中古マンション売却査定マニュアル ・中古マンションを売却する流れ

中古でマンションを売却しようと思っても、初めての事で何をどうしたらいいのかわからず不安に感じている方もいらっしゃるでしょう。まず、何から始めたらいいのか、どのように売却活動を進めていけばいいのか知りたいとお考えの方に、中古マンションを売却する際のポイントなどをわかりやすく説明していきたいと思います。長くなりますので、サイトを(1)(2)の2つに分けてご説明していきます。まず今回は、中古でマンションを売却する一般的な流れと売却にかかる期間。短期間で売却することを重視した場合の売却方法などをお伝えしていきたいと思います。

中古マンションの売却準備とは


中古でマンションを売却しようと思ったら、まず何から始めたらいいのでしょうか。マンションの売却は契約が絡んでくるので専門的な内容も多く、初めての売却場合は特に「難しい」と思われるかもしれません。しかし、中古マンション売却の流れと、その中の特に重要なポイントをいくつか押えておくことで、今後の売却活動をスムーズに進める事が出来るでしょう。 実際に売却活動を始める前に、どのような流れになるのかだいたいの全体像をつかんでおきましょう。売却の方法はいくつかありますが、多くの方が「仲介」によってマンションを売却しています。ここでは、まず「仲介」でマンションを売却する場合の手順について説明していきたいと思います。 【中古マンションを売却する前に価格相場を知る】 何も分からないままいきなり不動産業者に相談するのはおすすめ出来ません。ある程度ご自身で中古マンションの売却出来る相場を調べて、どのくらいで売却出来そうなのか確認しておきましょう。相場をどのようにして調べるのかは、不動産業者に査定を依頼して査定金額を出してもらうのです。ここで一括査定サイトなどを利用して複数社に査定額を出してもらいます。ここでの査定は、実際に業者が物件を調べて行う訪問査定ではなく、住所やマンションの間取り、築年数などで査定してもらう簡易査定で充分です。複数の業者が出した査定金額を比較すると、査定金額には幅があることが分かると思います。高い査定金額を出されたら嬉しいですが、他と比べて査定価格があまりに高い場合には参考にしない方が無難でしょう。中には契約を取りたいがためにわざと高い査定を出す業者もあるからです。 【売却に必要な書類を準備しておく】
中古マンションを売却する場合には、様々な書類が必要になります。スムーズに売却を進めるためには、必要な書類は前もって準備しておくと安心です。
主なものをあげておきます。

「身分証明書、実印(印鑑証明書)、住民票」
これらは、マンションを売却する本人であることを確認する書類です。もしもマンションが共有名義で名義人が複数いる場合に、共有者全員分の書類が必要になります。ただし住民票や印鑑証明書などは、3ヶ月以内という有効期限がありますので注意しましょう。

「登記済権利書」あるいは「登記識別情報」
マンションを購入した時に登記をしたと思います。登記とは建物の所在や権利関係を国が管理する帳簿に記載する手続きのことです。マンションを購入して登記が完了すると、名義人がその物件の所有者であることを証明する書類が発行されます。売買時に必要な重要書類になりますが、万が一紛失したという場合には再発行が出来ません。予め所在を確認しておきましょう。もし見つからない場合は、不動産業者か司法書士へ早めに相談しておきましょう。

「固定資産税納税通知書」「固定資産税評価証明書」
固定資産税をいくら納めているか額を確認するため必要です。また、買主が決まってマンションの名義を買主へ移転する登記の際に必要な登録免許税を算出する際にも必要になります。

「マンションの管理規約、使用細則、管理費、修繕費等の書類」
中古でマンションを売却する場合に必要な書類になります。中古マンションでは、管理状態が良いか悪いかでマンションの価値も変わってきます。また、ペットの飼育が可能か、ゴミ出しのルールはどうなっているかなどの情報も必要です。また、中古でマンションを購入する場合の判断材料として、マンションの維持管理費がどのくらいなのかは重要な情報になります。

マンションを売却する前にするべき準備について見てきました。さらに、売却を考えているマンションに住宅ローンの返済が残っている場合は残債の額を確認しておきます。

【住宅ローンの返済が残っている場合には額を確認する】
住宅ローンの返済が残っている場合には、どのくらいの額なのかを確認しておきましょう。というのは、住宅ローンの融資をする代わりに金融機関がマンションに抵当権を設定しているからです。売却するには抵当権を抹消する必要がありますが、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済しなければならないのです。マンションを売却した金額でローンの残債を一括返済するか、足りなければ現金を足すなどで完済する必要があります。

中古マンションを売却する流れ


中古マンションを売却する前に、準備しておくべき事について説明してきました。準備が出来たらいよいよ売却活動です。

・訪問査定を受ける
先に相場を調べる目的で簡易査定を受けた場合には、その中から気になる数社を選んで、より詳細な訪問査定を依頼します。

・媒介契約を結ぶ
査定を受けた不動産業者の中から売却の仲介を依頼する不動産業者を選び、媒介契約を結びます。媒介契約というのは、個人がマンションを売却するために買主を探したり契約をしたりするのが難しいために、プロの業者に仲立ちを依頼して売買活動をしてもらうための契約です。業者は、国土交通大臣または都道府県知事から免許を交付されて活動しています。

・マンションの売り出し価格を決める
相場の価格や、出された査定価格を参考にしてマンションの売り出し価格を決めます。

・内覧の対応
不動産業者が販売活動を開始すると、購入希望者が実際にマンションを見に来ます。
基本的には案内は業者に任せますが、ゆっくり見てもらえるように室内を整理しておきます。

・売買契約を結ぶ
購入者と価格などの条件が折り合えば、売買契約を結びます。その際に買主から売主へ手付金が支払われます。売買契約が成立した報酬として、不動産業者に仲介手数料を支払います。まだ引渡しが済んでいませんので、通常は半額を支払うことになります。

・マンションの引き渡し
引渡し日までに引っ越しを済ませてマンションを空の状態にしておきます。マンションの売却額の残金を受け取った後、買主へマンションを引き渡します。登記の手続きは司法書士が代行して行います。また、仲介手数料の残金を不動産業者に支払います。

・確定申告を行う
マンションを売却した翌年の3月15日までに確定申告を行います。

以上が「仲介」によりマンションを売却する際の流れになります。

マンションを売却するまでの期間は


簡単に中古マンションを売却する流れを見てきました。ではマンションを売却しようと考えて査定を行い、実際に売却出来るまでどれくらいの期間が掛かるのでしょうか。
不動産業者と媒介契約を結んでマンションを売り出してから売買契約までの期間は平均3ヶ月といわれています。これはあくまでも平均値なので、売却するマンションの条件次第で変わってきます。1ヶ月で売却出来ることもあるでしょうし、売り出して半年以上経っても売却が決まらない、という事もあり得ます。

一般的に売却期間が長くなってしまうマンションには、次のような特徴があります。
・売り出し価格が相場と比較して高すぎるマンション
・人気のあまりないエリアにある築30年以上の中古マンション
・事件、事故があった物件

さらに売買契約後の引渡し日までは早くても1ヶ月ほど期間があります。売買契約を結んでから引き渡し日までの期間は、買主が住宅ローンを組んで購入する場合にはローン審査の期間も必要になるので、最低でも1ヶ月は必要になります。ですからここでの期間短縮は期待できません。
媒介契約を結んでから売買契約まで約3ヶ月、査定を依頼して不動産業者を選ぶ期間や、売買契約から引渡しまでの期間を考えると、全て含めてだいたい4~5ヶ月程度は必要という計算になります。では売却を出来るだけ早く完了させたい、と思ったらどうしたらいいのでしょうか。
次は、特に売却を急いでいる、という方におすすめの売却方法をお伝えします。

早急にマンションを売却したい時の売却方法


査定を依頼して不動産業者を選んでから、売買代金を受領してマンションを引き渡すまで、かかる期間はだいたい4~5ヶ月程度とお伝えしました。「思ったよりも早い」と感じられる方も、「売却にはかなり時間がかかるんだな」と感じられる方もいらっしゃるでしょう。これはあくまでも平均の売却期間になりますので、勿論もっと早く売却できる場合もあります。しかし、仲介の場合には、マンションを購入してくれる希望者を見つけなければなりませんから、いつ売却出来るのかはっきりとは分かりません。では、「どうしても早期に売却を終わらせたい」、「とにかく急いでマンションを売却したい」という場合にはどのように売却活動を行えばいいのでしょうか。もしも早急にマンションを売却しなければならないといった事情や、いつまでにといった期限がある場合には「買取り」による売却を検討してみて下さい。
マンションを中古で売却する場合には2種類の方法があります。「仲介」と「買取り」です。中古マンションを売却する場合には、「買取り」よりも「仲介」の方が一般的です。というのは「仲介」で売却した方が、「買取り」で売却するよりも高値で売却出来るからです。「買取り」で売却する価格は、仲介によって売却した場合よりも2~3割程度安くなってしまいます。
確かに売却価格が安くなってしまうというのは大きなデメリットですが、その価格にさえ納得出来れば早期に売却出来る点は大きなメリットです。
仲介によってマンションを売却する流れは前回説明した通りです。比較すると買取りの流れは簡単です。マンションの売却を決めたら、買取りを専門としている不動産業者に査定の依頼をします。査定で出された査定金額に納得がいけば、早い場合は1週間程度、だいたい1ヶ月後には売却代金を受け取る事ができるはずです。
「買取り」による売却では、査定の価格にさえ合意出来れば、基本的にどんなマンションでも売却することが可能です。例えば次のように売却期間が長くなりがちな中古マンションでは、「買取り」で売却する事を考えてみてもいいでしょう。
・人気のあまりないエリアにある築30年以上の中古マンション
・事件、事故があった物件
「仲介」で売り出してみて、なかなか買手が付かない場合には「買取り」に切り替えるという手もあります。

買取りによる売却のメリット・デメリット・注意点とは


「買取り」による中古マンション売却には以下のようなメリット、デメリットがあります。それぞれ確認しておきたいと思います。

【買取りのメリット】
「買取り」による売却のメリットを見ていきましょう。

・マンションの売却代金を早く、確実に受取る事が可能
「仲介」によるマンション売却の場合には、先に述べたとおり平均4~5ヶ月の売却期間が掛かります。これはあくまでも平均ですので、さらに長引く可能性もあります。いつ契約が決まりマンションが売却出来るのかはスタート時点では全く分かりません。一方の「買取り」による売却は、売却査定の金額や引渡しの日程などに折り合いが付けば、すぐにでも売却が可能です。契約からだいたい1ヶ月先には売買代金を受取る事が出来るでしょう。

・仲介手数料を支払う必要が無い
「仲介」によるマンション売却の場合には、売却が成約した場合に業者に成功報酬として仲介手数料を支払います。手数料の上限は決まっていますが、上限額を請求される場合が多いでしょう。その額は、販売価格のだいたい3%程度になります。「買い取り」による売却では、直接業者が買い取りますので仲介手数料を支払う必要がありません。

・売主の瑕疵担保責任が免除になる
少し難しい話になりますが、瑕疵担保責任というのはマンションを売却した後になって重大な欠陥が発見された場合、売主がそれを保証する責任があるというものです。「買取り」により業者へ売却した場合は、売主側の責任が免除されます。

・近所に知られずにマンションの売却が可能
諸事情による近隣の方に知られずにマンションを売却したい、という場合もあるかと思います。「買取り」では業者が直接買い取りますので、仲介のように広く買手を探して近隣にチラシを撒いたりする事がありません。近所の方に知られることなく売却を進める事が出来ます。

・問題がある物件も買取りが可能
事件、事故があった物件から引っ越したい、売却したい、という場合もあるでしょう。その場合、なかなか買手が付かないかもしれないと心配になるでしょう。そのような物件でも「買取り」で売却出来るケースも多くあるのです。査定される金額はかなり低くなってしまうことは覚悟しなければならないかもしれませんが、相談してみる価値はあるでしょう。

・内覧の対応をする必要が無い
「仲介」で成約するためには、購入希望者による内覧が欠かせません。物件に興味がある方が実際にマンションの部屋を見るために内覧に訪れます。居住しているマンションを売却する場合には、部屋の中を整理したり、スケジュールを調整して何件もの内覧者に応対したりと何かと落ち着きません。「買取り」では業者側が事前に日程を決めた上で買取り査定の調査を行いますので、業者への対応だけで済みます。

【買取りのデメリット】
先にも述べたとおりですが、最も大きいデメリットは「仲介」に比べて売却金額が低くなると言うことです。 というのは、買取り専門業者が中古マンションを買い取る目的が転売にあるからです。買い取った中古マンションをリフォームやリノベーション後に売却するので、出来るだけ安く仕入れる必要があるのです。

「買取り」は時間的にも早いですし、他にも多くのメリットがあります。しかし一方で、売却金額が低くなってしまうという大きなデメリットもあります。

最後に、もしマンションを「買取り」で売却する方向で考えている場合には、注意すべき点が2つあります。
1つに、どの不動産業者でも「買取り」を行っているわけではないという点です。買取りを行っている業者を探す必要があります。
2つ目は、必ず複数の業者へ買取り査定を依頼するという点です。業者によって買取り査定価格は違います。ですから1社だけに買取り査定を依頼するのではなく、必ず複数の業者へ買取り査定を依頼することです。複数社で査定額を比較し、その中で最も高い査定を出してくれた業者へ売却すればいいのです。

今回は「仲介」によるマンション売却の流れと、売却にかかるだいたいの期間、「買取り」によるマンション売却についてのメリットとデメリットを見てきました。次回は、中古マンションを出来るだけ高値で売却する事を重視した場合の売却ポイントや、「仲介」で出来るだけ早く売買を成約させるためのポイントをお伝えしていきたいと思います。

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