中古マンション売却査定のポイント (199) 広告宣伝がやっぱり大事!

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

~昔も今も広告宣伝がやっぱり大事!中古マンション売却の場合~

情報洪水でうっかりすると溺れてしまいそうな昨今、大体、SNSがうるさすぎです。自分に関係ない他人のコトにいちいち自分の意見や感想をネット上に流すのってどうか?と思いますよ、全く…。あれ、関係ないところを拡げてしまいました。 えーっとつまり、自分が売却査定したい中古マンションをどんな風に目立たせたらいいか? そう、はずせない重要ポイントになるのは、「広告宣伝」でしょう。 中古マンションを売却したい時、もちろん査定したのちの段階ですが、広告宣伝自体、不動産会社が実施するので、こちら側では、コントロールは不可能です。 しかし、ある程度の範囲なら、「広告宣伝は、こういうふうにしてもらいたい」などとリクエストすることは、もちろんできます。 今から売却査定し、中古マンションを売却したいっていう人だったら、 ★いったい誰が負担するの?広告宣伝費
★やっぱりルールとかあるの?中古マンション広告宣伝
★きっと持ってるんでしょ?売れる!中古マンションの広告宣伝
★なんて言ったらいいの?不動産会社にリクエストする伝え方 なんて分からないことだらけで不安になってる人もいるのではないでしょうか?

はい、今日は珍しく結論から言いますね。 基本的に、広告宣伝費は不動産会社の負担となります。 売れる!広告宣伝については、 ・多量の物件関連画像を掲載する ・あえて物件のマイナスな点は正直に記載する この2つが重要です。 売却査定したい!この価格なら早く売却したい!となったら早く!早く!ですよね? では、中古マンション売却ならではの「広告宣伝」に関して、どんなことを重要視するか?売却査定した中古マンションをどのようにしたら売却できて、時間的、価格的に成功する確率が上がるか?順番にお話ししましょう。 売ってやってるんだ的で高飛車な不動産会社にも、「ここ、気をつけてもらわないと…」「これに関してはきっちり載せてね」と広告宣伝に関してがっつり注文つけられるようになりますヨ。

だから、払うのは不動産会社だってば、広告宣伝費


1-1.不動産会社が負担します。中古マンションの売却に関連の広告宣伝費
まず、広告宣伝費にかんする費用負担の範囲についてです。 不動産会社に、中古マンションの売却査定依頼しそのまま売却をお願いすると、不動産会社が折り込み用チラシを作ったり、エリア指定でポスティングしたり、査定サイト(不動産ポータルサイト)に有料で掲載するなど、広告宣伝の活動を実施します。 もちろん、これらはほとんど有料なので、費用が生じます。 それでは、誰がこの費用を負担するものなのか?売却したい売主?それとも販売する不動産会社? ではお教えしましょう!費用を負担するのは、原則として、不動産会社のほうになります。 売却査定したのち、不動産会社と仲介成約し仲介手数料を支払うわけですが、この中に諸々の営業マンの交通費、様々な手段の広告宣伝費、調査費用などなど、含まれているんです。 もともと、仲介というのは、販売会社である不動産会社が買主を探し、売主とと買主の間を取り持つという契約のことなので、別にありがたがるという種類のものではありません。売却査定時には、営業力のある、宣伝広告ノウハウもしっかりある不動産会社を見つけたいですね。 ですから、不動産会社の側から、中古マンション売却に関する広告宣伝費用は、仲介手数料とは別に売主に対して請求するなんて、基本的にはありえないのです。 もし、請求なんかしてくるようなら、査定したから「ぼったくってんだろ?」と勇気をもってやり返してください。

1-2.特別依頼関連の費用は、例外!
どんなことにも例外というのがあるのが世の中というもの。 不動産会社と媒介契約を締結するとき、普通は、以下の条文「特別依頼に係る費用」があって、次の記載のような内容があります。 ・特別依頼に係る費用 第□条 :甲が乙に特別に依頼した、広告宣伝の料金、又は遠く離れた場所に出張する場合、旅費は甲の負担とし、甲は、乙の請求に基づき、その実費を支払う必要がある。 ※ここで言う甲は売主、乙は不動産会社。 この項目は、標準媒介契約約款(国土交通大臣が定めている)の条文なので、通常の契約を不動産会社とした場合に含まれています。 念のためですが、「特別に依頼した広告宣伝」というのは、過去の判例を振り返ると「大手新聞に対して広告宣伝掲載料などは、報酬の範囲内で賄うことが相当でない、多額の費用を要する場合の、特別な広告宣伝料金を意味するもの」としているのです。 大手新聞社への新聞広告を掲載するって言ったら、読売新聞なんかだと、億単位になる可能性もあります。中古マンション売却ですよ。足が出るでしょ、足が。 TVCM打ってくれ!的な激しい勢いでお願いするのでなければ、「特別に依頼した広告宣伝」と解釈されますね。 媒介契約の中には、こんな項目があるということだけは、まず理解しておく必要があります。 そっかぁ!ごく普通の広告宣伝だったら、こういうのもやってくれとかリクエストしてもOKなんだね? はい、理解していただけましたね? 仲介手数料がキモだったというわけですね。広告宣伝費もしっかりインクルされちゃってるし。まずは売却査定からだな。 では、その仲介手数料っていうヤツをもう少し探っていきます。

優しい?イジワル?仲介手数料


2-1.ちゃんと相手を見つけないとダメ!完全成功報酬
ご存知ですか?仲介手数料というのは、「上限」が宅建法(宅地建物取引業法)内であらかじめ決められているんです。 取引額により、仲介手数料は、料率が異なっています。

・売却金額:二百万円以下 仲介手数料の上限:取引額×5%
・売却金額:二百万円以上四百万円以下 仲介手数料の上限:取引額×4%+二万円
・売却金額:四百万円以上 仲介手数料の上限:取引額×3%+六万円

仲介手数料の特徴で大きい点は、「完全成功報酬」だということです。 不動産会社がお金を手にするためには、売り手側と買い手側をきちんとブリッジし、売買契約を交わすところまで持っていかなくてはならないのです。 つまり、いくら必死に宣伝したからと言ってライバル会社での売買契約になってしまったら、ここまでかけてきたさまざまな費用は一切請求できなくなります。

2-2.仲介依頼3兄弟
仲介依頼を不動産会社にする場合の媒介契約は、 「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。
「一般媒介契約」…
他業者への重複依頼:〇
自己発見取引:〇
有効期間:特に決まっていない
依頼者への報告義務:特に決まっていない
成約に向けての義務:努力義務レベル

「専任媒介契約」
他業者への重複依頼:×
自己発見取引:〇
有効期間:三か月内
依頼者への報告義務:二週間に一回以上
成約に向けての義務:積極的努力レベル

「専属専任媒介契約」
他業者への重複依頼:×
自己発見取引:×
有効期間:三か月内
依頼者への報告義務:一週間に一回以上
成約に向けての義務:積極的努力レベル

上記から、売却査定後、複数の不動産会社に売却依頼できるのが、「一般媒介契約」です。 ですから、「一般媒介」でお願いしますということになれば、複数の不動産会社は、各々のノウハウに従い、知恵を絞って宣伝活動を実施します。 でも、成功報酬としての仲介手数料を受領できるのは、買い主を見つけて契約までこぎつけた1社のみ。 買主を決められなかったほかの会社は、せっかく使った宣伝費、交通費など回収することは叶わないわけです。 でも、売主であるあなたは、不安にならなくて大丈夫です。契約にこぎつけられなかった会社から「宣伝費だけでいいからもらえませんか?」ということはできないからです。 ですので、売却査定後、売却依頼するなら契約は、「一般媒介契約」を選択し、複数の信頼できそうな不動産会社にお願いするのがベストです。 今は、一括査定サイトなど便利なサービスがあります。あとでご紹介してみますね。

ウソ・大げさは禁止!誇大広告宣伝


中古マンションと言っても食品とは違い高額なので、様々な規制が、広告宣伝に設定されています。 広告宣伝の規制の対象は、ポスター、チラシ、インターネットなどなど、あらゆるものです。 「実際の物件よりもすごく優良、大変有利そうに、一般消費者に誤認されそうな表示」に関して、誇大広告宣伝禁止の中では、厳しく制限されています。

3-1.NGワードがイッパイ!キーワード例
例えば・・・このようなキーワードはNGです!
・完璧、完全、万全、絶対、等
・日本初、日本一、超、業界一、抜群、他に類を見ない、当社だけ、等
・厳選、特選、等
・最高級、最高、特級、極、等
・掘出、買得、土地値、格安、破格、投売り、安値、激安、特安、バーゲンセール、等
へぇ~驚きですね。日頃、チラシでバンバン見てる気がします。
中古マンションの広告宣伝で使っちゃいけないなんて知りませんでした。今度広告を注意深く見てみましょう 『日本初!破格の中古マンションは我が家だけ!』って宣伝はNGなのか。。。

これなら高く売れる!広告宣伝のキモ


4-1.買った人に聞け!購入者アンケートデータ
誇大広告は禁止ということで、「日本一の眺望とか、超絶感動の間取りとか、高級なのに投げ売り同然とか、今の広告にもっと入れてくださいよ」と仲介不動産会社にリクエストすることはできないんだと分かったと思います。 じゃあ、何と頼めばよいということなのでしょうか? では、ヒントを出しましょう。 「中古マンション情報サイト利用者意識アンケート調査結果」なるデータがあります。 これは、購入希望者向けの売買仲介において、不動産会社を選ぶ際のポイントは何か?をアンケートした調査結果です。 あくまで、不動産会社の選択視点ですので、「高く売る」目的のアンケートではないですが、深堀して見てみると、広告宣伝の参考になる要素がいくつも含まれています。 なんといっても、ポイントのトップは「物件画像がたくさんある」こと。 売買に関してのトップは「物件のマイナス情報を開示している」こと。

4-2.この情報は絶対欲しい!購入者のキモチ
何を隠そう、これこそ中古マンションを購入したい人が欲している情報だと言えます。 購入希望者は、もちろん良い物件が欲しいので、妥協することなく探しています。 妥協できない要素をしっかり見極めるために、たくさんの物件画像があると判断材料が多くなるのでうれしいのです。 さらに、いいところだけではなく、マイナス情報も公平に載せていれば、物件に対する信頼度がUPします。 初回の内覧時に、マイナス情報をもらったことで成約を断られるより、最初から分かってもらってから内覧に来る人の方が、成約への確実性が高いのです。 アンケートによれば、特に女性がマイナス情報を欲しがっています。 ですので、不動産会社に広告に関するリクエストをする場合は、 物件画像はなるべくたくさん載せてもらうこと。 マイナス情報は正直に書いてください。 以上の2つを指示するだけで、「売れる確度の高い広告宣伝」に変化します。 購入希望者は「本当の情報を出している」広告宣伝が欲しいのです。

4-3信頼できることがイチバン大事~不動産会社
中古マンション売却する上で重要なのは、「いかに売却査定価格を把握し、売却予定の中古マンションに強い、信頼できる不動産会社を探索できるか?」。 業者により、購入希望者に対する宣伝手段、セールストークもそれぞれ異なります。 また、得意な中古マンション、不得手な中古マンション、得意なエリア等、実力差がありますので、査定価格だけでなく、売却金額に大きな差がついてしまいます。 そうは言っても、知り合いが不動産関連という人でなければ、信頼できるかどうかの判断も含めて、ここだ!という不動産会社を見つけるのはとても難しい作業です。 大体、1社ごとに不動産会社に売却査定しに、あたっていくのは大変ですよね。 ベストな提案として、「中古マンション一括査定サイト」を挙げておきます。

総 括


ここまで、中古マンション売却に関する広告宣伝費について詳しくご説明しましたが、ご理解いただけたでしょうか? せっかく売却査定してもその価格、或いはそれ以上で売却するために、広告宣伝を効果的打ち出さなくてはならないのです。そして、それは、「物件画像の掲載を多くする」「中古マンションならではの残念な場所も正直に掲載する」この2つを特に意識することを忘れないでください。

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