中古マンション売却査定のポイント (191) 管理費・修繕積立金

中古マンション売却のときの管理費や修繕積立金は?

中古マンションの査定を考えているあなたは、もちろんご存知のことだとは思いますが、マンションに居住すると、戸建てなどとは違い、マンションならではの固有の費用がかかりますよね。 その費用とは・・・管理費、そして修繕積立金です。 たとえば、今まで支払った管理費や修繕積立金は、マンションを売却した際にどうなるのか気になりませんか? 居住している間に使われなかった修繕積立金は、返してもらってもいいような気がしますが、どうなのでしょうか? また、万が一、未払いがあったときは、売却したことによって支払いを請求されるのでしょうか? 金額がかさんでいた場合、一括して請求されたら困りますよね・・・。 ここでは、中古マンション売却の際の管理費と修繕積立金についてご紹介していきたいと思います。

マンションの管理規約をみてみよう


あなたの中古マンションの管理費と修繕積立金の取り決めについては、マンションの管理規約の中に記載されているはずです。 まずは、マンションの管理規約をみてみましょう。 通常は、支払い済みの管理費や修繕積立金は返還しないと決められています。 つまり、中古マンションを売却するときに、管理費や修繕積立金があなたに戻ってくることはないということです。 なぜ返してもらえないのか? それは、一度納入した管理費や修繕積立金は、マンション管理組合の組合財産となるからです。 新築で購入して10数年、毎月、修繕積立金を支払ってきたけれど、大規模修繕に入る前に売却する。 中古マンションの資産価値は10年を過ぎると下がる一方という考えもありますから、「資産価値が下がる前に売却しよう」と決断をし、大規模修繕を経験せずに、転居する方も少なくはないのではないでしょうか。 このような方たちからすると、自分がいる間に使われなかった修繕積立金も返還してもらえないなんて、なんだか損をしてしまったような気持ちがするかもしれません。 しかし、今まで居住していたあなたが、修繕積立金をきちんと積み立ててくれていたからこそ、そのマンションの価値が将来的に保たれていくということなのです。 マンションの価値が保たれることは、売却査定の際の高い査定額にもつながります。

マンション管理組合ってなに?


さきほど、「マンション管理組合の組合財産となるから、一度納入した管理費や修繕積立金は返還されない」と書きました。 マンションの管理組合、そもそもどういった組織かご存知ですか? マンションの管理組合とは、そのマンションの所有者で構成されている組織のことです。 エレベーターや共用廊下など共有の財産を維持管理するため、所有者の総意を決定するのが主な役割です。 たとえば、エレベーターが故障してしまったとき、管理組合は早急に意思決定をし、修繕の対応をすることになるでしょう。そのとき、財源となるのが、管理費や修繕積立金です。 急な修繕など迅速に判断していかなくてはいけないことも多いため、組合の財務、経理はシンプルである必要があります。 居住者の転出のたびに管理費や修繕積立金の精算をしていると、財務が煩雑になってしまいますよね。 そのため、一度納入された管理費・修繕積立金の返還はしないと定めている管理組合が多いのです。

具体的にチェック!


ここで、管理費、修繕積立金、それぞれどういったときに使われるものなのか、確認をしておきましょう。 まずは、管理費についてです。 管理費は、廊下やエントランスの電灯やエレベーター稼働の電気代など共用部の光熱費、マンション内設備の保守点検費用、清掃などの外注費に使われます。 次に、修繕積立金についてです。 修繕積立金とは、共用部の計画的な修繕、臨時的な修繕のために貯めておく貯金のことです。主な目的は、大規模修繕の財源にすることです。 納入済みの修繕積立金は買主へ引き継がれますので、たとえば、ちょうど大規模修繕直前の中古マンションを購入した場合、購入した本人は修繕積立金の支払いを数か月分しかしていなかったとしても、過去の所有者が積み立ててきた修繕積立金によって、修繕をしてもらえます。 売主のあなたからみると、買主が得をしているように思えるかもしれませんね。

管理費・修繕積立金が未払いだったらどうなるの?


きちんと管理費や修繕積立金を支払っていた場合は何の問題ありませんが、万が一、未払い分があった場合はどうなるのでしょうか? 管理費や修繕積立金を未払いのまま、中古マンションの売却をしてしまうと、その支払い義務は、買主に引き継がれます。 実は未払いの修繕積立金があった・・・なんて後からわかったのでは、買主も困ります。 トラブルの元になってしまいます。 トラブルにしないために、未払いの管理費や修繕積立金へはどう対処するのがよいのでしょうか?

売主側で支払う


基本的な対処法は、売却へ動き出す前にまとめて支払っておくということです。 「マンション、売ろうかな・・・」と思い、査定に出したあたりで精算されているのがベストでしょう。 しかし、未払いになっているということは、支払えないそれなりの理由がある場合が多いです。支払えるお金があるなら、支払いたいけれど・・・というような方が、売却査定を依頼した段階で、未払い分全額を支払うことなんて、ちょっと難しいですよね。

買主側で支払う


そういった場合は、あなたが売却をする中古マンションの売買金額で調整します。 査定で出された本来の売却の価格から、管理費や修繕積立金など未払いになっている金額を差し引いて中古マンションの「売却価格」とするのです。 未払いの金額分安く中古マンションを購入した買主が、未払いになっている管理費や修繕積立金を支払います。

あなたのマンションの本来の売却価格を知ろう


管理費・修繕積立金が未払いだった場合の対処法がわかりました。 手持ちのお金で未払い分の清算ができればよいのですが、できなかった場合、売買金額で調整する際には、1つ注意が必要です。 それは、値引きを前提とする中古マンションの売買の場合、買主が主導権を握る傾向にあり、大幅に値下げした金額で売却せざるを得なくなることがあるからです。 大幅な値下げ要求に対して、本来の売却価格を主張できるよう、客観的な金額を提示する準備をしておきましょう。

中古マンション売却一括査定サイトを利用しよう!


買主との価格交渉をより有利に進めるためには、客観的に提示する査定額は、少しでも高いほうがいいですよね。 そして、なるべく多くの査定額を集めたい。 このようなときは、中古マンションの売却一括査定サイトを利用してみましょう。 無料で利用できますし、一回の依頼で複数の不動産業者から査定をしてもらうことができます。 また、複数の不動産業者が競合しますので、高い査定額が出やすいともいわれています。

まとめ


いかがでしたか?管理費や修繕積立金をしっかり支払っていたあなたは、どれも返還されないことがわかり、なんだかちょっと損をした気分になってしまったかもしれません。 でも、あなたがしっかりと支払ってきた管理費や修繕積立金のおかげで、マンションの価値が維持されているのです。 様々な事情で管理費や修繕積立金の未払いがあり、売却できるのか不安に思っていたあなたは、売買金額で精算するという方法で売却が可能になることがわかり、少し安心されたのではないでしょうか。 すぐにでも、中古マンション売却一括査定サイトを利用して、査定を依頼してみてください。高い査定額をなるべく多くそろえて、中古マンションの売却に向けて準備をしていきましょう。

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