中古マンション売却査定のポイント(151)マンション売却時の特別控除

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中古マンション売却時の税金は払わなくてもいい場合がある!3,000万円の特別控除とは?

相続や買い替えなど、様々な理由で中古マンションを査定・売却を考えることがあると思います。その時に気がかりの一つなのが税金です。 単純に、買った金額よりも高い金額で売れれば所得税が発生する、と言い換えればイメージしやすいかと思います。
中古マンションを査定・売却する際に税金がいくらかかるのかも頭の片隅に置いておくと、中古マンションの査定・売却する時にかかる費用がいくらになるのかクリアになり、不安解消にもなりますよ!
この記事では、中古マンション等不動産の財産を売却したときにかかる所得税を軽減する、「居住用財産の3000万円の特別控除」についてわかりやすく解説します。
3000万円の特別控除があるおかげで、多くの人が中古マンション等の不動産を売却しやすくなっています。この特例の条件に当てはまる場合は大いに活用しましょう。

中古マンションを売却!発生する税金とは?


中古マンションを売却してかかる税金は譲渡所得という所得税


所得税は、中古マンションを査定・売却した時に利益が生じるとかかるものです。
不動産などの財産を売却して出た利益のことを譲渡益と言います。この譲渡益に税金がかかります。中古マンションを査定・売却したいとなったら、当然高い査定金額がでるほうがうれしいものです。ここで高い金額で売却したら高い税金がかかると思われがちですが、3000万円の特別控除があるため、所得税はかからないようになりますので安心してください。
ちなみに、税金は売却した金額そのものにかかるわけではありません。
自身の中古マンションを例えば3000万円で売買成立した場合に、この3000万円×所得税の税率ではないのです。
中古マンションを売却できた金額を“譲渡価額”といいますが、この譲渡価額から、マンションを購入した時の金額“取得費”と売却にかかった仲介手数料などの“譲渡費用”を引いた金額に税金がかかります。
算出された金額を、“課税譲渡所得”と言い、この金額に税率をかけた金額が支払わなければいけない税金になります。
ちなみに、取得費ですが、購入した時のそのままの金額を書くことはできません。当然何年か住んだあとに売却するでしょうから、建物は経年により劣化していきます。実際計算する時には、取得費からマンションが使用により劣化した金額“減価償却費”を引くのを忘れずに。

譲渡所得がマイナスになったら税金はかからない


中古マンションの価格が、購入した時よりも値上がりしていたら、売却益がでるので所得税が発生します。
逆に、中古マンションを高い金額で購入していたけれど、いざ売却したら購入金額よりも下回った、という場合には売却益は出ません。そのような状態を売却損と言いますが、この場合課税譲渡所得がマイナスになりますから所得税は発生しなくなります。

安く購入した中古マンションや購入した金額がわからない中古マンションの場合


3000万円の特別控除が響いてくるのは、例えば以下のような人たちです。

・マンションを購入した時は安かったけれど、都市開発で人気の高い街になり売却額が跳ね上がった
・親の中古マンションを相続したけれど取得費がわからない

前者は、近年、都市の再開発などで従来の下町がショッピングモールもあるような近代的な街に生まれ変わるような場所がところどころで見られます。バブル期と違いどこでも聞ける話ではないですが、親の代から住んでいる土地が急に人気の町になって価格があがるようなことは時々ニュースにも取り上げられています。
後者の「取得費がわからない」という場合には、中古マンションの売却金額をもとに計算します。売却金額のうちの5%を取得費として計算するのです。中古マンションをもし、3000万円で売却できて、取得費不明だとしたら、取得費は150万円となります。3000万円-150万円=2850万円です。
ここから仲介手数料など引かれた金額が課税対象とは言え、まともに課税されたら支払うのはあまりにも大変です。
試しに、所有期間が5年以下の場合の譲渡所得の税率(住民税含む)39.63%をかけてみましょう。算出された金額は1129万円という額になってしまいます!
ですが、3000万円の特別控除の条件に該当すれば、たとえ高額な利益が出ても、所得税がかからないか、安く済ませることができるのです。 例えば、前述の3000万円で売却できた場合に当てはめると、

3000万円(売却価額)-150万円(取得費)-103万円(譲渡費用)-3000万円(特別控除)=-253万円(課税譲渡所得)

課税対象の譲渡所得がマイナスになりましたので、結果税金はかからなくなります。
以上のように、中古マンションの取得費が極端に安い場合に、何千万円もの高額な売却益が出た人には普通に税金の計算をすると高額な税金が発生してしまいます。そのための救済措置として3000万円の特別控除があります。
もし、この特別控除がなければ、中古マンションを売却するたびに、私たちは高い税金を払わなければならなくなります。売却に税金がかかりすぎると今度は売却を渋る人が多く表れてしまいます。そうしますと、空き家が増えて犯罪や不審火などが起きかねないため、空き家解消のため税制を考慮し中古マンションなどの不動産を売却しやすくした、というのが背景にあります。

特別控除が適用されれば、中古マンション売却では所得税は生じない


中古マンションを査定・売却して、新しく住み替えたいと考える人は多数いると思います。この際に所得税が多くかかると中古マンション売買によって損をする人が出てしまします。損をするなら初めから不動産の売買をしない、という人も増えるでしょう。そうなっては、経済活性化の足をひっぱることになりかねませんし、前述のとおり空き家が続出してしまいます。
そのため、国は所得税がかからないように、3000万円を課税対象の譲渡所得から控除する施策を設けています。
その為に、居住用財産でなければならないなどの条件があります。いわゆる一般的なマイホームであればOKです。居住用に使用しているような中古マンションですと、売却しようと思った時に購入した時よりも、3000万円以上値上がりしているということはあまりないです。ですので、ほとんどの人は3000万円控除すれば課税譲渡所得がマイナスになり税金が発生しません。仮に、3000万円控除しても所得税が発生したという場合にも、10年以上住んでいたマンションだったら軽減税率も適用され、3000万円の特別控除とも併用することができますよ。

「居住用財産の3,000万円の特別控除」の条件とは


居住用財産であること


居住用財産の3000万円の特別控除をうけるには、居住用財産であることを証明する必要があります。税法上の居住用財産とは、住むために購入した中古マンションだったかどうかで判断されます。
居住用財産の譲渡に当てはまるのは以下のような場合です。

・現在居住している家屋を譲渡する
・現在住んでいる家屋と土地を譲渡する
・住めなくなった家屋を譲渡する
・住めなくなった家屋と土地を譲渡する
・災害などで家屋が無くなって土地を譲渡する

なお、居住用財産であるには期限があり、空き家になってから3年目の12月31日までです。
その3年間の間は、人に貸しても構いません。
災害の場合には、災害が起きた日から3年です。

居住用財産以外の条件


さらに、以下の要件にも当てはまらなければいけません。

・前年、前々年に居住用財産の3000万円の特例を受けていないこと
・今回の譲渡について他の特別控除を受けていないこと。(軽減税率はOK)
・一定の特別な関係者への譲渡ではないこと

以上に当てはまることで、3000万円の特別控除を受けることができます。

居住用財産になるための注意点


以上のように、自身が所有しているマンションに住んでいることが条件に挙げられますが以下の場合にはどうでしょうか。

・単身赴任
・病気療養で長期入院、転地療養することになった

このような場合に、配偶者が自宅に住み続けて、単身赴任や病気療養などの事由が解消されたら再び所有者が居住すれば、居住用財産として認められます。
しかしながら、単身赴任先で家を購入した場合にはどちらを主に住んでいるかで判断されます。居住用財産と認められるのはどちらか一つです。
単身赴任、病気療養などを理由に所有者が一時的に家を離れたときに、配偶者ではなく、子供など、生計を一にする親族が家に住み続ける場合にも、居住用財産と認められます。その場合に、所有者は単身赴任先で賃貸の住居にすまなければいけません。
この場合、生計を一にする親族が転居して住まなくなり自身も戻らない場合には、1年以内に売却しなければ、3000万円の特別控除は受けられなくなります。この時の期限は3年目の12月31日ではないので、ご注意ください。

3000万円の特別控除は他の特別控除と同時に使えない場合がある。


3000万円の特別控除を受けるには、他の特別控除を受けていないこと、と前述しました。中古マンションを買い替える時に買い替え特例を利用したり、売却損が出たときに、譲渡損失の繰り越し控除など行うと3000万円の特別控除は適用されません。他の特例との同時使用ができないので注意してください。また、新しくマンションを購入して住宅ローンを借り換える場合もあるかと思いますが、住宅ローン減税を受けると、その際にも3000万円の特別控除が受けられなくなります。3000万円の控除を選ぶか、他の控除を選ぶかは計算してみて得な方を選択してください。
中古マンションを売却しようと思い、3000万円の控除を受けるか、他の特別控除を受けるか迷う場合には、ひとまず不動産業者に聞いてみましょう。不動産の関わる税金の概略を教えてくれると思います。中古マンションの査定を依頼する時には、なるべく複数の不動産業者か仲介業者に査定を依頼して、自身にあった業者選びをするほうが良いです。税金がネックでしたら、売却にも税金にも詳しいベテラン営業マンがいる業者を選択肢に入れても良いですね。
しかしながら、軽減税率だけは、3000万円の特別控除と同時に利用できます。後述に詳しく解説します。

10年以上住んでいた中古マンション売却には軽減税率が適用される


居住用財産の3,000万円の特別控除は、何かと他の特別控除と同時使用ができないのですが、唯一「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とは同時に利用可能です。
中古マンションを査定・売却する時には、居住した年数によってかかってくる所得税の税率が変わります。
5年以下居住していたら“短期譲渡所得”(税率39.63%)、5年以上居住していたら“長期譲渡所得”(税率20.315%)です。長期譲渡所得の中でも10年以上の居住用財産ですと、さらに軽減税率が適用されます。長期譲渡所得で軽減税率の適用は6000万円までとそれを越える部分とで税率が変わるので注意してください。
各税率は以下のようになります。

・長期譲渡所得、軽減税率の特例(居住期間が10年以上)
譲渡所得6000万円以下の範囲
所得税10% + 復興特別所得税0.21% + 住民税4% = 14.21%
譲渡所得6000万円を超える範囲
所得税15% + 復興特別所得税0.315% + 住民税5% = 20.315%

相続した中古マンションを査定・売却した場合


中古マンションを相続したものの、自分では住まない場合には、査定して売却することを検討すると思います。相続した中古マンションを売却する際に、3000万円の控除を受けるにはどうしたらいいのかお話します。
相続の場合は、自分が住んでいた中古マンションを売却する時とは“居住用財産”の定義が少し違いますから注意してください。
自分が居住していた中古マンションを売却するときでも、3年間は人に貸してもいいと前述しましたが、相続の場合は人に貸してはいけません。
相続した中古マンションを査定・売却して3000万円の控除を受ける条件は以下です。

・1981年5月31日以前に建てられたこと
・親など被相続人直前まで一人暮らししていた
・区分所有登記がされていないこと
・相続した日から3年目の12月31日までに売却すること
・中古マンションが一定の耐震基準を満たしていること
・中古マンションの譲渡金額があわせて1億円以下であること
・相続後、居住用、事業用、貸付用、になっていないこと
・夫婦間など同じ生計にあるなどの関係がある人に売却していないこと など

このように、相続した財産の中でも中古マンション等の不動産は、3000万円の特別控除のように税法上の特例があり、売却しやすくなっています。
これには相続が理由で空き家増加する社会背景が原因になっています。空き家が多いと防災・防犯上治安が悪化することにもつながります。空き家を減らすため、税金を軽くすることで不動産売買を促しています。
相続した中古マンションですと、何十年も前に購入しているため、取得費が安かったり、わからなかったりします。取得費が安いと、課税される譲渡所得が高額になってしまうのは前述のとおりです。
相続した財産である、中古マンションなどの不動産にも、3,000万円の特別控除を導入することで、相続財産が売却しやすくなるわけです。このことは、今後、ますます少子高齢化社会になることは見込まれますから、今すぐに相続の予定は無くても覚えておくと先々役に立つと思いますよ。

まとめ


以上、中古マンションなどの不動産を査定・売却した時の税金を軽くする、3,000万円の特別控除について解説させていただきました。
この3000万円の特例控除は、10年以上居住した中古マンションの軽減税率以外の特例控除とは併用することはできません。
3000万円の特別控除を選ばない場合には、住宅ローン控除や、買い替えの特例、相続でしたら、相続税を不動産の取得費に含めるという選択肢もあります。それぞれを計算してみて、どの特別控除で一番税金が軽くなるのか考えてみて下さい。不動産売却には様々なことで頭を悩ませるかもしれませんが、税金の計算式はそれぞれそれ程難しくありませんから、順番に計算してメモしておくと不安がなくなりますよ。
また、3000万円の特別控除をフルに活用するならば、中古マンションを高く査定・売却するのが一番です。高く売却しても、3000万円の控除を利用できれば所得税を払って損をすることがなくなるからです。中古マンションを高い価格で売却するなど、よりよい形で売却するには、なるべく複数の不動産業者や仲介業者に査定を依頼することが重要です。複数社に査定を頼むと、相場もわかりますし、各社比較することでよりよい不動産業者を選ぶことができます。税金のことが気がかりでしたら、より詳しく丁寧に説明してくれる営業マンであるかを判断基準にしてもいいですね。
複数社査定を頼む場合には、無料のインターネット一括査定サイトが便利ですので、ぜひ利用してみてください。
中古マンション査定・売却手続きが税金の面でもスムーズに行えることを祈ります。

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