中古マンション売却査定のポイント (164) 任意売却

実は最近、中古マンション売却の際、詐欺事件が発生しているのをご存知でしょうか?
「まさか自分が詐欺に引っかかるなんて」と、他人事だと思っていませんか。
そろそろマンションの査定でもしようかなと動き出したときに、
あなたの味方を装って詐欺師が近寄ってくるかもしれません。

詐欺師は「任意売却」という方法で中古マンションの売却を勧めてくることが多いです。
その時もし、あなたがお金に困っていたとしたら、
飛びついてしまうような好条件を提示してきます。
藁にもすがる思いで、その詐欺の誘いに乗ってしまう方が、実際にいるんです。

その中古マンション売却詐欺の典型的な切り口は、
「今は、任意売却の方が高額で売れるって知ってましたか?」
「引っ越し代ってかさみますよね。実は任意売却で売ると引越代が出るんです。」
「ローンの残り、これからも返さなくていい方法は任意売却です!」
「予納金を負担してくれるのは競売です」
この4つは要注意です。
詐欺の被害にあわれた方の多くはこの誘い文句を最初に言われて引き込まれています。

しかも、困ったことにこの誘い文句、
すべてが間違いかというとそういう事でもないんです。
今は、簡単に一括査定などで売却価格を知ることが出来るようになってきていて
不動産売買が以前よりも身近になっていますが、不動産会社に任せきりにするのではなく、
ご自身でも知識をある程度蓄えておくと売却の際にも、詐欺対策にも役立ちます!

今回は詐欺対策もしながら、中古マンション売却査定のポイントをお伝えしていきます。
一括査定サイトである程度自分のマンションの価値を知っておくことも大切です。
しっかり最後まで読んで、詐欺にあわないようにしてください!

中古マンションは任意売却のほうが競売よりもお得?!


最初に「任意売却」について簡単に説明します。
住宅ローンなどの借入金の返済が困難になった時に、その物件を売却する事になりました。
しかし、その物件が売却できる価格を差し引いても
住宅ローンが残ってしまうとなった場合に、金融機関の合意の下で売却する方法です。
主に、買取業者が買受人になることが多いのですが、
買取業者が購入する価格は、だいたい査定相場の8割と言われています。
念のため、査定サイトでも通常の市場ではどれくらいの値段で売却できるか、
ご自身のマンションの価格を調べておきましょう。
その価格を見たうえで、8割くらいだといくらになるのか把握しておくといいです。

次に「競売」です。
競売の場合は、査定相場の7割で購入されていると言われていますが、これは実は間違い。
競売では買受可能価額という、競売の最低価格を決定するために評価される、
「売却基準価額」という基準があります。

基準価額はたしかに5-7割の価格なのですが、実際の落札価格は、
通常の不動産売買でもやり取りされるような中古マンションだったりする場合には、
その売却基準価額のおよそ2倍にもなるのです。
査定価格から2倍の金額、考えてみたら結構な金額になりませんか?

ですから、競売で売却出来た時の価格は、
通常の不動産売買の価格、もしくはその1.5倍くらいとなり
実は結構高額でやり取りされているんです!意外ですよね。

もちろん、最終的にふたを開けてみたら、競売の方が価格がイマイチ伸びなかった、
任意売却の方が高値が付いた、という事はあります。
どうしても中古マンションなどはその時の景気などで値段が大きく左右されるので、
一括査定サイトなどで、今の価格を知っておくことが重要です。

「今は、任意売却の方が高額で売れるって知ってましたか?」と言われたときに
確かに任意売却のほうが競売よりも高値が付くことはあるのですが、
必ず高く値が付くわけではないので気を付けなければなりません。

任意売却したら引越代が出るってことあるの?


先に述べたように、任意売却は不動産のローン返済が困難になった時に行います。
自己破産などで不動産を手放すときになった時も該当します。

中古マンションなどの不動産を任意売却した後、
債権者と本人とで不動産を売却出来た代金を分け合うことが出来るのです。
誰がいくらもらうか等の配分を自由に決めることが可能なので、
確かに、売却代金の中から引越代も捻出することが出来る、と言えます。

でも、よく考えてみて下さい。お金を貸している側からしたらどうでしょうか。
お金を借りている人が「もう返済は出来ません」と言っているのに
マンションを売却できた金額を分け合おうなんて快く言うでしょうか…。
あくまで債権者と合意を得られた場合のみなので、現実にはできないことが多いです。

さらに債権者が何人かいれば、話し合いが上手くできないことが往々にしてありますので
引越代は出ないことがほとんどです。
また、売却できた金額がそもそも低ければ、引越代が出るわけはありません。
査定サイトで自分の中古マンション価格の相場を知り、
ローン残債と比較してみてください。

「実は任意売却で売ると引越代が出るんです。」というのは
必ず引っ越し代がもらえるわけではないのでしっかり頭に入れておきましょう。

ローンの残り、任意売却なら返さなくていいの?


「ローンの残り、これからも返さなくていい方法は任意売却です!」
これは完全なる間違いなので、こんなことをいう人の話に乗ってはいけません。

任意売却出来た後も、残債がある場合には払わなければいけません。
しかし、話し合い次第で免除されることもあります。
それは、ローンの残り金額が少額だった・本人に支払い能力がない等です。
査定金額と見比べてみて、あなたの場合はいかがですか?

任意売却すればローン無くなるんだ!という事では決してないので、
騙されないように注意しましょう。

また、詐欺師の中には
「任意売却した後の中古マンションのローン残額は無担保になるんです。
ローンを払わなかったとしても、差し押さえとかはないですよ。」
と言うこともあるようです。

しかし、これも嘘!
残りのローンの支払いをしていかないと、給料等の差し押さえをされてしまいます。
奥さんが連帯保証人という方も多くいらっしゃるかと思いますが、
その場合、連帯保証人の給与等も差し押さえられることとなりますので
トラブルの元です。しっかり支払いましょう。

「予納金を負担してくれるのは競売です」というのは本当?


まず、予納金とは裁判手続きが必要な時に、裁判所に納めるお金です。
官報広告費や管財人費用などに使われるのが一般的。

その予納金は、お金を貸している債権者が負担する形を取りますが、
実質的には、不動産を競売に出し売却できた金額から予納金が差し引かれるので、
借りている側が払うことにはなります。
このように、競売の際には実際に予納金を現金で用意することはないのです。
売れた中古マンションの金額から差し引くことになるので、
裁判所が予納金を収めるように請求してくることはありません。
この辺をうまく口車に乗せて詐欺師はお金を巻き上げていきます。
お金のことで精神的に追い込まれ、焦ったり冷静な判断が出来なくなったりしがちですが
任意売却すべきか悩んでいるという事は、
今、人生の分かれ道の一つにいるような状況かと思いますので
よく考えて、知識もある程度蓄えたうえで判断しましょう。

困っている時に、助けてくれる人ばかりではないのが実情。
詐欺にあわないように、自分の身は自分でしっかり守りましょう!
所有している中古マンションを焦って急いで手放して損したという事が無いよう

査定金額を把握しておくことも大切ですよ。

詐欺にあわないためにはどうしたらいいの?


他人を頼ってばかりでは、騙されてしまうことも出てきます。
ですから、自分で査定に出して中古マンションを買ってくれる方を探す、
もしくは信頼できる業者を信頼できる方に紹介してもらうことです。
このように売却活動を進めると、安全な取引が出来る可能性が高いです。

任意売却というのは、不動産会社を入れなければできないという事ではありません。
ご自身で買ってくれる方を見つけることができれば、問題ないです。

実際にあった話なのですが、ご自身で住んでいた中古マンションを買ってくれる方を探し、
「この方がこの価格で購入してくれるという事なので任意売却したいです」と
債権者に交渉しに行ったところ、早く了承を得られたという事です。

信頼できる方に買ってもらった方が、双方にとっても安心ですよね。
トラブルも少なくスピーディに話を進めることが出来ます。

一番簡単な手段としては、中古マンション売却価格の一括査定サイトを使い、
高値の査定金額で買い手を探してくれる、いい不動産会社に依頼することです。
任意売却をするとなった時には、早め早めに相談しましょう。
返していないという事に引け目を感じ、
債権者への連絡を怠ったりするとかえってトラブルになります。

住宅ローンの滞納をする前に、返済が難しくなりそうなときは
すぐ借入先に相談することが大切です。
「競売の申立て」を債権者にされる前に、任意売却の意思を伝える必要があります。

一般的には、住宅ローンの滞納が始ると、半年程度経ってから競売の申し立てがあります。
その間に、焦らず任意売却を希望していることを債権者に伝えましょう。

これが詐欺にあわないことにも繋がります。
不動産の任意売却の専門業者が債権者のところに出入りしているからです。
しっかりとした信頼できる業者ですから、安心もできます。
債権者は申し入れがあれば、その業者を紹介してくれるはずです。

債権者からしても、信頼している業者で手続きしてくれた方が安心できます。
最近よくある任意売却をうたった怪しい詐欺業者は、
配当要求終期の公告以降に登場してくるので要注意です。

信頼できる業者で不動産の任意売却を進めていくのがベスト。
しかも、債権者に紹介してもらえれば信頼できるだけではなく、
早く業者に手続きしてもらえるのでメリットの方が多いです。

そもそも、任意売却のメリットは何なのか


「住宅ローンを一括で返してください!」そう言われた場合、
全額現金であれば問題はないのですが、もし現金がない場合には、
任意売却もしくは競売のどちらかを選択することになります。

この2つのうち詐欺が出来ないのは、競売です。裁判所が行うので詐欺はできません。
詐欺が出来る可能性があるのは任意売却となるので、
任意売却をすることに良さを感じていない限りは任意売却をしない方が賢明です。

先に説明しているように、
競売と比べた時に、任意売却はいつでも高く売却できるわけではないですし、
引越代も必ず出る保証はありません。
その引っ越し代を捻出するために、債権者と話し合いをしないともらえないので
リスクが高いです。

かつ、任意売却でも競売でも、その後に残ったローンは返済する必要があります。
任意売却でも競売でも、売却後にはどちらもブラックリストに掲載されるのです。

そのため、競売ではできなくて任意売却で可能なことは
買ってくれる人を自分で選べるということに限ります。
それ以外のことは、任意売却も競売も差がないのが実際の所です。

いかがでしょうか。あなたは買ってくれる人を見つけられますか?
これからも今の家に住みたいという方にとっては、
買ってくれる方を選べるのはメリットがあるかと思いますが、
それ以外の方は任意売却で得することはあまりないかもしれません。

特に現在の中古マンションにこれからも住んでいくことを希望していないのであれば、
競売でもいいかと思います。
絶対に任意売却でなければならない理由がありません。

今の家から引っ越したくないという方は、債権者にその気持ちも伝えたうえで
債権者から任意売却の専門業者を紹介してもらうのがいいでしょう。

また、自己破産を考えているという方にとっては、任意売却のメリットはないです。
査定をする必要もないでしょう。
自己破産をすれば、住宅ローンを含めたすべての借金は帳消しになるので、
少しでも長く住むことが可能な競売の方が得をすることが多いでしょう。

住宅ローンなどに連帯保証人が付いている契約の際には、自己破産をすると、
本人の支払い義務はなくなりますが、その代わり連帯保証人に支払い義務が移行します。
連帯保証人には事前に連絡をしておくことがトラブルをできるだけ避けるために大切です。

ここまでご紹介してきたように、
不動産の任意売却にはあまりいいところが無いかと思います。
最近横行している詐欺の被害にあうリスクを考えれば、
任意売却の選択肢は捨てて、競売を選んだ方が無難でしょう。

まとめ


余裕がなく、お金のことで頭がいっぱいになっている時には
甘い言葉に心が揺れてしまいがちです。
そんな困っている時ほど、しっかりリサーチし冷静に判断することが大切です。

ご自身のマンションが中古ではどれくらいの価格で売却できるのか、
一括査定サイトで把握して手続きを進めていってください。

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