中古マンション売却査定のポイント (177) 中古マンションのつなぎ融資

中古マンションを売却するための“つなぎ融資”とは

中古マンションの売却をしようと考えた時には様々なことが心配になるかと思います。もし現在住居用として使用しているマンションを売却する場合は、新しい住居の確保も必要となります。売却してから新しい住居を探した方がいいのか、それとも新しい住居を買ってから今住んでいるマンションを売却したほうがいいのか、どちらがスムーズに売却できるのか疑問に思う方も中にはいらっしゃるかもしれません。さらに、マンションの買い替えを行う場合に、最も不安になることといえば、金銭面についてかと思います。先に新居を購入してからマンションを中古で売却する場合は“つなぎ融資”という融資が有効となります。「つなぎ融資」というフレーズを初めて聞いた方もいらっしゃるかもしれませんがご安心ください。ここでは初心者の方にも分かりやすいように、マンションを買い替える際の“つなぎ融資”についての基本的なことをお伝えいたします。
中古マンションの売却がスムーズにいくよう、是非知識を深めていただければと思います。

中古マンション売却におけるつなぎ融資とは?


中古マンションの売却における“つなぎ融資”とは一体どういうものでしょうか。つなぎ融資とは、簡単に言うと、一時的に資金を銀行に建て替えてもらうために利用する、短期間のローンのことです。例を挙げて見ていきましょう。
今住んでいるマンションが古くなってきたので住み替えを考えている場合を例に挙げて考えてみましょう。例えば都会の暮らしに疲れて地方へ引っ越したいと考えている方がいたとします。現在所有する都心のマンションを中古マンション売却査定サイトで査定したところ、平均して4000万円の売却査定価格がつきました。地方で購入を考えている物件は2500万円なので、現在所有しているマンションを中古で売却した金額を返済にあてれば、新しい物件代は十分に賄えそうですよね。こういった場合、現在所有しているマンションの売却が完了して資金が準備出来たあとに、新しい居住用マンションを購入する流れでの売買を “売り先行”と呼び、新居を先に購入して移住してから、その後に所有していたマンションを売却する流れでの売買を“買い先行”と呼びます。
売り先行することが出来れば、新しい物件を購入する前に新居購入用の資金が手元に入るため、ローンを組む必要はありあせん。しかし住居を買い替えされる場合は、新しい住居を購入してその場所へ移ったあとに古い住居を手放す“買い先行”をされる方も多いかと思います。買い先行で新居を先に購入する場合は、現在所有しているマンションはまだ売却できていないため、手元にお金がありません。新居を購入するためには頭金などの自己資金も必要となります。この新居購入用の費用を一時的に銀行に建て替えてもらうのが、「つなぎ融資」です。現在所有している物件を売却するという前提で、短期的に組む住宅ローンのことです。
現在所有しているマンションの売却予想額の70~80%を先に借りて購入資金に充当し、売却できたら返済するというのが一般的です。例えば査定した中古売却予想価格が4000万円のマンションの場合は2800万円~3200万円の融資を受けることが考えられますので、新居のマンション購入費用の2500万円は問題なく工面することが出来るという訳です。

売りやすさと買いやすさを考えると“買い先行”がおススメ


現在住居として使用しているマンションを買い替える場合、新居を先に用意してから現在所有しているマンションを手放す“買い先行”と、先に所有するマンションを中古で売却して資金を調達してから新居を探す“売り先行“があることを先にお伝えしました。ここでは買い先行と売り先行について、さらに掘り下げて見ていきましょう。
まずは、自分の所有するマンションを中古売却する時、買い先行と売り先行ではどちらが売却しやすいかを見ていきましょう。買い先行の際の物件売却時の最大のメリットは、「現在所有しているマンション売却の際に、部屋を綺麗な状態で希望者に内覧してもらえる」という点が挙げられます。部屋が綺麗な状態だと購入希望者の印象はやはり良くなりますし、部屋がからっぽに空いてモノが置かれていない部屋の状態を目の当たりにすることで、「自分のお気に入りの家具はここに配置しようかな」「この部屋は子ども部屋として使えそうだな」等、もしこの物件を購入したとしたら、自分だったらどうするかな?と、内覧者があれこれ想像を巡らせやすくなりますし、築年数の経過した中古マンションですと綺麗に補修・清掃が行き届いた状態の部屋とそうでない部屋では随分と印象が変わります。
それでは売却するマンションを内覧してもらう場合について、売り先行の場合も見ていきましょう。売り先行では、まだ新居に移っていない状況で所有するマンションを売却するわけですから、売り主の持ち物がまだ部屋にある状態で内覧に入ってもらうことになります。もちろん売り主も片付けや掃除をして綺麗な状態で内覧を受け入れようとする心構えは持っていますが、小さいお子さんや他の家族も住んでいる場合は、いくら気を付けていてもやはりどこかに生活感が出てしまうという可能性は考えられます。インテリアにこだわっていて自慢の部屋だからいつ人が来ても大丈夫!という方なら良いのですが、毎回、内覧が決まるたびに片付けをしなければいけないことをストレスに感じる売り主もいらっしゃるかと思います。売り先行の場合は、売り主側がストレスを感じながら内覧者を受け入れなければいけない場合もあるということをまずはおさえておきましょう。そして売り主の持ち物がある部屋を内覧して、「この物件で実際に生活している人の家具の配置が参考になるから良い」とプラスに考えてくれる希望者も中にはいるかもしれませんが、生活感を目の当たりにしたせいで提示された値段が高く感じてしまう希望者も出てくるかもしれません。
それでは、売り先行の場合も、とりあえずの仮住まいを賃貸して、中古売却する物件の部屋を空けて清掃してから内覧してもらえばいいのでは?と考える方もいるかもしれません。その場合、賃貸にかかる費用は売り主が負担することになりますが、「内覧した人が現れたとしても内覧したからといって必ず物件を購入するとは限らない」ということもおさえておかなくてはいけません。資金が豊富な方は売却まで長引いても問題ありませんが、売却までの期間が長引けば長引くほど賃貸期間は長くなり、支払う費用もかさみます。ですので売り先行で、新居が決まるまでは賃貸での仮住まいをお考えの方は、売却期間が長引いても大丈夫なように仮住まいで賃貸する時の費用はあらかじめ多めに見積もっておきましょう。
続いて、新居を購入するときのことをシミュレーションしてみましょう。新居購入時、“買い先行”のメリットは、現在所有しているマンションに住みながらじっくりと自分の住みたい住居を探すことが出来るという点が挙げられます。住居は大きい買い物ですので、じっくりと吟味を重ねた上で購入することはとても大切なことです。しかし買い先行にもデメリットがないわけではありません。所有しているマンションの売却がまだできていない為、新居の頭金などは別で工面しなければいけないという点が挙げられます。
それでは売り先行の新居購入についてはどうでしょうか。売り先行では、すでに所有しているマンションの売却が完了していますので、手元に資金がある状態で新居を購入できるため、資金計画を立ててから新居を購入できるのがメリットです。デメリットとしては、売却時期と新居購入時期にもよりますが、売却が決まったら速やかに部屋を空けなければいけなくなります。ですので新居が決まっていない場合は、仮住まいの賃貸に一時的に住みながら新居を探さなければいけないというケースが考えられます。賃貸費用もですが、引っ越しの手間も買い先行よりかかってしまう点が売り先行のデメリットです。
また、「一刻も早く新居に引っ越さないと賃貸料金がもったいない」という焦った状態で新居探しをすると、視野が狭くなって、本当に自分が住みたい物件かどうかを吟味する余裕がなくなってしまうことも売り先行のデメリットとして挙げられます。
以上のようなことから、居住物件の買い替えの場合は、所有する物件を売却する場合も、新居を購入する場合も、“買い先行”の方が安心できる点が多いと考えて良いのではないでしょうか。

買い先行をしたいけど出来ない場合はどうすればいいの?


ここまで、居住用マンションの買い替えであれば“買い先行”の方が安心できることをお伝えしてきました。中古とはいえ大切にしてきた物件を査定価格より大幅に値下げして売却しないためにも、部屋を綺麗な状態で内覧してもらえる“買い先行”でマンションを売却に出すことが出来ればいいですよね。しかし新しい物件を一括で購入できる豊富な資金を持っていれば、何の問題もありませんが、先に新しい物件を購入するためのまとまった資金を自分で用意出来ない場合は、新居を購入するために新たに住宅ローンを組む必要が出てくるケースも考えられます。そういった買い先行による新居のための資金繰りの負担を減らす制度があります。それがいわゆる「つなぎ融資」です。つなぎ融資を新居の頭金にすることで、自己負担を減らして買い先行をすることが出来るようになります。それにより売却する中古マンションも綺麗な状態で内覧に出すことが出来るため、査定した予想売却価格から大きく安く買い取られる心配を減らすことが出来ます。比べて売り先行の場合は、毎回所有マンションの内覧の予約が入る度に部屋を綺麗にしなければならないことをプレッシャーに感じる方も少なくありません。「片付けや隅々まで掃除しなくては査定価格より大幅に安い値段での取引になってしまうかもしれない」と不必要な不安を持ち、内覧のたびに掃除が行き届いているかをその都度気にしなければいけません。もし清掃が行き届いていない状態で内覧対応した場合、その負い目から弱気になって不必要に安い価格で売却してしまうことも考えられなくはありません。売り主が心に余裕を持って内覧の対応をすることはとても大切なことです。内覧時に心の余裕を持つためにも、自分で十分な資金を用意することが出来なくても買い先行することが出来る「つなぎ融資」は、売り主にとって有難い制度なのです。

つなぎ融資のデメリットとは?


自分で新居の費用を工面できないけど買い先行で所有するマンションの中古売却を考えている場合は、つなぎ融資が大変便利です。新居を購入するにあたっては頭金を用意する必要がありますが、新居の頭金もつなぎ融資により工面することが出来ますので、購入時に自分で準備する金額を軽減することが出来ます。
そんな売り主にとっては大変有難い制度の“つなぎ融資”ですが、もちろん様々な制約も発生します。つなぎ融資のデメリットの一つとして、返済期限が短いということが挙げられます。金融機関によって返済期限は異なりますが、一般的には6ヶ月~1年がつなぎ融資の一般的な返済期間です。ですので、つなぎ融資を受けてから最大1年以内に所有しているマンションを売却し、返済をするという制約を銀行と交わして、融資を受けるということになります。もし、期限内に所有するマンションが売却できなかった場合はどうなるのでしょうか?その場合は、銀行が代わりに物件を買い取ることになります。もちろん相場より安い値段で買い取られることがほとんどです。つなぎ融資を銀行に依頼する場合、もしも期間内に売却できなかった場合は、銀行が買い取ることを条件としたプランを提示する銀行が多いです。ちなみに、銀行の買取価格は、市場価格の70%程度と言われていますので、中古マンション一括査定サイトなどで査定した価格を元に、銀行の買取価格も合わせてシミュレーションしてみると良いでしょう。中古マンション一括査定サイトでついた金額が平均して約5000万円だった場合、単純計算すると銀行の買取価格は3500万円になります。もちろん銀行も独自に査定しますので、3500万円という買取価格はおおまかな目安としてお考えください。気になる方は一度中古マンション一括査定サイトの査定価格を参考に、銀行の買取価格を予想してみるといいでしょう。 ですので、つなぎ融資を受ける際は、買い先行が出来て売り主にメリットがある反面、期間内に物件を売却することができなければ所有するマンションを銀行に安い値段で買い取られる可能性もあるというデメリットがあることもおさえておきましょう。

売りやすい物件を持っている場合はつなぎ融資がおすすめ


つなぎ融資を受けた場合は、銀行が定めた期限の中でマンションを売却しなければいけなくなるため、自分の持っているマンションが期間内に売れる物件かそうでないかをしっかりと見極めた上で融資を受けるか受けないかを判断する必要があります。結論から言いますと、なかなか売れそうにない物件を持っている場合は、売却には時間がかかる可能性があり、物件を安値で銀行に買い取られてしまうリスクもあることも考えられますので安易につなぎ融資を受けることはおススメできません。
しかし早く売れそうな人気の物件を所有している場合は、つなぎ融資を受けても期間中に売却出来る可能性が高いため、つなぎ融資を受けることをおススメします。駅から近い物件はやはり人気がありますし、中古マンションでも築浅であればあるほど価値は高まります。近くに郵便局やコンビニがある等、周辺に生活施設があるということも物件の価値が高いか判断できる要素の一つなります。また、騒音の問題があったり、駅からは近いけども乗り継ぎに不便な場所だったりする等、物件には、マイナスの要素も同時にあることもあるでしょう。このように、その物件の価値は、1つの要素だけで決めることは出来ません。様々な要素を組み合わせて査定されます。ですので、自分だけの判断だけで所有するマンションの価値を判断することは難しいということになります。

一括査定サイトへの登録して複数の不動産会社に判断してもらうのがおススメ


自分の所有するマンションの価値はどの程度か、早く売却出来るかどうかを見極めたい場合は、自分で判断するのではなく、中古マンション一括査定サイトに登録して、不動産会社のプロに物件を査定してもらうのが安心です。インターネットで一括で申し込みができるため、時間も労力もかからないのでおススメです。
一社だけに査定してもらうと、査定がきちんとされているのか判断が付きづらく、査定価格に不満を持ってしまうこともあるかもしれませんが、中古マンション一括査定サイトで複数社に査定してもらうと、様々な角度から査定してもらえるため、物件の価値をより客観的に判断することが出来るようになります。複数の不動産会社の情報を知ることも出来るため、自分のニーズに合った不動産会社と出会う確率も高まります。

このように、つなぎ融資による住居の買い替えを検討する場合は、中古マンション一括査定サイトで所有する物件を複数社に査定をしてもらい、売れやすい物件であるか否かを知った上で、融資の判断をすることをおススメします。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

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