中古マンション売却査定のポイント(148)任意売却を自発的に

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

今さら聞けない!任意売却を自発的に実施する!

住宅ローンが払えなくなったけど、「競売だけはイヤだ!」と思い「任意中古マンション売却査定」をしようとしても、実はとても面倒だということに気付くはずです。
その通り!任意中古マンション売却査定を実施するには、その特徴と方法についてきちんと把握していないとひどい目にあいます。
そうならないために、今回は、任意中古マンション売却査定の「イロハ」を丁寧にお話ししましょう。

ローンを払えなくなった人が実施する中古マンション売却方法…それが任意売却


1.1.丸ッと、特徴

元々、住宅ローンの返済不能という場合の法的措置は、競売による中古マンション売却査定が行われるのですが、その法的措置によらず、任意で中古マンション売却査定する事を「任意売却」と呼びます。

仲介を行う不動産会社は、任売(任意売却)専門業者になりますが、手続的なものは通常の中古マンション売却査定と同じと考えて問題ないです。
が、債権回収が目的ですので、早期売却、つまり販売期間が短い特徴があります。
現状有姿、瑕疵担保免責などが中古マンション売却査定前提のため、一般人は、任意売却物件は購入しづらい側面があります。
ですので、購入者の多くは、転売目的の不動産会社で、任意中古マンション売却査定による価格は、買取金額と大体同じ水準が一般的と言えます。

1.2.高値で売れる!わけではない…。

買取価格のボーダーが市場価格の8割程度という理由で、任意中古マンション売却査定の中古マンション売却査定ボーダーも同水準である市場価格の8割程度が一般的です。
むろん、必ず買取業者に中古マンション売却査定するとは限らないため、一般消費者に市場価格手順で、高く
つまり、「誰に売るか」で任意中古マンション売却査定の価格水準は変わるということです。
では、任意中古マンション売却査定が持つメリット及びデメリットを考えてみます。

任意売却が持つメリット及びデメリット



2-1.任意売却が持つメリットは4つ

1)買受人を選ぶことができる。
これは、競売では不可能なため、今の家にずっと住みたい人は任意中古マンション売却査定にメリットがありますね。
ちなみに、競売で自分が落札できたら、今の家に住み続けられます。
競売になったら、住み続けられる確証はないという意味です。

2)売却額は、自由に配分できる。
任意中古マンション売却査定では、中古マンション売却査定額を債務者と債権者間で、話し合いで配分することもできます。
例えば、債務者側が「引越代は欲しい」とリクエストし、債権者が了解すれば、中古マンション売却査定額に引越代を上乗せできたりします。これも競売ではできませんのでメリットです。

3)売却後のローン残債の返済方法を、話し合いで決めることができる。
任意中古マンション売却査定後(競売でも同様ですが)、住宅ローンが完済できなかったら、残債を返済しなくてはなりません。
競売ではできないこと、それは、中古マンション売却査定後のローン残債の返済方法を話し合いで決めることができることです。
「楽な金額」で決めておけば、中古マンション売却査定後の返済が苦しくない金額で進めることができます。

4)近隣の人にばれない。
競売になると、裁判所が運営する「不動産競売物件情報サイト(通称:BIT)」に物件情報が掲載され、世間の目にさらされてしまいます。 近所には、決して知られたくないなら、任意中古マンション売却査定にメリット、有り!です。

2-2. 任意売却が持つデメリットは3つ

1)任意中古マンション売却査定にはルールがないため、全てを話し合いで決める必要がある。
価格合意、中古マンション売却査定額の配分をどうするか?引っ越し代をどこから出すか?引っ越しタイミングなど。交渉ごとが苦手な人にとって、気の重い調整になります。

2)任意中古マンション売却査定を持ち掛ける業者には、悪徳業者もいる。
手数料だけ先に支払わせ、実際は何もしないという悪徳業者が存在します。
「任意売却の方が競売よりも高く売れる」、「任意売却だと引越代が出ます」など、巧妙に近づいてくる業者に注意してください。

3)自己破産を考えている人には不向き。
自己破産は、どんな形にせよ借金がチャラになるため、わざわざ面倒な調整をして任意中古マンション売却査定する必要はないのです。
今の家に少しでも長く住めて、手続きも全部やってもらえる競売を選択してください。

残念ながら、任意中古マンション売却査定には詐欺業者も多くいるので、本当に競売ではうまくいかないのか調べなくてはなりません。では、必要な競売の知識を次にお話しします。

競売…本来の債権回収の手続き(一括返済目的)


3-1. 丸ッと、特徴

住宅ローン融資を受ける時、家を担保に入れることを、「抵当権を設定する」と言います。抵当権が実行されるのは、住宅ローン返済が滞った時です。
具体的な抵当権の実行を「競売」と言い、国が認めた債権回収の法的手段なので、裁判所が実行します。
昔からのイメージで「競売は安い、任意中古マンション売却査定は高い」と思いがちです。
今では民放の短期賃貸借制度の廃止(H15年改正)をはじめとし、競売の法的整備が進んだので、競売の落札者はほぼリスクない物件購入が可能です。

3-2.競売、価格目線はどのぐらいか?

例えば、都内の更地になった競売物件は、地価公示水準程度で落札されているものもたくさんあります。
普通、都内だと、地価公示水準での物件購入はなかなかできないので、地価公示価格で購入できると多少安いということはありえますが、買取業者の購入相場での2割ダウン価格に較べれば高いです。
民法改正から15年が経過しており、「任意中古マンション売却査定は高い」という常識が覆るのは時間の問題ですね。
先に言いましたが、任意中古マンション売却査定では、「誰に売るか」が高く売却できるかを決めることを忘れないでください。
任意中古マンション売却査定か競売を選択するうえで、競売のメリットとデメリットを知る必要があります。

競売が持つ3つのメリット及び3つのデメリット


4-1.競売が持つメリットは3つ

1)競売は、債権者側で手続き全てを行うので、債務者は特に何もする必要がない。
債権者が複数いても調整の必要がないので、このような物件の場合は、特にメリットがあります。

2)競売は時間がかかる分、長く住み続けられる。
自己破産を予定している人なら、借金の完済の必要がないため、「何もしないで長く住める」競売が断然メリットがあります。
通常は、競落までに1年以上かかるので、その間、生活を立て直しできる時間もできます。

3)競売には強制力がある。
たとえば、サラ金業者から借金していても、サラ金業者でさえ、競売のルールに従うしかないのです。
自分を守るためにも、質の悪い債権者からお金を借りている時は、競売を選択するべきです。

4-2.競売が持つデメリットは3つ

1)これから競売にかかる物件が公開される。
競売途中で任意中古マンション売却査定に切り替えることができるので、公告された途端、任意中古マンション売却査定専門の業者からDMが来たり、家に尋ねてくるなどのアプローチを受けます。
悪徳業者に注意する必要があります。
また、物件公開により近隣にばれてしまうかもしれません。

2)中古マンション売却査定後に残った住宅ローンを支払わなくてはならない。
任意売却では、その後の支払い方法を話し合いで決めることができますが、競売だと厳格に支払要求されます。
競売はルールが明確な分、交渉の余地はありません。

3)競売では買受人を選べない。
今の家に住み続けたいなら、競売は向いていません。
おおざっぱに言えば、今の家に住み続けたい人は任意中古マンション売却査定が向いていて、自己破産を予定している人には競売が向いています。
そのほか、債権者の数、ローン残債の多寡等、どちらが有利か?を選択する形になります。
では、任意中古マンション売却査定の流れを紐解いていきましょう。

任意売却の流れ


5-1.まず、住宅ローンの滞納が発生する

住宅ローンが支払えなくなったら、まず、返済額を減額(リスケジュール)相談を行います。それでも持ちこたえられなかったら、滞納が発生することになりますが、少なくとも3ヶ月程度の滞納期間が必要です。

5-2.次の段階、期限の利益の喪失が発生する

長期間にわたり少しずつ返済していけばよい…というお金を借りる人に与えられた利益を「期限の利益」と呼びます。
3~6ヶ月、住宅ローンの滞納が続くと、「期限の利益の喪失」が発生し、銀行から一括返済を求められてしまいます。
5-3. 次の段階、任意売却か?競売か?のジャッジ

「期限の利益の喪失」により、このままだと競売へ移行します。
条件の良さそうな中古マンション売却査定物件であれば、債権者から任意売却をしないか?と言われることもありえます。
競売の入札が開始されるまで半年以上の時間がかかるため、その間任意売却を行うことができ成功すれば、債権者に競売を取り下げてもらうことが可能です。

5-4.次の段階、任意売却専門業者に相談する

任意中古マンション売却査定は、特殊な業務を多く含む理由から、任意中古マンション売却査定専門の不動産会社に依頼するのが普通です。 詐欺被害を避けるためにも、債権者に信頼できる専門業者を紹介してもらいましょう。

5-5.次の段階、売却価格査定は任売専門の業者に一任

任意中古マンション売却査定の際、価格査定は、任売専門業者が実施します。
早期中古マンション売却査定価格が前提なので、一般的な不動産一括査定サイトでは査定できません。
大まかには、一般的な一括査定サイト査定価格の8割程度が、任意中古マンション売却査定の査定額となります。

5-6.次の段階、債権者との調整&合意

任意売却専門業者の査定後は、債権者に、その査定額で任意中古マンション売却査定して良いかの確認になります。
査定額がローン残債以上なら問題ないですが、ローン残債を下回るなら、中古マンション売却査定後のローン残債は果たして返済できるか?検討します。
債権者の合意で、ようやく任意中古マンション売却査定に移ります。

5-7.いよいよ、販売が開始される

債権者が合意すれば、販売スタートです。購入希望者が出てきたら、通常の中古マンション売却と同じように内覧見学に対応します。

5-8.ようやく、買受人が決定する

希望価格で価格提示する買受人が現れれば、買受人決定ですが、大抵の場合、買取業者となることが多いです。
買受人が現れない時は、中古マンション売却査定額を下げてよいか?債権者に了解をもらいます。
買受人が現れない、中古マンション売却査定額を減額できない時、任意売却は失敗になります。
そうなれば、競売の手続きが進むことになります。
というのも、失敗した時のために、任意中古マンション売却査定が成功するまで、競売取下げはしないからです。

5-9.売れるのか?売買代金の承諾&配分の調整

買受人が現れた場合は、中古マンション売却査定して良いか?債権者に承諾を得て、売却金額の配分方法も決定します。引越代も配分調整の中で出します。
複数の債権者がいる場合には、ハンコ代と呼ばれる担保解除料を、後ろ順位の債権者より請求されたりします。

5-10.いよいよ、契約締結&決済

配分に関する了解が得られれば、最後は引渡になります。
任意中古マンション売却査定は普通の売却とは異なり、債務者が手付金持ち逃げを防ぐため、売買契約と引渡を同日で行います。
一連の中で、最も調整が難しいのは、債権者をはじめとした「利害関係人の合意」なので、「利害関係人の合意に」に関して、再び紐解いて行きましょう。

誰の事?利害関係人


利害関係人とは、
・債権者
・共有者
・連帯保証人
の三者が主に関わってきます。
それぞれから了解の必要があります。

6-1.一番大事な債権者の合意

任意中古マンション売却査定で最も大事なのは、債権者の合意でしょう。
1)売却予想額がローン残債を上回っている
2)債権者が1社のみ
上記が、比較的合意を取りやすいパターンです。

中古マンション売却査定予想額がローン残債を上回っていれば、問題ないですし、任意売却は競売より早期回収可能なので、債権者の協力も得やすいです。
しかし、中古マンション売却査定予想額が、ローン残債を下回っていると、中古マンション売却査定後の残債処理も含めて合意を得なくてはなりません。
この時、緩い返済条件を設定しておくと、任意中古マンション売却査定後にゆとりある返済が可能になります。
次に、債権者が1社のみなら、交渉はかなりスムーズですが、債権者が複数だと交渉は急に難航します。
設定した時期の順番が優劣つけるというのが抵当権の基本ルールです。
最初に抵当権を設定した人が一番抵当権者、2番目の抵当権を設定した人が二番抵当権者です。
競売になると、抵当権の設定順位が前の人が優先され、売却額が配分となるため、後順位の抵当権者の回収見込みは、低くなります。
任意売却では、この配分を自由に決められるので、後順位抵当権者にも回収のチャンス生まれます。
そのため、任意売却では、後順位抵当権者がハンコ代と呼ばれる担保解除料を請求してくるのですが、売却額の中から担保解除料を出すと、先順位の抵当権者の取り分が減少するので、一番抵当権者が不満を表す…といったように、調整が難しくなっていきます。
加えて、債務者が引っ越し代も要求となれば、一番抵当権者の取り分がさらに減って…。複数の債権者がいても任意売却を選択したい時は、強い気持ちで配分方法の調整をしてください。

6-2.こんなケースは?共有者の同意

複数で共有されている物件は、共有者の同意を得なくてはなりません。
任意売却の特殊な状況ではなく、共有物の売却の場合、共有者全員の同意が必要だからです。
例えば、中古マンションの共有名義変更しないまま離婚した後に、任意売却せざるをえないというケース。
この時、相手と連絡が取れない場合、共有者が同意しないなどの理由で、任意売却が不可能な状況が発生します。
共有者の同意がなければ、任意売却どころか、普通の売却でさえできなくなるのです。

6-3.納得してもらいたい!連帯保証人の同意

任意売却後にローン残債に対する連帯保証が引き続き続くので、任意売却では、連帯保証人の同意も必要です。
この件でも、よくあるのは、離婚後の任意売却、夫が債務者、妻は連帯保証人になっているケースで、連絡が取れない等、連帯保証人の同意が得られないと、任意売却はできません。

任意売却に踏み切るためには、銀行に話を切り出すタイミングがキモとなるので、そこを紐解いて行きましょう。

いつ言い出せばいい?任意売却を切り出す


7-1.Answer:競売申立ての前がイチバン!

債権者が競売申立てをする前!
任意売却を切り出すにはここがイチバンのタイミングです。
住宅ローンが払えなくなり、競売申立てがなされるまで、約4~8ヶ月かかるので、この間に、任意売却希望の申し出をしてください。

7-2.交渉のコツ~合意を得るために

任意売却を申し出るとき話が早いのは、具体的な買受額と買受人が決まっている場合です。具体化するため、買取業者の買取価格の数字を持参すれば確実です。
買取業者の買取価格は、市場価格の80%程度は、ほぼ任意売却の相場ということは前にお話ししました。
買取を切り出す時は、具体的な買受人と買取価格の提示を準備することが肝要です。
返済しきれない住宅ローン残債の返済方法についても話し合うことができるでしょう。
4~8ヶ月の間に、共有者と連帯保証人の了解と、買取業者の価格を取得し、任意売却を切り出しましょう。

次は、このまま住み続けたい人が買受人を探す方法ついて紐解いて行きましょう。

だってこのまま住み続けたい…買受人を探す!



買受人を選べるメリットを生かし、任意売却すれば、住み続けられます。
例えば、親、投資家などに任意売却で購入してもらい、任意売却後は、購入者に家賃を支払っていきます。(セールス&リースバック)

債権者から任意売却の合意が得られても、債権者が複数いる人にとって、さらに債権者間の配分という課題があります。

どうするの?債権者間の配分を検討する



9-1.決まってたほうがラク~自由だから揉める

債権者がたくさんいたら、売却額はその債権者に配分しなくてはなりません。
競売でルールが法律で決まっている配分も、任意売却では、自分たちで配分方法を決めることになるのがかえって大変です。
声の大きい後順位抵当権者が、タチの悪いサラ金だともう厄介です。
このような場合、競売であれば一番抵当権者が全て受け取ることができますが、任意売却だと二番抵当権者以降も、ハンコ代と呼ばれる担保解除料を主張してきます。

9-2.ハンコ代を抑えろ!担保解除料の目安

ハンコ代と称する、ローン残債を少しでも回収するぞ~という内容です。
ルールのないハンコ代は、揉めることが多いため、住宅金融支援機構が、ハンコ代の目安を以下のように開示しています。

二番抵当権者 …30万円もしくは、残元金の一割のどっちか低い方
三番抵当権者 …20万円もしくは、残元金の一割のどっちか低い方
四番抵当権者 …10万円もしくは、残元金の一割のどっちか低い方

上記を目安にして、調整してみてください。
法律ルールのない任意売却は、上記の形の目安などを盾にしながら、調整を進めていくのがコツになります。
そして、一つ一つ配分のルールが決まるたび、必ず書面に保存しておきましょう。
これがリスクヘッジとなり、後で揉めた時の防御策となってくれます。

ラストに、任意売却の際、売買契約のコツを紐解いて行きましょう。

ここが違う!任意売却の売買契約書


10-1.3つアリマス!特殊なこと

任意売却では、3つの買契約に通常の売却とは異なる特殊な部分があります。
①瑕疵担保責任の免責
売却後3ヶ月間は売主が瑕疵担保責任を負うことが多いのが、通常の売買ですが、任意売却では瑕疵担保責任を売主は負いません。 ②現状有姿による売却
買主は、引渡時に何か不具合が発生しても、それに対して不平を言わず、そのままの状態で引き受けることが大事な条件になります。 ③公簿売買
公簿売買では、実測面積が後から実測したとき、違っていたとしても、精算することはないのです。実測精算はしないということを意味しています。

10-2.そうだったのか?買主に不利なワケ

一見するとこれらは、売主に有利で買主には不利な条件ばかりです。
なぜ、売買にこのような条件を付けるかというと、任意売却は抵当権を外すための売却であるからです。
後から買主がクレームを言って、普通の売却と同じ条件にしてしまうと、損害賠償や契約の解除、売買代金の変更などもできます。
しかし、こんなことをしてもし、売却が白紙撤回されれば、抵当権の再設定が必要となり、二度手間になんです。
任意売却では、買受人はこんなキツイ条件でも承諾できる人が必要となります。
やはり、任意売却で一般人に対して、物件を高く売るというのは、困難になります。
試しに、買取の一括査定サイトで見てみると、結果は、大体、任意売却での売却額同様になります。

総 括


今さら聞けない!任意売却を自発的に実施する!
を紐解いてきましたがいかがだったでしょうか?
任意売却は1)今の家に住み続けていたい人2)売却額よりローン残債が低い人、3)債権者が1社(一人)のみの人向きと言えます。 当てはまらないなぁという場合は、任意売却を本当に選択する必要があるのか?を再検討しましょう。

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