中古マンション売却査定のポイント (167) 任意売却・競売で自己破産?

きらきらと輝く未来を描きながら購入した念願のマンション。しかし様々な状況から、中古マンションを任意売却しなければならないこともあるでしょう。その時に、まずご自身で中古マンション査定サイトを活用し、査定金額を出してみてください。残りの住宅ローンと差し引きした時に、残額がある場合にどうしたらいいか一緒に考えてきましょう!

マンションは大きな買い物です。中古マンション売却する際の査定のポイントと併せて、任意売却した後のローン残債についてお伝えしていきます。

任意売却できた後、毎月の返済額が減る


中古マンションを任意売却すると、残債はぐっと減ることとなります。具体例を見ましょう。元々のローンの残債が2000万円あったとします。そしてマンションが任意売却でき、その額が1500万円だったとします。すると残債は500万円となります。残り、2000万円を返済していくのと、500万円を返していくのとでは、全然負担が違いますよね。中古マンションを任意売却出来れば、必ずローン残債は減りますから、おのずと返済額も減ります。

中古マンションを任意売却する前は、毎月10万円支払っていたとして、返済の総額が減ったにもかかわらず毎月10万円返済していくのは変ですよね。ですから、任意売却が出来た後には月々のローン返済額は減るのが当然です。任意売却する「お金を貸してくれている人と交渉して、了承を得られればマンションを任意売却した後の毎月の返済額を減らすことが可能」と捉えられがちですが、お金を貸している側にとっても、一括で大半のお金が戻ってきていることになるので、多少月々の返済額が少なくなっても問題はないのです。

中古マンションの任意売却が出来た後、交渉となった際には、月々の返済額を減らしてもらうものだと、胸を張って債権者と交渉しましょう。査定額を知っておき、残債と見比べて交渉できるか把握しておくことも大切です。

次に、毎月の返済額を減らすにはどうしたらいいでしょうか。月々のローン返済額をさらに減らしていくには、残っているローン金額である500万円をさらに減らすことです。中古マンションの任意売却後、ローンの残りを返済する方法で交渉の大切なことは、「毎月の額を減らすのではなく、借金総額を減らすこと」です。債権者との話し合いにより、返済総額を減らせれば、毎月の返済も楽になってきます。必ず、物件売却後は住宅ローンの残債を少しでも減らしてもらうように交渉してください。

任意売却後、ローン残債がある場合には借入額総額と毎月の返済額を減らすことは可能、という事です。中古マンションを任意売却できれば、一括で大半のローン額のへんさいができるので、貸している側もその残額を減らしてもいいかなと思える余裕が出来るからです。

中古マンションが売却出来たとしても、差額の残債は返さなければいけない


中古マンションを任意売却したとしても、競売に出したとしても、売却後にローン残債があればそれは返済していかなければなりません。オーバーローンと呼ばれる状況ならば、より高くマンションを売却できそうな方法を選択します。オーバーローンかどうかは、売りに出す前にある程度把握できます。マンションを査定サイトなどに出して査定金額を出し、残額からその査定金額を差し引いたときにローンが残る状態のことです。

査定金額差し引いたときに、ローンを全額返済出来て手元にお金が残るような査定額が算出されたときには、そのまま不動産会社に依頼して売却したほうが良いでしょう。残額がある場合には、任意売却か競売か、より高く売却できる方を選ぶのです。競売のほうが高値が付くのであれば、競売を選択するのも一つの手です。

どの方法を選択すべきかどうかは、買取業者が専門でいるので、中古マンションを査定に出すのがいいでしょう。中古マンションの任意売却した場合、実は買主のほとんどはこの業者なのです。買取業者はどのくらいの価格で購入しているのかが把握できれば、任意売却に出した時の大まかな値段もわかります。

一般的には、買取業者が引き取る際の値段は相場の8割ほどです。人気の物件であれば、買いたい業者が複数集まりますから、その際は買いたい人同士で競争させて値段が査定額よりもUPすることもあります。中古マンションの買取では一括査定サイトを利用することで、このような競争状態を作り上げることも可能です。

競売の時は、いくらぐらいの値が付くの?


競売でも、だいたいいくらくらいの価格になるかを調べることが出来ます。競売というのは、裁判所が行っているもので、BITと呼ばれている「不動産競売物件情報サイト」で過去の取引内容を見ることが可能です。いくらくらいで売却されているのかを、「売却基準価額」と「売却価額」という実際の落札価格で把握できます。「売却基準価額」は、裁判所の手配した鑑定人が評価した中古マンションの価額の事です。この値段は、一般的に中古マンションを売却したときの5割から7割ほどです。ですから、中古マンション価格査定サイトで査定価格を知っておくと、だいたいの取引価格を把握できますね。

このことから、競売に出したら5割から7割ほどの値段しかつかないと思っている方がいますが、そんなことはありません。この「売却基準価額」というのは、あくまで入札を行うための最低価格のこと。ここから入札が始まりますので、実際に売れる額ではないのです。過去のBITの売却結果を見てみると、落札された実際の値段は、売却基準価額の1.5倍から2.5倍ほどです。人気の物件だと、、2倍くらいの値が付くこともあるようです。

最終的に着地する値段は、競売の場合一般的な価格、もしくはその1.5倍ほどとなりますから、意外と高値で取引されるという事が分かります。BITを利用してご自身の中古マンションの管轄である裁判所ごとに、売却結果を見てみてください。自分のマンションと築年数やエリアなどから似ている物件を探して、過去どれくらいの値段で売却されているのか把握しましょう。もし、似ている条件の中古マンションが売却基準価額よりも2倍から3倍の値段で売却されていれば、任意売却よりも競売のほうが良いかもしれません。一般的に売買されている価格を知るには、一括査定サイトで査定価格を把握することが重要です。

苦しい返済、少しでも楽になりたいあなたへ


当然のことながら、マンションを売却した後は、ローン返済したくないでしょう。少しでも借金を減らしたいという気持ちがあるのであれば、競売では高値で取引されていることが分かった際には競売を選ぶこともいいと思います。任意売却は、競売より高値でいつも売れるという事ではないことを押さえておいてください。

尚、中古マンションの任意売却というのは実は不動産会社の商売の一つなんです。もし、任意売却の業者に相談した場合には、「お客さん、任意売却の方がお得なんです。マンション高く売れますよ!」というでしょう。この記事を見ている方も、インターネットで競売か任意売却か情報を集めている方かと思います。インターネットでも「任意売却の方が高く売れます」という記事を目にするのは、任意売却を取り扱っている業者であることが大半ですから注意が必要です。

BITという、過去の取引結果を載せている嘘のない情報を確認し、ご自身のマンションのスペックと近い物件の売却価格を見たり、査定金額から比べて何倍くらいの値が付き添うか計算したり、客観的に判断すると騙されずに済みます。

因みに、競売した後にローンが残った場合も、そのお金は返済していく必要があります。お金を貸してくれている側と交渉することで、返済総額を減らすことが可能ですし、万が一、返済総額を減らすことが出来なくても競売によってローンの残りはかなり減っていますよね?!ですから、毎月の返済額が減るというのはどの売却方法にも共通しています。ローンの残り金額をできるだけ減らすため、あなたのマンションがより高値で取引される売却方法を選択しましょう。査定金額は常に変化しますので、ご自身のマンションの査定金額をよくチェックしておくのがおすすめです。

自己破産の注意点


自己破産は、リスタートするための法的な手続きです。査定額とローン残高を差し引いてみた時にオーバーローンとなってしまい、マンション売却後に残る残債が払いきれない場合には自己破産を選択するという可能性も出てきます。自己破産すると、免責が下されればすべての借金を帳消しにできるというメリットがあります。ローンの残債を心配する必要はないのです。

しかし、連帯保証人がいる場合は要注意。債務者が自己破産すれば、連帯保証人へ返済義務が移ります。住宅ローンを組む場合に本人の名義と、本人の収入のみでマンションの住宅ローンが通っていれば保証会社がついているので、連帯保証人がいることはないでしょう。大半の方は連帯保証人がついていない状態で住宅ローンを契約しています。

ただし、個人事業主などで夫婦の収入を合わせて審査を通過した場合、夫婦の共有名義の場合、親子リレーローン等で数名の債務者がいる契約をしている場合、親の名義の土地に戸建てを建てた場合、自分一人では審査が通過できず連帯保証人が必要と判断された場合などは連帯保証人を立てて契約している方がほとんどですので、連帯保証人に無断で自己破産することは避けましょう。

まとめ


なんとかマンションを売却出来た後に、住宅ローンの残債がある場合の対処方法についてご説明してきました。任意売却でも競売でも、債権者に残債を減らすことが可能か話し合いの際に確認してください。中古マンション売却一括査定サイトをうまく活用し、売却活動を進めていくことが大切です。自身のマンションがいくらくらいで売却出来そうか、すべての売却方法で価格を確認して比較し、どの方法で売るのか最終判断をするようにしましょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

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