと他人にぼやいても誰も解決してくれません。
本当の限界に達する前に、売却査定するなどの具体的な対策を講じるのが重要です。
経年劣化という弱点を持つのが不動産。
ダメだと思ったらなるべく早く売却査定し、ムリなく返済できる住宅ローンを組みなおし、新しく精神衛生上ヘルシーに生きるための新居を手に入れましょう。

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