中古マンション売却査定のポイント (214) 贈与税の回避方法を解説!

親子間で中古マンションを破格で売買すると贈与税がかかるかも!贈与税の回避方法を解説!

中古マンションを一般的な方法通りに、査定を行い、業者に仲介を頼み売却したとしたら、贈与税はかかりません。 しかしながら、親子間・親族間などで、本来の中古マンションの価値よりも著しく安い金額で子に売却するなどした場合、贈与税がかかる場合がありますから要注意です。 例えば、本来は5000万円と査定されるような中古マンションを、子供に譲る目的で、1000万円で子に売却したとします。 親子間で双方同意の上で売買が成立したように思われますが、税務署は見逃してはくれません。 この場合ですと、査定金額5000万円と1000万円の差額の4000万円分の贈与税を払うように命じられてしまいます。 仮に、このような方法が許されるとするならば、相続税を払わなくて済むことになりますので、相続税を脱税する方法のように用いられることになります。そのため、税務署も親族間の中古マンション等不動産売却を厳しい目でチェックしています。このような実際の中古マンションの査定金額よりも極端に安い金額での売買は、「みなし贈与」として贈与税を取り立ててくる可能性が高いです。 もしあなたが、親族間、親子間で、査定金額よりも安い金額で中古マンション売買をした場合に、突然、数千万円もの差額分の贈与税を支払えと言われたらどうでしょう?想定外の高額な税金を、急には支払うことはできないと思います。 この記事では、中古マンションを通常の査定額よりも著しく安い金額で売却した場合にかかる贈与税の注意点をお伝えします。 税務署は絶対に税金の支払いを見逃してはくれません!中古マンションを売却することで、通常は贈与税の心配をする必要はないのですが、親子間親族間で売買をする場合に、贈与税を後から追徴されることもあります。追徴されると高くつくこともありますよ。 贈与税を理解し、中古マンション売却の時に、「みなし贈与」とされる可能性のある取引を回避する方法をお教えします!

中古マンション売却における贈与税とは


中古マンション売却時における贈与税とは、「個人が個人から中古マンション等不動産などの財産を譲った時に、もらったほうが払う税金」です。 まず、“贈与”自体は、民法第549条でも定められています。あげる方ともらう方の両方の合意のもと贈与が成立します。 民法では、贈与は個人と個人の間だけを規定としていません。個人から個人、法人から法人、個人から法人、法人から個人であっても適用されます。 税金となると少し区分が変わります。法人から財産をもらった場合には贈与税はかからず、その代わりに所得税がかかります。 贈与税は、あくまで個人から現金や中古マンション等不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかります。あまりにも安い金額で、親子間で中古マンションを売却した場合にもかかります。

贈与税と相続税の深い関係


贈与税と相続税、どちらも親や親族から子へ中古マンション等の財産を譲った時に生じる税金です 御存知でしょうが、二つの違いは、親や親族が生存しているか、亡くなっているかです。 財産を持つ親や親族が亡くなり、持っていた中古マンションを子が相続する。すると相続税が発生します。 相続税の意義とは、富の再配分と所得税の補完です。 富の再配分とは、一定額以上の財産を相続した人と、そうでない人との不平等性を緩和する目的があります。 また、所得税の補完とは、本来、中古マンションの持ち主である親や親族が生前売却していたら取れるはずだった所得税を税務署は取り損なっていると考えており、死後は相続税として徴収しますよ、という意味あいがあります。 今回は贈与税がテーマですので、ここからが本題です。 贈与税とは、相続税の補完として存在しているのです。 相続税とは、親や親族が亡くなって子が相続した時点で大きな税金がかかってきます。 例えば、贈与税が無いとしたら、最初から大きな相続税がかかるとわかっているような人は、「生前に財産のほとんどを贈与してしまおう!」と思う人も出てくるでしょう。そうすると、生前に全財産を贈与した人には相続税はかからなくなり、死後に全財産を相続した人は相続税がかかることになり、不平等になってしまうのです。 さらに言うならば、相続税の意義も踏みにじられてしまいます。 上記のようなことを防ぐために、相続税の補完のため贈与税が必要なのです。 そのような経緯で贈与税はありますが、相続税よりも贈与税は高額です。何百万から1千万以上の差が付く場合もあります。相続すべきか、生前に贈与すべきかはよくよく考える必要があります。

中古マンション売却で発生する贈与税とは?


中古マンションを親から子へ譲った場合に、以下のようなシチュエーションで贈与税は発生します。
・無料で中古マンションをもらい受けた場合
・査定相場よりも極めて低い価格で中古マンションを購入した場合
・金銭の支払いがなく、中古マンションの名義を変更
・中古マンションを査定に沿った金額で売却するが、借金の免除を受けた場合

親子間での中古マンションの売買を、査定で出るような相場の金額で取引していたら、贈与税はかかりません。 中古マンションの売却で注意すべきなのは、子が「査定相場よりも極めて低い価格で中古マンションを購入した場合」です。

実際に贈与税を計算してみよう


1.贈与税の税率は高い
贈与税の税額は非常に高いです。基本的には贈与を防ぐ目的のもとにあるからです、 ちなみに、中古マンションの売却額が、査定金額よりも著しく低い価額であるかどうか、国税庁はどのように判断するのか、ですが、土地や家屋、建築物の場合には、通常の取引価額を採用されます。通常の取引価額が時価とみなされ、つまりは査定金額=時価です。

2贈与税の計算シミュレーション
贈与税は1年間に110万円以下の財産の贈与であれば、税金はかかりません。 査定金額110万円以下の中古マンションはほとんどないでしょうから、以下に贈与税の計算シミュレーションを記載します。 相続税の計算方法には、“暦年課税”と“相続時精算課税”があります。

暦年課税…1年間に受けた財産の合計額をもとに贈与税が計算される方式
暦年課税での贈与税の計算式
贈与税額 = (1年間の贈与額 - 基礎控除110万円) × 税率 - 控除額

税率や控除額については、以下の様になります。

・20歳以上で直系尊属から贈与を受けた場合(平成27年以降の贈与)
200万円以下 10% なし
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円
直系尊属とは、父母・祖父母などのこと。養父母も可。叔父や叔母などは含まれません。

・直系尊属以外の贈与の場合
200万円以下 10% なし
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

次に相続時精算課税について見ていきます。
相続時精算課税…一定の者から推定相続人に対して財産を贈与した時に、2,500万円まで特別控除を受けることができる。相続税額から、すでに収めた贈与税額が控除される。税率は一律20%。

先に贈与した財産も相続税の対象となります。
但し、相続税の計算は、贈与時の価額が用いられます。 高い贈与税を回避する代わりに、相続時精算課税を選択する方法もあるわけです。 これは、今後値上がりしそうな中古マンションを持っている場合には有効です。 しかし注意しなければいけない点が3つあります。

・一度、相続時精算課税を選択すると、暦年課税に戻れない
・贈与者、受贈者に縛りがある。贈与者は60歳以上の父母か祖父母、受贈者は20歳以上の孫もしくは推定相続人であること。
・第三者とは中古マンションの売却はできない。

相続時精算課税制度は、相続時にの中古マンションの価額で相続税を計算します。ですので、もしも、中古マンションが相続する際に値上がりしていれば税金を安く抑えられることになりますが、逆に、相続時点で値下がりしていたら、高い税金を支払うことになりかねません。中古マンションなどの不動産は築年数が建物の査定金額に大きく影響してきます。相続がいつになるかもわかりませんから、相続することには、中古マンションの価値が下がっている可能性もあります。予期せぬ事件や事故が起きても査定は下がります。 相続時精算課税を選択すると損をしてしまう可能性もあるわけです。 中古マンションの査定金額は時間や様々な要因で変わっていきますから、相続時精算課税制度の使用はせず、暦年課税で計算するのみで十分でしょう。

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