中古マンション売却査定のポイント(154)マンションの最適な売り時

中古マンションを高く売却するのに最適な“売り時”はいつなのか徹底解説!

中古マンションを査定して売却する時に、実はとても大事なのが売却する時期なのです。どうせ中古マンションを売るなら、早く売り抜けたいとも思うでしょうが、できれば高く売れたほうがうれしいものです。高く、早く売るにはどうしたらいいのか?この記事では、中古マンションを売却する“売り時”についてわかりやすく説明します。
売り時のポイントは以下の3つです。

・中古マンションの価格が高い時に売る
・住宅ローンの金利が低いときに売る
・春先や夏は売れにくい

では、上記のような状況はいつ訪れるのか?順を追って説明します。

中古マンション売却の基本、値上り・値崩れ・手残り


中古マンションを売却した時に、いくら手元に残るのか計算することがありますが、子の手元に残ったお金のことを“手残り”と言います。
また、値上がったタイミングで売却するのがベストですが、これを見極めることを「値上り」、値段が下がり始めることを「値崩れ」と言います。
中古マンション売却をする投資家たちはこの3点を意識しています。

中古マンションが値上がるとき


値上りとは、読んで字のごとく、土地やマンションが値あがることですが、これは自分ではどうすることもできない市況のことですので、見守るしかありません。
不動産市況が活発になってくると、不動産の価格が値上がりします。

中古マンションはなぜ値崩れるのか


値崩れの原因は、主に建物の経年劣化です。築年数が古くなるほどに値段が下がります。大体築5年までは最も高く売れますが、15年経過後20年経つと売却価格は底をつき、もはやいつ売却しても同じになります。

中古マンションを売却して税金を支払った後の手残りを計算しよう


ざっくり、自身の中古マンションの相場は数千万円と知り、まるまる数千万円の現金が手に入るわけではありません。売却益が出ていたら、そこから税金を支払わなければいけません。
その、税金を支払った後に残ったお金が手残りです。
税金をなるべく安く抑えることで、手残りも多く残る可能性があります。居住した期間が5年を境に税率も変わります。
5年以内にマンションを売却すれば高く売れますが、税金を多く取られてしまいます。5年以上住んでそこそこの金額で売るのか、10年以上住むと税率もまた下がりますし、売却する具体的な時期を考えるポイントになります。
また、居住用の中古マンションを売却する場合には様々な控除を受けられますから、場合によっては所得税がかからなかった、ということもあります。いざ中古マンションを実際に査定・売却しようとするときにも、税金をしっかり頭に入れておくと慌てないで済みますよ。

売り時を判断するにはマメに相場を調べておく


チラシやインターネットで物件情報を見て相場を知る


当たり前!と言われてしまいそうですが、相場を把握しておくことは大事です。マンション売買のチラシや、不動産業者の物件情報を見て、価格帯を見ておくだけでも相場の変化に気づけるきっかけになります。
すでに、「物件情報を見るのが好きで日頃よく見ている」という方はその行動が中古マンション査定・売却の役に立ちますね。新築マンションの価格も中古マンションの価格に影響してきますから、見ていて損はありません。地域の新築マンションの価格が上昇してきたら、連動して中古マンションの価格も上がります。

実際に不動産取引をした価格を知っておく


インターネットやチラシで、近隣中古マンションの売買価格を目にするのは初めの一歩です。国土交通省のサイトに、実際に不動産売買をした取引価格を見られます。“不動産取引価格情報検索”というサイトですのでぜひ見てみて下さい。中古マンションの取引価格がみたければ、中古マンションを選択し、調べたい地域を入力すると、自分が知りたい範囲の取引情報が見られます。最寄り駅からの距離、築年数、間取り、面積など、必要にして十分に詳しく記載されています。(マンション名などは伏せられています)大いに参考になりますからぜひ利用してみてください。

こまめに査定を依頼する


一番確実なのは、自身が売却したいマンションを定期的に査定依頼することです。そうすることで、確実に値上がりや値下がりを知ることができます。インターネットの無料一括査定サイトの利用は手軽ですし、気に入った不動産業者があれば、詳細な査定をしてもらってもいいかもしれません。より正確に中古マンションの現在の価値を知ることができます。

中古マンションには売れる季節と売れない季節がある


日本は、学校も会社も年度初めは4月ですよね。新生活が始まるのが4月ですので、日本全国、春先に引っ越しを考える人は多いのです。
ですので、2月から3月が1年間で最も中古マンションが売却しやすい季節と断言できます。
逆に4月は既に新生活が始まっているため、パッタリと売れなくなります。
特に転勤は会社から直前に言われることが多いので、2~3月に購入する方は焦って購入をします。
次のタイミングは、9月です。夏休み明けに新生活をスタートさせようという人も多くみられます。
これらの場合の中古マンション売り出しは、1月に売り出し始めて2月、3月に売却できる可能性もありますし、6月に売り出し始めて7月、8月での売却成立を狙えます。
しかしながら、あくまで、季節だけの視点から考えています。あくまで目安ととらえて下さい。判断は複合的にすることをお勧めします。

中古マンションの価格には波がある!市況を見極めよう


市況から見た中古マンションの売り時を考えてみましょう。
経済の変化は、中古マンションの価格にも大きく影響を及ぼします。
2008年にはリーマンショックの影響で、中古マンションの価格も大きく下がりました。
2013年以降、市況が回復し土地価格もマンション価格も上昇しています。
東京オリンピックまでは上昇する、と言われていますが、恐らくは現在が高値のピークとみる投資家もいます。
2020年までの間に、まだまだ上がるかもしれませんが、自然災害などの影響でいつ価格がさがるかもわかりません。現在はかなり高値になっていますから、市況から考えると売り時は今だと言えます。
また、住宅ローン金利の相場が低い時の方が買い手がつきやすいです。金利が低いと購買意欲に火がつきますから、中古マンションが高くとも売れやすい傾向にあります。

中古マンション売却において築年数は重要!


中古マンションは、居住していた人が丁寧に使っていれば、10年住んでいようと状態はいいと思います。ですが、世間の強いイメージとして「築浅」は人気があり価値が高いのが事実です。新しいほど、有利に売却することができます。
具体的には、築3年まではほぼ新築として査定金額も高く有利に売却できます。
その後、築5年、築10年、築15年、築20年、と段階的に価格を下げていき、築21年を超えると価格は底値を付き、ほぼこれ以上下がらないという価格になります。
中古マンションの場合は、築6~15年の間が最も売却しやすい、売り時と言えます。すでに築21年経過していたら、いつ売却しても構いません。
築3年で売却される中古マンションはあまり例はありません。ほとんど新築のような希少性の高さから人気は高いです。
築5年でも、キッチンなどの設備はまだまだ新しいので人気があります。
築10年くらいですと、もっとも買いたいと思う人が多いです、適度に価格も下がっていて、そこまで古くもなくまだまだ快適に住むことができる、と思われるからでしょう。
築15年以降は古さも目立ち始めてくるので、部分的にか大々的にか、修繕する必要が出てきます。リノベーションやリフォームしても住みたいと思える人を見つけられるかに掛かってきます。この時、駅近、人気エリアの物件ですと売却の金額はまだ望みがあります。
築20年以上の中古マンションは、自分の好きなようにリノベーションして住みたいという人に人気があります。
築年数から見た買い手の客層だけでもかなりバリエーション豊かです。後者ほど売れにくくなってしまいますから、築年数が古いマンションに強みのある不動産業者を選んでも良いですね。古い中古マンションをお持ちの方は、ぜひ複数社に査定を取り、不動産業者を精査してみてください。20年超の中古マンション売却に実績のある不動産業者が見つかるかも知れません。

中古マンションに5年以上住んでいたほうが税金的にはお得


中古マンションを売却すると所得税(譲渡所得)が発生します。これは、売却するマンションに何年住んでいたかで税率が変わってきます。 5年以下ですと30%(住民税9%)、5年以上ですと15%(住民税5%)、さらに10年を超えると6000万円までは10%(住民税4%)、6000万円を超えた部分は5年以上と同じ税率がかかります。
5年以下の居住が“短期譲渡所得”、5年以上の居住だと“長期譲渡所得”、10年以上だと、軽減税率の特例が適用されます。
ですので、よっぽどやむない理由がない限りは、3年ほどでマンションを売却するよりかは、せめて5年住んだ方が得と言えます。(急にマンション価格が上昇したら売却した方がいい場合もありますが)
また、売却するマンションに所有者が居住していた場合には、所得税から「3,000万円の特別控除」が適用されます。これにはいくつか条件や期限がありますが、多くの人に当てはまり、実際に所得税が発生する可能性は少なくなると言えます。

まとめ


以上、中古マンションの売り時についてお話させていただきました。
では、中古マンションをいつ売却するのが最も良いのかというと、以下のようなときです。

・市況がよいときに売却する
・築5年以上15年以下までに売却する
・1月から3月に売り出す
・金利が低い時に売却する

現在まさに、売り時と言って過言ではありません。前述しましたが、自然災害も頻発していますから、またいつ値崩れするかは誰にもわかりません。現状もし中古マンション売却を考えているならば売り時です。
迷っている場合には、ぜひ、インターネットの一括査定サイトを利用し、複数社に査定を依頼してみて下さい。無料ですので気軽に査定を頼めますよ。また、今すぐに売却はしないがいずれは売却をする可能性がある場合にも、相場の変動を知っておくことは決して悪い ことではありませんから、査定をお勧めします。
査定の際は、必ず複数社に依頼して見極めることが重要です。不動産業者・仲介業者それぞれに強味がありますから、査定をするだけで自分のマンションを熱意もって売却してくれるか?実績はあるのか?対応は丁寧か?様々な情報を得ることができますよ。ご自身の大切な財産である中古マンションをベストなタイミングで売却してくれる業者に出会えるといいですね!

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