中古マンション売却査定のポイント(174)海外の不動産投資

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

海外の不動産投資について

かつて,わが国ではバブル景気と呼ばれ,国内の中古マンション等の不動産価格が急上昇した時期がありました。
この頃は,「日本で土地を買えば儲かる」という時代でしたが,ご存知のとおり,バブルははじけ,2001年まで日本の土地価格は下落し続けました。
その後,不動産市場は緩やかに回復してはリーマンショックなどで下落することを繰り返し,現在は再び回復傾向にあります。
しかし,バブル景気で見られたような不動産価格の上昇は最早見られませんし,現在,わが国では少子高齢化が進み,国内の不動産は供給過多と言われています。
そこで,かねてから国内における不動産投資に見切りをつけ,海外の不動産への投資に切り替える投資家が増えてきました。
現に,国内ではアメリカやヨーロッパのほか,今後経済成長が見込まれる東南アジアの不動産を取り扱う不動産会社が増えています。

海外における不動産投資のメリット~東南アジア編


日本経済の成長曲線が近年ほぼ横ばい状態にあるのに比べ,海外,特に東南アジア諸国の経済成長は目覚ましいものがあります。
高度経済成長期にある国では,取引が盛んに行われ,結果として物の値段が上がります。
ですので,経済成長率が高いということは,通常,国内では物の値段が上昇する,インフレが起こっています。
そして,値段が上がる物の一つとして,不動産価格があります。
目覚ましい経済成長を遂げる東南アジア諸国では,都市部の人口が急激に増加し,不動産の需要が高まっています。
また,都市部の賃貸物件の賃料も上がっていますので,東南アジアにおける不動産投資は,転売利益(キャピタルゲイン)及び賃料収入(インカムゲイン)の双方が狙えるとして人気があります。
しかも,日本からそれほど遠くないという距離的なメリットに加え,アジア圏という親近感もあります。

東南アジアにおける不動産投資の注意点


他方,東南アジアにおける不動産投資の注意点ですが,(東南アジアに限らず海外の不動産投資全般に言える話ですが)第1に,その土地の情報が得にくい,ということに注意が必要です。
不動産投資において,不動産所在地の情報は極めて重要で,不動産の立地条件等に精通していなければ物件の選定に失敗しかねません。 例えば,都内の物件と一口に言っても,それが港区なのか,荒川区なのかによって全く条件が異なるように,海外の物件でも立地によって全く条件が異なります。
立地条件は,実際に居住している人にしか分からず,海を挟んだ日本国内では限定された情報しか入ってきません。 特に,東南アジアには治安の悪い地域も多々存在しますので,東南アジアで不動産投資を行う場合には極めて慎重に現地の情報を収集する必要があります。
海外での不動産投資を行う場合,まずはサポート企業を探すことになりますが,この時,現地スタッフがいるかなど,どの程度現地の情報に精通しているのか見極めることが重要です。
次に,発展途上にある国は,政治が不安定で,主導者等の変更に伴い短期間で政策や税制度が二転三転することがあることに注意が必要です。
東南アジアで不動産投資をする場合には,事前にどのようなカントリーリスクがあるかをしっかり把握した上で,途中で不利な変更があればすぐに対応できるように常にアンテナを張っておく必要があります。
そして,最後に,東南アジアで不動産投資を行うことについて,思っているよりも利益が得られないということを理解しておく必要があります。
物件によっては,年間10%程度の利回りを得られることもありますが,日本のバブル時代のようなイメージを持って不動産投資を行うと必ず失敗します。
しかも,海外の不動産投資は,当然ですが外貨ベースで価格が決まりますので,最終的に円に交換する際のレートによって損益が大きく変わります。
東南アジアは為替が大きく値動きする可能性があり,円高になれば為替損失が出ますので,特に注意が必要でしょう。
個人的には,東南アジアにおける不動産投資は,リスクが高い割はリターンが少なく,お勧めはできません。
特に,本業を持っているサラリーマン大家にはハードルが高く,まずは国内の不動産投資で経験を積んだ上,リスクの分散や収益性の向上のために海外における不動産投資に挑戦するべきでしょう。
なお,国内において不動産投資は,まずは中古マンションの一室などから投資を始め,中古マンションの査定・売却を繰り返して資産を増やしますが,この点,海外不動産を売却する際も,同じように査定を経て中古マンション等の不動産を実際に売却することになります。 ただし,日本のような明確な公示価格がない国もありますので,売却に当たって査定は複数の業者に依頼した上,査定結果を慎重に吟味すべきです。
また,査定価格だけにとらわれると,査定・売却に当たり,その後,高額な手数料を請求されるケースも少なくありません。
国内で複数の中古マンションを所有し不動産投資に慣れたとしても,海外の不動産投資については国内の投資とは違うルールがありますので,相違点については注意が必要です。

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